SCPI : une alternative pour préparer sa retraite

Fonctionnement des SCPI

La perception des gains est habituellement trimestrielle, mais elle peut également être mensuelle ou semestrielle. Les revenus locatifs proviennent entre autres de logements de particuliers, d’immeubles de bureaux, de locaux commerciaux ou encore de résidences services. 

Détenir des parts de SCPI s'inscrit dans une logique de diversification d'épargne. Rappelons d'ailleurs que l'immobilier est une excellente façon de préparer sa retraite. 

Le fonctionnement des SCPI peut être décrit en plusieurs étapes clés :

• la collecte de fonds : les SCPI collectent des fonds auprès des investisseurs en émettant des parts. Chaque investisseur détient ainsi une fraction du patrimoine immobilier de la SCPI, proportionnelle au nombre de parts qu'il détient ;
• l'investissement : les fonds collectés sont investis dans des biens immobiliers (bureaux, commerces, etc.) en vue de les louer. Les loyers perçus par les SCPI sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes ;
• la gestion : la SCPI est gérée par une société de gestion qui s'occupe de la sélection des biens immobiliers, de leur acquisition, de la gestion locative et de la distribution des dividendes ;
• la revente : les parts de SCPI peuvent être revendues sur le marché secondaire à tout moment, permettant ainsi une certaine liquidité aux investisseurs.

Les différentes formes de SCPI

Il existe différents types de SCPI qui se différencient par leur stratégie d'investissement et le type de biens immobiliers dans lesquels elles investissent. Voici un résumé des principales catégories de SCPI :

1. les SCPI de rendement : elles investissent dans des immeubles de bureaux, de commerces, d'entrepôts ou d'hôtels pour en tirer des revenus locatifs. Elles sont considérées comme les SCPI les plus classiques ;
2. les SCPI fiscales : elles permettent de bénéficier d'avantages fiscaux, notamment en matière d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Elles investissent souvent dans des logements neufs destinés à la location ou dans des biens immobiliers situés dans des zones géographiques spécifiques ;

3. les SCPI thématiques : elles investissent dans des biens immobiliers ayant un lien avec un secteur économique particulier, comme les établissements de santé, les commerces, les bureaux, etc ;

4. les SCPI internationales : elles investissent dans des biens immobiliers situés à l'étranger, permettant ainsi de diversifier le patrimoine immobilier et de profiter des opportunités d'investissement dans d'autres pays, bénéficiant souvent d’une fiscalité favorable du pays investi.

Quelles sont les SCPI les plus performantes ?

Les SCPI permettent de diversifier votre patrimoine immobilier et offrent des avantages en termes d'accessibilité, de diversification et de rentabilité... d'autant que vous n'aurez pas à vous soucier des problématiques de gestion, d'achat et de localisation des biens.

⚠️ Toutes ces informations sont fournies à titre informatif et ne constituent pas une recommandation personnalisée d’investissement.

Rappel des risques : Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée et dont le capital et les revenus ne sont pas garantis. La SCPI est soumise à d’autres risques tels que notamment le risque de change, de durabilité et le risque lié à une gestion discrétionnaire.

Les 5 SCPI sélectionnées par Retraite.com

Distributeur	Support	Nom SCPI/Prix de la part	TD* 2024	TRI** 2024	En savoir +	Demande de documentation
	Patrimoine diversifié dans 13 pays de la zone Euro	Corum Origin 1090 €	6,05 %	Sur 10 ans 6,75 %	Voir détail SCPI
	Logistique	Activimo 610 €	5,50 %	Non disponible	Voir l'offre
	Immobilier bureaux, locaux d'activité	Epargne Pierre 208 €	5,28 %	Sur 10 ans 5,45 %	Voir l'offre
	Secteur de la santé	Pierval Santé 204 €	4,05 %	Sur 5 ans 2,91 %	Voir détail SCPI
	Diversification dans 7 secteurs d'activité	Iroko Zen 200 €	7,32 %	Depuis sa création en 2020 7,28 %	Voir l'offre

*Le taux de distribution (TD) mesure le rendement annuel immédiat d’une SCPI, en rapportant les revenus distribués au prix de la part. Il est défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers, versé au titre de l’année N divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle.

**Le taux de rendement interne (TRI) mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte des dividendes distribués, de l’évolution de la valeur de part sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur.

Choisir le type de SCPI adapté à ses choix d'investissement

Vous aurez le choix d'investir sur des fonds ayant chacun leur propre support principal d'investissement :

• immobilier de bureau en France ou à étranger ;
• maison de retraite ou EPHAD ;
• logistique...

Les avantages des SCPI

• une mutualisation des risques :  les SCPI présentent plusieurs avantages, dont la mutualisation des risques. En effet, en investissant dans une SCPI, l'investisseur n'achète pas un bien immobilier en particulier, mais des parts d'un portefeuille immobilier diversifié, constitué de plusieurs biens situés dans des zones géographiques différentes. Cette diversification permet de limiter les risques locatifs et de vacance, ainsi que les risques liés à l'investissement immobilier en général ;
  
  
• l’accessibilité de l’investissement : les investisseurs peuvent investir dans des SCPI avec des montants relativement faibles, à partir de quelques milliers d'euros, ce qui les rend accessibles à un large public. De plus, les SCPI permettent de bénéficier d'un rendement locatif potentiellement intéressant, tout en étant gérées par des professionnels de l'immobilier;
  
  
• des avantages fiscaux : les SCPI présentent également des avantages fiscaux, notamment en matière de déduction des intérêts d'emprunt, de déficit foncier ou encore de réduction d'impôt via le dispositif Pinel. Cependant, il convient de noter que la fiscalité des SCPI peut être complexe et varie en fonction de la situation de chaque investisseur ;
  
  
• une diversification du patrimoine : en investissant dans des SCPI, les investisseurs peuvent bénéficier d'une diversification géographique, sectorielle et locative.

Les inconvénients des SCPI  

• un placement non garanti en capital : la valeur de la part peut baisser. Le capital investi n’est donc ni garanti, ni protégé contre les fluctuations du marché immobilier ;
• une liquidité limitée : les SCPI sont en effet des placements peu liquides. En cas de revente des parts, la disponibilité n’est pas forcément immédiate car elle dépend du marché. Et le délai de retrait peut varier selon le type de SCPI (à capital fixe ou variable) ;
• un rendement non garanti : les revenus distribués peuvent fluctuer d’une année sur l’autre selon les loyers perçus, les vacances locatives, ou les charges d’exploitation ;
• des frais d’entrée et de gestion élevés : les SCPI supportent des frais de souscription allant jusqu'à 8 à 12 % et des frais de gestion annuels. Ces frais peuvent retarder le seuil de rentabilité de l’investissement ;
• des risques liés au marché immobilier : le rendement des SCPI dépend de la conjoncture immobilière (valeurs locatives, taux de vacance, évolution des prix) et sont également exposées aux risques géographiques ou sectoriels (ex : bureaux, commerces…) ; 
• un risque locatif comme tout investissement immobilier : en cas de défaillance des locataires ou de vacance prolongée, les loyers perçus — donc les distributions — peuvent diminuer ;
• une fiscalité parfois lourde : les revenus de SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu (catégorie revenus fonciers) et aux prélèvements sociaux.

 Ce qu'il faut retenir : Investir en SCPI n'est pas adapté à tous les profils d’investisseurs.

→ Il s'agit d'un placement recommandé pour des investisseurs ayant un horizon de long terme (8 à 10 ans).

→ Les SCPI ne conviennent pas à ceux recherchant une disponibilité rapide ou une sécurité absolue du capital.

Pourquoi choisir une SCPI 

L’investissement en SCPI, ou « pierre papier » permet d’investir sur un support immobilier sans les contraintes financières et locatives :

• des parts accessibles à partir de 200 € environ ;
• aucune contrainte de gestion du bien et des locataires ;
• des revenus potentiels réguliers ;
• une rentabilité attractive, mais comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les critères à regarder avant d’ouvrir une SCPI

Chaque SCPI est différente et est adossée à un support principal (immobilier de bureau, résidentiel, commerce…).

Dans tous les cas, vérifiez plusieurs points :

• la capitalisation : plus la taille de la SCPI est importante, plus le risque est dilué. Privilégiez plutôt les SCPI qui ont au moins 300 millions d’euros de capitalisation ;
• le taux d’occupation : privilégiez les SCPI dont le taux d’occupation est au moins égal à 90 % ;
• la zone géographique : en France, ou bien en zone avec des règles fiscales européennes avantageuses ;
• la composition de la SCPI : bureaux, commerces, résidences de santé… le choix est large et dépend de vos convictions personnelles.

Investissement direct ou via une assurance vie

Revente et transmission des parts de SCPI

Le détenteur de parts de SCPI peut s’en séparer, il confie alors la revente sur le marché secondaire à sa société de gestion. La revente est incertaine, aussi, les parts peuvent trouver preneurs rapidement ou au contraire, rester sur le marché plusieurs semaines, voire plusieurs mois. La SCPI a aussi la possibilité de racheter les parts des investisseurs qui ne trouvent pas d’acheteur. Pour ce faire, elle peut céder un ou des biens immobiliers.

En cas de succession, les parts de SCPI sont partagées entre les héritiers ou les donataires. Toutefois, le détenteur de l’investissement peut anticiper cette transmission en faisant don à ses héritiers de la nue-propriété des parts tout en conservant l’usufruit. Par la suite, lors de la succession, les enfants ayant reçu don de la nue-propriété deviennent propriétaires des parts sans payer de nouvelles charges.

Les SCPI ne sont pas un placement liquide, car comme l’immobilier en direct, les parts doivent être gardées pendant 8 ans au moins, mais le plus souvent durant 10 ans ou plus.

Fiscalité appliquée aux SCPI

Imposition des loyers

Les détenteurs de parts de SCPI sont soumis à l’impôt pour les revenus annuels perçus de cet investissement. Ces intérêts sont assujettis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). L’investisseur peut également choisir une taxation suivant le barème progressif de l’impôt et non à une imposition de 12,8 %. Quant à la valeur des parts de SCPI, elle intègre le patrimoine assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les détenteurs de parts de SCPI qui choisissent de les revendre doivent s’acquitter d’un impôt au taux de 19 %. Suivant le régime des plus-values immobilières des particuliers, cette taxation s’applique à la différence entre le produit de la vente des parts et leur prix d’achat. Ils doivent par ailleurs s’acquitter des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Imposition sur la plus-value immobilière

La fiscalité applicable aux SCPI est avantageuse au fur et à mesure que les années passent. Pour choisir une bonne SCPI, il faut prendre en considération le taux d’occupation (idéalement supérieur à 90 %) et la régularité de la performance année après année.