SCPI : La bonne alternative pour préparer sa retraite

Les SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) sont des fonds d’investissement immobilier avec un bon rendement en perspective depuis plusieurs années par rapport aux autres produits d'épargne. Investir son épargne dans des parts de SCPI peut être un investissement judicieux pour préparer sa retraite. À condition de trouver le bon gestionnaire et de limiter les frais de gestion. 

 

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Détenir des parts de SCPI est parmi les investissements les plus rentables du moment. D'ailleurs, l'immobilier est le placement préféré des Français et une excellente façon de préparer sa retraite. Concrètement, dans le cas des SCPI, il s'agit d'effectuer un placement immobilier uniquement sur papier : l’investisseur est propriétaire de parts et non d’un bien. C’est-à-dire que l’épargnant achète via un fonds d’investissement immobilier des parts pour lesquelles il touche des dividendes au bout de trois à six mois d’acquisition.

La perception des gains est habituellement trimestrielle, mais elle peut également être mensuelle ou semestrielle. Les revenus locatifs proviennent entre autres de logements de particuliers, d’immeubles de bureaux, de locaux commerciaux ou encore de résidences services. Par ailleurs, les frais de souscription sont inclus dans le prix d’acquisition des parts (entre 6 et 12 %) et leur amortissement demande un peu de temps (pas moins de 8 ans).

Le rendement des SCPI est intéressant avec des taux moyens de 4,52 % en 2023. (source France SCPI)

Fonctionnement des SCPI

Le fonctionnement des SCPI peut être décrit en plusieurs étapes clés :

Comparez les frais et les performances des SCPI en moins de 3 minutes

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Les différentes formes de SCPI

Il existe différents types de SCPI qui se différencient par leur stratégie d'investissement et le type de biens immobiliers dans lesquels elles investissent. Voici un résumé des principales catégories de SCPI :

  1. les SCPI de rendement : elles investissent dans des immeubles de bureaux, de commerces, d'entrepôts ou d'hôtels pour en tirer des revenus locatifs. Elles sont considérées comme les SCPI les plus classiques ;
  2. les SCPI fiscales : elles permettent de bénéficier d'avantages fiscaux, notamment en matière d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Elles investissent souvent dans des logements neufs destinés à la location ou dans des biens immobiliers situés dans des zones géographiques spécifiques ;
  3. les SCPI thématiques : elles investissent dans des biens immobiliers ayant un lien avec un secteur économique particulier, comme les établissements de santé, les commerces, les bureaux, etc ;

  4. les SCPI internationales : elles investissent dans des biens immobiliers situés à l'étranger, permettant ainsi de diversifier le patrimoine immobilier et de profiter des opportunités d'investissement dans d'autres pays, bénéficiant souvent d’une fiscalité favorable du pays investi.

Quelles sont les SCPI les plus performantes ?

Les SCPI permettent de diversifier votre patrimoine immobilier et permettent bien des avantages : accessible, diversifiée, rentable... d'autant que vous n'aurez pas à vous soucier des problématiques de gestion, d'achat et de localisation des biens.

Bon à savoir

Le taux de rendement a disparu en 2012, au profit du Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Il s’agit du ratio entre le dividende versé au titre de l’année N (incluant la distribution exceptionnelle) et le prix de part acquéreur moyen intégrant les droits et frais pour la même année. Ce ratio est exprimé en pourcentage.

Les 5 SCPI sélectionnées par Retraite.com

Distributeur Support Nom SCPI/Prix de la part

TDVM* 
2023

En savoir +  Demande de documentation
logo corum epargne Patrimoine diversifié dans
13 pays de la zone Euro

Corum Origin

1090 €
6,06 %
Voir détail SCPI demande documentation 200
scpi activimmo Logistique Activimo
610 € 
5,52 %
Voir l'offre demande documentation 200
logo_ATLAND_Voisin.jpeg Immobilier bureaux, locaux d'activité Epargne Pierre
208 €
5,28 % Voir l'offre demande documentation 200
 SCPI_Pierval_Santé.jpeg Secteur de la santé 

 Pierval Santé

204 €

4,49 %  Voir détail SCPI demande documentation 200
SCPI_Iroko_Zen.jpeg Diversification dans 7 secteurs d'activité

Iroko Zen

200 €

7,12 % Voir l'offre demande documentation 200

*Taux de distribution sur valeur de marché : il s'agit du rapport entre les dividendes versés par la SCPI et le prix moyen d'une part sur l'année de référence.

 

Choisir le type de SCPI adapté à ses choix d'investissement

 Vous aurez le choix d'investir sur des fonds ayant chacun leur propre support principal d'investissement :

Les avantages des SCPI

Pourquoi choisir une SCPI de rendement

L’investissement en SCPI, ou « pierre papier » permet d’investir sur un support immobilier sans les contraintes financières et locatives :

Attention aux frais des SCPI

La contrepartie des bonnes performances des SCPI concerne des frais qui peuvent être très élevés. On distingue notamment des frais :

Ces charges varient d’une SCPI à une autre, il est donc important de bien comparer avant de choisir.

Les critères à regarder avant d’ouvrir une SCPI

Chaque SCPI est différente et est adossée à un support principal (immobilier de bureau, résidentiel, commerce…).

Dans tous les cas, vérifiez plusieurs points :

Les 5 SCPI sélectionnées par Retraite.com

Distributeur Support Nom SCPI/Prix de la part

TDVM* 
2023

En savoir +  Demande de documentation
logo corum epargne Patrimoine diversifié dans
13 pays de la zone Euro

Corum Origin

1090 €
6,06 %
Voir détail SCPI demande documentation 200
scpi activimmo Logistique Activimo
610 € 
5,52 %
Voir l'offre demande documentation 200
logo_ATLAND_Voisin.jpeg Immobilier bureaux, locaux d'activité Epargne Pierre
208 €
5,28 % Voir l'offre demande documentation 200
 SCPI_Pierval_Santé.jpeg Secteur de la santé 

 Pierval Santé

204 €

4,49 %  Voir détail SCPI demande documentation 200
SCPI_Iroko_Zen.jpeg Diversification dans 7 secteurs d'activité

Iroko Zen

200 €

7,12 % Voir l'offre demande documentation 200

*Taux de distribution sur valeur de marché : il s'agit du rapport entre les dividendes versés par la SCPI et le prix moyen d'une part sur l'année de référence.

 

Investissement direct ou via une assurance vie

Investir dans une SCPI peut se faire directement auprès d’une société de gestion ou bien par l’intermédiaire d’un assureur vie :
 
Faire un placement directL’investissement se fait auprès d’une société de gestion ou d’une banque. L’épargnant dispose ainsi de parts au « nominatif pur » dont le fonctionnement est similaire à celui des parts de société. Le souscripteur peut acquérir des parts dans une SCPI procédant à une augmentation de son capital pour l’acquisition d’un nouveau bien. Par ailleurs, une acquisition sur le marché secondaire est également possible. C’est-à-dire que l’intéressé acquiert les parts d’un autre investisseur qui souhaite s’en séparer.
 
Faire un placement via une assurance-vieL'épargnant laisse à son assureur le soin de gérer son investissement SCPI. Celui-ci gère l'achat ou la revente, cette gestion occasionnant bien évidemment des frais.

Revente et transmission des parts de SCPI

Le détenteur de parts de SCPI peut s’en séparer, il confie alors la revente sur le marché secondaire à sa société de gestion. La revente est incertaine, aussi, les parts peuvent trouver preneurs rapidement ou au contraire, rester sur le marché plusieurs semaines, voire plusieurs mois. La SCPI a aussi la possibilité de racheter les parts des investisseurs qui ne trouvent pas d’acheteur. Pour ce faire, elle peut céder un ou des biens immobiliers.

En cas de succession, les parts de SCPI sont partagées entre les héritiers ou les donataires. Toutefois, le détenteur de l’investissement peut anticiper cette transmission en faisant don à ses héritiers de la nue-propriété des parts tout en conservant l’usufruit. Par la suite, lors de la succession, les enfants ayant reçu don de la nue-propriété deviennent propriétaires des parts sans payer de nouvelles charges.

Les SCPI ne sont pas un placement liquide, car comme l’immobilier en direct, les parts doivent être gardées pendant 8 ans au moins, mais le plus souvent durant 10 ans ou plus.

Fiscalité appliquée aux SCPI

Imposition des loyers

Les détenteurs de parts de SCPI sont soumis à l’impôt pour les revenus annuels perçus de cet investissement. Ces intérêts sont assujettis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). L’investisseur peut également choisir une taxation suivant le barème progressif de l’impôt et non à une imposition de 12,8 %. Quant à la valeur des parts de SCPI, elle intègre le patrimoine assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les détenteurs de parts de SCPI qui choisissent de les revendre doivent s’acquitter d’un impôt au taux de 19 %. Suivant le régime des plus-values immobilières des particuliers, cette taxation s’applique à la différence entre le produit de la vente des parts et leur prix d’achat. Ils doivent par ailleurs s’acquitter des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Imposition sur la plus-value immobilière

Par ailleurs, l’investisseur bénéficie d’un abattement dont la valeur est en fonction du nombre d’années de détention des parts revendues. La plus-value réalisée à la revente bénéficie ainsi d’une exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et d’une exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention. Il est donc opportun de conserver les parts de SCPI le plus longtemps possible afin de bénéficier d’une meilleure fiscalité.
 
La fiscalité applicable aux SCPI est avantageuse au fur et à mesure que les années passent. Pour choisir une bonne SCPI, il faut prendre en considération le taux d’occupation (idéalement supérieur à 90 %) et la régularité de la performance année après année.

 

Avertissement SCPI

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans.

Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier (et du cours des devises pour certaines SCPI).

Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.