SCPI : La bonne alternative pour préparer sa retraite

Les SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) sont des fonds d’investissement immobilier avec un bon rendement en perspective depuis plusieurs années par rapport aux autres produits d'épargne. Investir son épargne dans des parts de SCPI peut être un investissement judicieux pour préparer sa retraite. À condition de trouver le bon gestionnaire et de limiter les frais de gestion.

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Détenir des parts de SCPI est parmi les investissements les plus rentables du moment. D'ailleurs, l'immobilier est le placement préféré des Français et une excellente façon de préparer sa retraite. Concrètement, investir dans une SCPI est un placement immobilier uniquement sur papier : l’investisseur est propriétaire de parts et non d’un bien. C’est-à-dire que l’épargnant achète via un fonds d’investissement immobilier des parts pour lesquelles il touche des dividendes au bout de trois à six mois après l’acquisition.

La perception des gains est habituellement trimestrielle, mais elle peut également être mensuelle ou semestrielle. Les revenus locatifs proviennent entre autres de logements de particuliers, d’immeubles de bureaux, de locaux commerciaux ou encore de résidences services. Par ailleurs, les frais de souscription sont inclus dans le prix d’acquisition des parts (entre 6 et 12 %) et leur amortissement demande un peu de temps (pas moins de 8 ans).

Le rendement des SCPI est intéressant : des taux moyens de 4,15 % au premier trimestre 2023, contre 4,53 % en 2022 (source France SCPI)

Fonctionnement des SCPI

Le fonctionnement des SCPI peut être décrit en plusieurs étapes clés :

La collecte de fonds : Les SCPI collectent des fonds auprès des investisseurs en émettant des parts. Chaque investisseur détient ainsi une fraction du patrimoine immobilier de la SCPI, proportionnelle au nombre de parts qu'il détient;
L'investissement : Les fonds collectés sont investis dans des biens immobiliers (bureaux, commerces, etc.) en vue de les louer. Les loyers perçus par les SCPI sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes;
La gestion : La SCPI est gérée par une société de gestion qui s'occupe de la sélection des biens immobiliers, de leur acquisition, de la gestion locative et de la distribution des dividendes;
La revente : Les parts de SCPI peuvent être revendues sur le marché secondaire à tout moment, permettant ainsi une certaine liquidité aux investisseurs.

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Les différentes formes de SCPI

Il existe différents types de SCPI qui se différencient par leur stratégie d'investissement et le type de biens immobiliers dans lesquels elles investissent. Voici un résumé des principales catégories de SCPI :

Les SCPI de rendement : Elles investissent dans des immeubles de bureaux, de commerces, d'entrepôts ou d'hôtels pour en tirer des revenus locatifs. Elles sont considérées comme les SCPI les plus classiques;
Les SCPI fiscales : Elles permettent de bénéficier d'avantages fiscaux, notamment en matière d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Elles investissent souvent dans des logements neufs destinés à la location ou dans des biens immobiliers situés dans des zones géographiques spécifiques.
Les SCPI thématiques : Elles investissent dans des biens immobiliers ayant un lien avec un secteur économique particulier, comme les établissements de santé, les commerces, les bureaux, etc.
Les SCPI internationales : Elles investissent dans des biens immobiliers situés à l'étranger, permettant ainsi de diversifier le patrimoine immobilier et de profiter des opportunités d'investissement dans d'autres pays, bénéficiant souvent d’une fiscalité favorable du pays investi.

Quelles sont les SCPI les plus performantes ?

Les SCPI permettent de diversifier votre patrimoine immobilier et permettent bien des avantages : accessible, diversifiée, rentable... d'autant que vous n'aurez pas à vous soucier des problématiques de gestion, d'achat et de localisation des biens.

Bon à savoir

Le taux de rendement a disparu en 2012, au profit du Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Il s’agit du ratio entre le dividende versé au titre de l’année N (incluant la distribution exceptionnelle) et le prix de part acquéreur moyen intégrant les droits et frais pour la même année. Ce ratio est exprimé en pourcentage.

Les 3 meilleurs SCPI sélectionnées par Retraite.com

Distributeur	Support	Minimum à l'ouverture	TDVM 2022	En savoir +	Demande de documentation
	Patrimoine diversifié dans 13 pays de la zone Euro	Corum Origin 1090 €	6,88%	voir l'offre
	Logistique	Activimo 610€	5,50%	voir l'offre
	Immobilier France	Primopierre 208 €	4,21%	voir l'offre

Choisir le type de SCPI adapté à ses choix d'investissement

Vous aurez le choix d'investir sur des fonds ayant chacun leur propre support principal d'investissement :

Immobilier de bureau en France ou à étranger,
Maison de retraite ou EPHAD
Immobilier locatif
.....

Les avantages des SCPI

La mutualisation des risques : Les SCPI présentent plusieurs avantages, dont la mutualisation des risques. En effet, en investissant dans une SCPI, l'investisseur n'achète pas un bien immobilier en particulier, mais des parts d'un portefeuille immobilier diversifié, constitué de plusieurs biens situés dans des zones géographiques différentes. Cette diversification permet de limiter les risques locatifs et de vacance, ainsi que les risques liés à l'investissement immobilier en général;
L’accessibilité de l’investissement : Les investisseurs peuvent investir dans des SCPI avec des montants relativement faibles, à partir de quelques milliers d'euros, ce qui les rend accessibles à un large public. De plus, les SCPI permettent de bénéficier d'un rendement locatif potentiellement intéressant, tout en étant gérées par des professionnels de l'immobilier;
Les avantages fiscaux : les SCPI présentent également des avantages fiscaux, notamment en matière de déduction des intérêts d'emprunt, de déficit foncier ou encore de réduction d'impôt via le dispositif Pinel. Cependant, il convient de noter que la fiscalité des SCPI peut être complexe et varie en fonction de la situation de chaque investisseur;
La diversification du patrimoine avec des SCPI est multiple. En effet, en investissant dans des SCPI, les investisseurs peuvent bénéficier d'une diversification géographique, sectorielle et locative.

Pourquoi choisir une SCPI de rendement

L’investissement en SCPI, ou « pierre papier » permet d’investir sur un support immobilier sans les contraintes financières et locatives :

des parts accessibles à partir de 200 € environ ;
aucune contrainte de gestion du bien et des locataires ;
des revenus réguliers ;
une rentabilité élevée.

Attention aux frais

La contrepartie des bonnes performances des SCPI concerne des frais qui peuvent être très élevés. On distingue notamment des frais :

de souscription de l’ordre de 5 à 12 % : ils s’apparentent aux frais d’agence et frais de notaire indissociables d’un achat immobilier en direct ;
de gestion de l'ordre de 8 à 10 % : les associés d’une SCPI reçoivent leur part des loyers des biens immobiliers dont ils sont copropriétaires de la société et s'acquittent de frais de gestion pour la gestion globale des biens.

Ces charges varient d’une SCPI à une autre, il est donc important de bien comparer avant de choisir.

Les critères à regarder avant d’ouvrir une SCPI

Chaque SCPI est différente et est adossée à un support principal (immobilier de bureau, résidentiel, commerce…) Dans tous les cas, vérifiez plusieurs points :

la capitalisation : plus la taille de la SCPI est importante, plus le risque est dilué. Privilégiez plutôt les SCPI qui ont au moins 300 millions d’euros de capitalisation ;
le taux d’occupation : privilégiez les SCPI dont le taux d’occupation est au moins égal à 90 % ;
la zone géographique : en France, ou bien en Allemagne avec des règles fiscales européennes avantageuses ;
la composition de la SCPI : bureaux, commerces, résidences de santé… le choix est large et dépend de vos convictions personnelles.

Les 3 meilleurs SCPI sélectionnées par Retraite.com

Distributeur	Support	Minimum à l'ouverture	TDVM 2022	En savoir +	Demande de documentation
	Patrimoine diversifié dans 13 pays de la zone Euro	Corum Origin 1090 €	6,88%	voir l'offre
	Logistique	Activimo 610€	5,50%	voir l'offre
	Immobilier France	Primopierre 208 €	4,21%	voir l'offre

Investissement direct ou via une assurance vie

Investir dans une SCPI peut se faire directement auprès d’une société de gestion ou bien par l’intermédiaire d’un assureur vie :

Faire un placement directL’investissement se fait auprès d’une société de gestion ou d’une banque. L’épargnant dispose ainsi de parts au « nominatif pur » dont le fonctionnement est similaire à celui des parts de société. Le souscripteur peut acquérir des parts dans une SCPI procédant à une augmentation de son capital pour l’acquisition d’un nouveau bien. Par ailleurs, une acquisition sur le marché secondaire est également possible. C’est-à-dire que l’intéressé acquiert les parts d’un autre investisseur qui souhaite s’en séparer.

Faire un placement via une assurance vieL'épargnant laisse à son assureur le soin de gérer son investissement SCPI. Celui-ci gère l'achat ou la revente, cette gestion occasionnant bien évidemment des frais.

Revente et transmission des parts de SCPI

Le détenteur de parts de SCPI peut s’en séparer, il confie alors la revente sur le marché secondaire à sa société de gestion. La revente est incertaine, aussi, les parts peuvent trouver preneurs rapidement ou au contraire, rester sur le marché plusieurs semaines, voire plusieurs mois. La SCPI a aussi la possibilité de racheter les parts des investisseurs qui ne trouvent pas d’acheteur. Pour ce faire, elle peut céder un ou des biens immobiliers.

En cas de succession, les parts de SCPI sont partagées entre les héritiers ou les donataires. Toutefois, le détenteur de l’investissement peut anticiper cette transmission en faisant don à ses héritiers de la nue-propriété des parts tout en conservant l’usufruit. Par la suite, lors de la succession, les enfants ayant reçu don de la nue-propriété deviennent propriétaires des parts sans payer de nouvelles charges.

Les SCPI ne sont pas un placement liquide, car comme l’immobilier en direct, les parts doivent être gardées pendant 8 ans au moins, mais le plus souvent durant 10 ans ou plus.

Fiscalité appliquée aux SCPI

Imposition des loyers

Les détenteurs de parts de SCPI sont soumis à l’impôt pour les revenus annuels perçus de cet investissement. Ces intérêts sont assujettis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). L’investisseur peut également choisir une taxation suivant le barème progressif de l’impôt et non à une imposition de 12,8 %. Quant à la valeur des parts de SCPI, elle intègre le patrimoine assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les détenteurs de parts de SCPI qui choisissent de les revendre doivent s’acquitter d’un impôt au taux de 19 %. Suivant le régime des plus-values immobilières des particuliers, cette taxation s’applique à la différence entre le produit de la vente des parts et leur prix d’achat. Ils doivent par ailleurs s’acquitter des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Imposition sur la plus-value immobilière

Par ailleurs, l’investisseur bénéficie d’un abattement dont la valeur est en fonction du nombre d’années de détention des parts revendues. La plus-value réalisée à la revente bénéficie ainsi d’une exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et d’une exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention. Il est donc opportun de conserver les parts de SCPI le plus longtemps possible afin de bénéficier d’une meilleure fiscalité.

En bref, la fiscalité applicable aux SCPI est avantageuse au fur et à mesure que les années passent. Pour choisir une bonne SCPI, il faut prendre en considération le taux d’occupation (idéalement supérieur à 90 %) et la régularité de la performance année après année.

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