SCPI : La bonne alternative pour préparer sa retraite

Les SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) sont des fonds d’investissement immobilier avec un bon rendement en perspective depuis plusieurs années par rapport aux autres produits d'épargne. Investir son épargne dans des parts de SCPI peut être un investissement judicieux, à condition de trouver le bon gestionnaire et de limiter les frais de gestion.

immobilier1


Détenir des parts de SCPI est parmi les investissements les plus rentables du moment. On estime en effet qu’un rendement est bon lorsqu’il excède le taux d’inflation. Avec le recul constant du taux de rendement des fonds en euros, les SCPI sont une meilleure option avec un taux de distribution sur la valeur du marché (TDVM) de 4,01% en 2020. Concrètement, investir dans une SCPI est un placement immobilier uniquement sur papier : l’investisseur est propriétaire de parts et non d’un bien. C’est-à-dire que l’épargnant achète via un fonds d’investissement immobilier des parts pour lesquelles il touche des dividendes au bout de trois à six mois après l’acquisition.

 La perception des gains est habituellement trimestrielle, mais elle peut également être mensuelle ou semestrielle. Les revenus locatifs proviennent entre autres de logements de particuliers, d’immeubles de bureaux, de locaux commerciaux ou encore de résidences services. Par ailleurs, les frais de souscription sont inclus dans le prix d’acquisition des parts (entre 6 et 12%), leur amortissement demande un peu de temps (pas moins de 8 ans).

Quelles sont les SCPI les plus performantes ?

Les SCPI permettent de diversifier votre patrimoine immobilier et permettent bien des avantages : accessible, diversifiée, rentable... d'autant que vous n'aurez pas à vous soucier des problématiques de gestion, d'achat et de localisation des biens.

Le tableau ci-dessous présente notre palmarès des 3 meilleures SCPI du marché sélectionnées par Retraite.Com. Nous avons fait le choix de 3 SCPI :

  • Un acteur traditionnel du marché solide avec un réseau d'agences de proximité, bénéfiant d'un parc immobilier très conséquent (BNP REIM)
  • Un acteur investssant sur des bien européens, permettant de bénéficier d'une fiscalité européenne avantageuse (Advenis)
  • Un acteur dynamique proposant une des meilleures rémunération du marché


Bon à savoir : Le taux de rendement a disparu en 2012, au profit du Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Il s’agit du ratio entre le dividende versé au titre de l’année N (incluant la distribution exceptionnelle) et le prix de part acquéreur moyen intégrant les droits et frais pour la même année. Ce ratio est exprimé en pourcentage.

Il est à noter que le TVDM n’est pas constant. Les performances passées n’engagent pas la SCPI pour le futur, car les paramètres pouvant impacter le rendement sont nombreux. Il faut donc tenir compte du risque de perte en capital pour tout placement en parts de SCPI.

DISTRIBUTEUR 
DE LA SCPI

NOM DE LA 
SCPI

SPECIFICITÉ 
DE LA SCPI

RENDEMENT
TVDM  2021

DEMANDE D'INFORMATION

logo corum epargne

CORUM Origin

Immobilier de 146 immeubles  diversifié sur 13 pays de la zone Euro

7,03%

faire un point avec un conseiller immobiler retraite

logo corum epargne

CORUM XL

Immobilier de 52 immeubles  répartis sur 12 pays en Europe et Outre-alantique

5,84%

faire un point avec un conseiller immobiler retraite

logo sofidy scpi   EF Immo 1 Immeubles de bureaux  4,91% faire un point avec un conseiller immobiler retraite 
logo primonial scpi 2 Primopierre Investissements en France 4,77% faire un point avec un conseiller immobiler retraite

** Pour les SCPI qui investissent dans des biens situés à l’étranger, le TDVM affiché exclut l’impôt prélevé dans le pays concerné

Choisir le type de SCPI adapté à ses choix d'investissement

 Vous aurez le choix d'investir sur des fonds ayant chacun leur propre support principal d'investissement :

  • Immobilier de bureau en France ou à étranger, 
  • Maison de retraite ou EPHAD
  • Immobilier locatif
  • .....
 

Pourquoi choisir une SCPI de rendement

L’investissement en SCPI, ou « pierre papier » permet d’investir sur un support immobilier sans les contraintes financières et locatives :

  • Des parts accessibles à partir de 200€ environ
  • Aucune contrainte de gestion du bien et des locataires
  • Des revenus réguliers
  • Une rentabilité élevée

Attention aux frais

La contrepartie des bonnes performances des SCPI concerne des frais qui peuvent être très élevés. On distingue notamment :

  • des frais de souscription de l’ordre de 5 à 12% : Ils s’apparentent aux frais d’agence et frais de notaire indissociables d’un achat immobilier en direct.
  • des frais de gestion de l'ordre de 8 à 10% : Les associés d’une SCPI reçoivent leur part des loyers des biens immobiliers dont ils sont copropriétaires de la société et s'aquittent de frais de gestion pour la gestion globale des biens

Ces charges varient d’une SCPI à une autre, il est donc important de bien comparer avant de choisir.

Les critères à regarder avant d’ouvrir une SCPI

Chaque SCPI est différente et est adossée à un support principal (immobilier de bureau, résidentiel, commerce… Dans tous les cas, vérifiez plusieurs points :

  • La capitalisation : plus la taille de la SCPI est importante, plus le risque est dilué. Privilégiez plutôt les SCPI qui ont au moins 300 millions d’euro de capitalisation.
  • Le taux d’occupation : privilégiez les SCPI dont le taux d’occupation est au moins égal à 90%.
  • La zone géographique : En France, ou bien en Allemagne avec des règles fiscales européennes avantageuses.
  • La composition de la SCPI : bureaux, commerces, résidences de santé … le choix est large et dépends de vos convictions personnelles.

Les 3 meilleurs SCPI sélectionnées par Retraite.com

Distributeur Support Minimum
à l'ouverture

TDVM 
2021

En savoir +  Demande de documentation
logo corum epargne Patrimoine diversifié dans
13 pays de la zone Euro
Corum Origin
1090 €
7,03%
voir l'offre demande documentation 200
logo corum epargne Immeubles de bureaux Corum XL
237 €
5,84%
voir l'offre demande documentation 200
logo primonial scpi 2 Immobilier France Primopierre
208 €
4,77% voir l'offre demande documentation 200

 

 

Investissement direct ou via une assurance vie

Investir dans une SCPI peut se faire directement auprès d’une société de gestion ou bien par l’intermédiaire d’un assureur vie :
 
  • Dans le cas d’un placement direct : l’investissement se fait auprès d’une société de gestion ou d’une banque. L’épargnant dispose ainsi de parts au « nominatif pur » dont le fonctionnement est similaire à celui des parts de société. Le souscripteur peut acquérir des parts dans une SCPI procédant à une augmentation de son capital pour l’acquisition d’un nouveau bien. Par ailleurs, une acquisition sur le marché secondaire est également possible. C’est-à-dire que l’intéressé acquiert les parts d’un autre investisseur qui souhaite s’en séparer.
  • Dans le cas d’un placement via une assurance vie : l’épargnant laisse à son assureur le soin de gérer son investissement SCPI. Celui-ci est en charge de l’achat ou de la revente, cette gestion occasionne bien évidemment des frais.

Revente et transmission des parts de SCPI

Le détenteur de parts de SCPI peut s’en séparer, il confie alors la revente sur le marché secondaire à sa société de gestion. La revente est incertaine, les parts peuvent trouver preneurs rapidement ou au contraire, rester sur le marché plusieurs semaines, voire plusieurs mois. La SCPI a également la possibilité de racheter les parts des investisseurs qui ne trouvent pas d’acheteur. Pour ce faire, elle peut céder un ou des biens immobiliers.

En cas de succession par ailleurs, les parts de SCPI sont partagées entre les héritiers ou les donataires. Toutefois, le détenteur de l’investissement peut anticiper cette transmission en faisant don à ses héritiers de la nue-propriété des parts tout en conservant l’usufruit. Par la suite, lors de la succession, les enfants ayant reçu don de la nue-propriété deviennent propriétaires des parts sans payer de nouvelles charges.

Les SCPI ne sont pas un placement liquide, car comme l’immobilier en direct, les parts doivent être gardées pendant 8 ans au moins, mais le plus souvent pendant 10 ans ou plus

Les 3 meilleurs SCPI sélectionnées par Retraite.com

Distributeur Support Minimum
à l'ouverture

TDVM 
2021

En savoir +  Demande de documentation
logo corum epargne Patrimoine diversifié dans
13 pays de la zone Euro
Corum Origin
1090 €
7,03%
voir l'offre demande documentation 200
logo corum epargne Immeubles de bureaux Corum XL
237 €
5,84%
voir l'offre demande documentation 200
logo primonial scpi 2 Immobilier France Primopierre
208 €
4,77% voir l'offre demande documentation 200

 

 

Fiscalité appliquée aux SCPI

Imposition des loyers

Les détenteurs de parts de SCPI sont soumis à l’impôt pour les revenus annuels perçus de cet investissement. Ces intérêts sont assujettis au prélèvement forfaitaire unique de 30% (12,8% d’impôt et 17,2% de prélèvements sociaux). L’investisseur peut également choisir une taxation suivant le barème progressif de l’impôt et non à une imposition de 12,8%. Quant à la valeur des parts de SCPI, elle intègre le patrimoine assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les détenteurs de parts de SCPI qui choisissent de les revendre doivent s’acquitter d’un impôt au taux de 19%. Suivant le régime des plus-values immobilières des particuliers, cette taxation s’applique à la différence entre le produit de la vente des parts et leur prix d’achat. Ils doivent également s’acquitter des prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Imposition sur la plus-value immobilière

Par ailleurs, l’investisseur bénéficie d’un abattement dont la valeur est en fonction du nombre d’années de détention des parts revendues. La plus-value réalisée à la revente bénéficie ainsi d’une exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et d’une exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention. Il est  donc opportun de conserver les parts de SCPI le plus longtemps possible afin de bénéficier d’une meilleure fiscalité.

En bref, la fiscalité applicable aux SCPI est avantageuse au fur et à mesure que les années passent. Pour choisir une bonne SCPI, il faut prendre en considération le taux d’occupation (idéalement supérieur à 90%) et la régularité de la performance année après année. 

Votre bilan retraite gratuit en 3 minutes !

Comparez, simulez et soyez accompagnés par nos experts
afin d’aborder sereinement votre retraite en complétant vos revenus grâce au placement qui vous correspond le mieux

Commencer mon bilan retraite

Des solutions retraite pour chaque moments de la vie

Toutes nos solutions et simulateurs retraite
Votre compte formation

Compte formation CPF

Découvrez votre budget formation disponible à utiliser avant votre retraite

Découvrir
Mutuelle santé

Mutuelle santé

Comparez et économisez jusqu’à 300 € sur votre mutuelle

Découvrir
Bien vieillir à domicile

Bien vieillir à domicile

Toutes les solutions et équipements pour bien vieillir à son domicile

Découvrir
Prévoyance Obsèques

Prévoyance obsèques

Libérez vos proches du financement de vos
obsèques

Découvrir