Investir dans l’immobilier via une SCPI

Ecrit par Ludovic Herschlikovitz

Le succès d’un investissement immobilier en SCPI passe par la compréhension de plusieurs points essentiels.

Tout ce qu’il faut savoir sur un investissement locatif en SCPI

Les SCPI représentent un placement intéressant pour devenir copropriétaire d’un bien immobilier et percevoir des revenus additionnels réguliers sous forme de loyers. La souscription de parts de la société peut se faire en direct ou via une assurance vie. Ce dispositif appelé « pierre papier » comporte des avantages, mais n’est pas dépourvu de risques. Voici l’essentiel à savoir sur les SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI  ?

Support d’investissement dans l’immobilier, la SCPI est l’acronyme de société civile de placement immobilier. Le gestionnaire réalise les investissements, encaisse les loyers et reverse à chaque associé un montant proportionnel au nombre de parts qu’il possède.
Cependant, certaines SCPI ont pour vocation de générer un gain fiscal ou de dégager une plus-value élevée lors de la revente des actifs que contient le portefeuille.

Quelles sont les SCPI les plus performantes ?

Le tableau ci-dessous présente notre palmarès des 3 meilleures SCPI du marché sélectionnées par Retraite.Com.
Le taux de rendement a disparu en 2012, au profit du Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Il s’agit du ratio entre le dividende versé au titre de l’année N (incluant la distribution exceptionnelle) et le prix de part acquéreur moyen intégrant les droits et frais pour la même année. Ce ratio est exprimé en pourcentage.
Il est à noter que le TVDM n’est pas constant. Les performances passées n’engagent pas la SCPI pour le futur, car les paramètres pouvant impacter le rendement sont nombreux. Il faut donc tenir compte du risque de perte en capital pour tout placement en parts de SCPI.

Rang	DISTRIBUTEUR	SCPI	SPECIFICITÉ	TVDM  2019	TVDM  2020	Faire un point avec un conseiller
1		BNP REIM Accimo  Pierre	Acteur majeur du marché. Conseiller en agence	4,01 %	3,81 %
2		Eurovalys	SCPI investie  en europe et  fiscalité avantageuse	4,50 %**	4,50 %**
3		CORUM XL	SCPI performante acteur en ligne	6,26 %	5,66 %

** Pour les SCPI qui investissent dans des biens situés à l’étranger, le TDVM affiché exclut l’impôt prélevé dans le pays concerné.

Qui peut réaliser un placement en SCPI ?

Grâce à la SCPI, les épargnants qui ne disposent que de quelques milliers d’euros, voire moinsn(dès 205 € chez certaines SCPI) , ont accès à l’investissement locatif, alors qu’un investissement classique en direct requiert plus d’une centaine de milliers euros. De plus, une large sélection d’actifs immobiliers est à leur disposition, les fonds étant investis dans des immeubles à usage d’habitation, de bureaux, dans des locaux commerciaux… en France et à l’étranger.

Cependant, avant de se lancer, il est indispensable de comprendre le principe, les avantages et les inconvénients de la SCPI. Elle s’adresse aux contribuables disposés à ne pas toucher à cette partie de leur épargne pendant plusieurs années (généralement une dizaine) et à la recherche de revenus réguliers, et éventuellement, à l’avenir, d’une plus-value. Les SCPI fiscales, beaucoup moins populaires, conviennent plutôt aux investisseurs fortement imposés en quête de solutions pour faire baisser leurs impôts.
Pour tous, la capacité à lire les informations inscrites sur une notice de SCPI est essentielle. Il y est question de capital fixe ou variable, de TDVM, de commissions et frais divers…

Quels sont les avantages et risques d’un investissement en SCPI ?

La souscription de parts de SCPI séduit principalement grâce à l’équilibre entre rendement et risques, sans compter que la pierre garde son statut de valeur refuge pour les Français, notamment dans le contexte économique actuel. Ce placement ne manque pas d’atouts :

• Le rendement est intéressant : bien qu’il soit descendu en dessous de 5 % en 2015, il reste toujours proche des 4 %.
• En comparaison avec la majorité des placements financiers, l’immobilier locatif affiche des performances stables. L’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) annonce 5,9 % de taux de rentabilité interne (TRI) pour les SCPI entre 2007 et 2017, quand les actions et l’assurance vie ne rapportent que 3,3 % et 2,9 % respectivement.
• Un investissement en SCPI est plus abordable pour les petites bourses que l’acquisition d’un bien en direct, puisque le ticket d’entrée tourne autour de 1 000 euros. La SCPI est la solution idéale pour diversifier son patrimoine en introduisant une part d’immobilier sans épuiser son épargne ou avoir à contracter un prêt bancaire.
• L’épargnant peut acheter ses parts sans intermédiaire ou recourir à l’assurance vie. Dans ce cas, il est limité aux fonds proposés par l’assureur parmi sa gamme de supports en unités de compte (UC).
• La mutualisation des risques entre les associés de la SCPI représente un avantage de taille, sans compter que le fonds répartit son investissement entre différentes catégories d’actifs immobiliers et des secteurs géographiques très variés.

Mais un placement en SCPI n’est pas dénué de risques :

• Le capital investi n’est pas garanti : une perte peut être déplorée si le marché immobilier subit une forte dévaluation.
• Les sommes placées sont immobilisées pour environ 8 à 10 ans environ. Si une sortie précoce est possible sous conditions pour la plupart des SCPI, une détention la plus longue possible est nécessaire pour amortir des frais de souscription avoisinant les 10 %.
• Des périodes de vacance locative s’imposent parfois, pour réaliser des travaux ou en attendant de trouver des occupants, ce qui affecte le rendement du fonds.
• La plus-value potentielle en cas de revente est moindre par rapport à un bien acheté en direct.

Combien de SCPI existent en France ?

L’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) a répertorié 201 SCPI à travers l’Hexagone en fin 2019. Cette organisation professionnelle réunit 36 sociétés de gestion de fonds immobiliers (SCPI, OPCI, OPPCI, FIA…).

Ensemble, les SCPI affichent une capitalisation supérieure à 65 milliards d’euros, encore minoritaire par rapport au Livret A (300 milliards d’euros en 2020) ou à l’assurance vie (1 750 milliards d’euros). Ces chiffres n’ont cessé de progresser ces dernières années : d’après l’Aspim, la collecte nette a atteint 9,2 milliards d’euros en 2019, contre 6,3 milliards d’euros en 2017, avant d’enregistrer un net ralentissement en 2020 à cause de la crise sanitaire.

Quel est le rendement moyen d’un placement en SCPI  ?

Pour évaluer la performance d’une SCPI, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) est le critère à prendre en compte. Selon l’Aspim, la moyenne pour cet indicateur de référence dépasse 4 % depuis quelques années, et est de  4,40 % en 2021. En dépit de la pandémie, les experts du marché anticipent un TDVM moyen toujours proche des 4 % pour 2022.

Les SCPI « fiscales » diffèrent des SCPI « de rendement ». Les premières répondent à un objectif de défiscalisation, dans la mesure où elles sont investies dans des immeubles éligibles aux lois Pinel et Malraux ou celle sur les monuments historiques. Ces SCPI qui pèsent 10 % de la capitalisation totale permettent également de réaliser un déficit foncier. En contrepartie de la fiscalité attractive, le rendement potentiel moyen tourne autour de 0 % à 2,5 %.

Comment choisir la meilleure SCPI ?

Plusieurs points distinguent les SCPI :

• La composition de leur portefeuille, puisqu’elles peuvent investir dans des immeubles résidentiels, professionnels (bureaux, magasins, entrepôts) ou spécialisés (centre de santé). Certaines disposent de biens de différente nature dans leur parc.
• La situation géographique des biens détenus : une région, un pays (la France ou un autre), un continent (l’Europe).

La SCPI de défiscalisation

La SCPI fiscale est conçue pour les épargnants qui veulent payer moins d’impôts. Grâce à ce placement, ils génèrent du déficit foncier ou profitent d’une ristourne fiscale dans le cadre du dispositif Pinel ou de la loi Malraux. Avec une telle opération, le rendement et la plus-value à la revente sont secondaires.

La SCPI de rendement

Avec une SCPI de rendement, qui privilégient la plupart du temps les biens professionnels, constituent une source de revenus réguliers intéressante. L’investisseur doit patienter quelques mois après le délai de jouissance, qui désigna la période comprise entre la souscription et l’obtention des premiers loyers. Le versement des dividendes, calculés en fonction du nombre de parts détenues par chaque associé, est généralement trimestriel.

La SCPI de valorisation ou de capitalisation

Une poignée de SCPI de plus-value, également appelées SCPI de capitalisation ou SCPI de valorisation proposent une rémunération plus faible, mais lorsque l’immeuble gagne en valeur, la cession des parts est synonyme de plus-value élevée.

Quels sont les critères de sélection d’une SCPI ?

Après avoir sélectionné le type de SCPI, l’investisseur doit choisir celle dont il veut prendre des parts. L’agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF) et la remise d’un document d’informations clés (DIC) visé par l’autorité sont obligatoires. De nombreuses informations y figurent : l’objectif de la société et sa politique d’investissement, les modalités de souscription, le délai de jouissance, le taux de la commission de gestion et autres frais facturés, les conditions de sortie.

D’autres indicateurs sont importants :

• les performances au cours des années précédentes,
• le taux d’occupation financier (TOF) qui exprime le pourcentage des biens loués au sien du parc de la SCPI (il s’oppose au taux de vacance locative),
• le report à nouveau (RAN), qui correspond à la part des loyers mise de côté par la société en guise de réserve afin de compenser une éventuelle baisse des revenus,
• la provision pour grosses rénovations (PGR) : elle sert à réaliser les travaux de rénovation et d’amélioration liés, entre autres sur le plan énergétique ou dans le domaine du numérique.

Cette valeur peut être particulièrement élevée si les actifs du portefeuille sont anciens.

Comment financer l’acquisition de parts de SCPI ?

L’achat de parts d’une SCPI peut se faire en direct ou en passant par une assurance vie.

La souscription en direct

Pour souscrire des parts de SCPI, les épargnants peuvent s’adresser à une société de gestion, à une banque ou à un conseiller en gestion de patrimoine. L’opération peut être :

• réglée au comptant afin d’obtenir un complément de revenus dans le cas d’une SCPI de rendement ;
• être financée à crédit, les loyers perçus assurant le remboursement des échéances de l’emprunt. En outre, les intérêts du prêt sont déductibles des recettes foncières afin de réduire l’assiette imposable. Le principal risque : devoir continuer à honorer la dette même dans l’éventualité d’une baisse des loyers.

La souscription via une assurance vie

Une autre option intéressant pour investir son épargne sur des fonds immobiliers, dont font partie les SCPI, consiste à loger la pierre papier dans un contrat d’assurance vie. Le ticket d’entrée est limité à quelques centaines d’euros et la revente est plus aisée. Côté fiscalité, les revenus sont exonérés d’impôt jusqu’à la liquidation, et un taux réduit s’applique au-delà de 8 ans. Enfin, en cas de décès, les frais de mutation sont allégés.

En revanche, le choix est moins large. Par ailleurs, des conditions plus ou moins contraignantes sont parfois imposées. Par exemple, certaines imposent d’investir une certaine somme dans d’autres fonds immobiliers en UC. Or, ceux-ci génèrent des frais de gestion qui alourdissent les coûts liés à la SCPI.

Quel montant placer dans une SCPI ?

Dans le but de diversifier son portefeuille et répartir les risques, les conseillers financiers recommandent de choisir deux ou trois SCPI, voire davantage, sans en dépasser cinq. Il convient également de varier les types de SCPI (bureaux, commerce, pays contre secteur d’activité, etc.).

Il est plus pertinent de se fixer un plafond de part de patrimoine plutôt qu’un montant : le plus souvent, les spécialistes recommandent de ne pas placer plus de 10 % de son patrimoine ou de son épargne dans les fonds immobiliers. Cette proportion peut néanmoins augmenter en fonction de l’âge et de la composition du patrimoine de l’épargnant, notamment les actifs financiers. Il est également primordial de préserver son épargne de précaution, destinée à faire face aux éventuels coups durs.
Autre point essentiel, les versements pour un placement en SCPI peuvent être effectués mensuellement ou annuellement afin d’aplanir les risques et les revenus.

Quels sont les frais liés à un investissement en SCPI  ?

Différents frais s’appliquent à un investissement en SCPI :

• La commission de souscription : La société de gestion réclame entre 5 % et 12 % du montant souscrit à l’acquéreur de parts d’une SCPI au titre de frais de gestion ou prime d’émission, frais de collecte, de recherche et d’investissement de rémunération, pour elle-même et l’éventuel intermédiaire distributeur. Ils s’apparentent aux frais d’agence et frais de notaire indissociables d’un achat immobilier en direct. Il arrive également que le taux de la commission ne soit pas fixe, mais représente la différence entre le prix d’achat de chaque part et sa valeur à la revente.

Les investisseurs qui choisissent une assurance vie doivent prévoir en plus des frais d’arbitrage. Enfin, le contrat ne générant des revenus qu’après une certaine période et non immédiatement après l’achat, ce délai dit « de jouissance » est assimilable à des frais cachés.

• Les frais de gestion : Les associés d’une SCPI reçoivent leur part des loyers des biens immobiliers dont ils sont copropriétaires de la société. Celle-ci déduit au préalable une commission comprise entre 8 à 10 %. Cette rémunération du gestionnaire est à distinguer du report à nouveau, dont la vocation est de lisser les revenus sur plusieurs années. Les nouveaux souscripteurs n’ont qu’une visibilité limitée de ces frais de gestion, qui n’est pas affichée avec le rendement des années précédentes.

• Les coûts de retrait : Sauf exception, des commissions de sortie sont facturées pour les SCPI à capital fixe. Une commission de cession est en outre due à la société de gestion à l’occasion de la cession de parts « sur le marché secondaire », c’est-à-dire avant la dissolution de la société. Cette somme couvre les dépenses engagées comme les frais de dossier, l’édition du bordereau de transmission, etc. Toutefois, ces charges peuvent être supportées par l’acheteur des parts, comme le permet l’AMF. En sus, des droits d’enregistrement de 5 % du prix d’échange sont payables auprès du Trésor public dans le cas d’une SCPI à capital fixe.

En assurance vie, le retrait d’une partie des sommes investies avant l’échéance convenue entraîne le paiement de pénalités de sortie anticipée, mentionnées dans les conditions générales du contrat ou sur un avenant.

Comment revendre ses parts de SCPI  ?

Peut-on céder ses parts à tout moment ?
Les SCPI ne sont pas un placement liquide, car comme l’immobilier en direct, les parts doivent être gardées pendant 8 ans au moins, mais le plus souvent pendant 10 ans ou plus. Pour les SCPI fiscales, la durée de vie estimative fixée par les statuts empêche la revente avant l’échéance prévue. Si la cession est néanmoins acceptée, l’investisseur perd ses avantages fiscaux et doit s’attendre à une forte décote.

Pour les autres types de sociétés, à capital fixe ou capital variable, la revente est moins contraignante.

• Le porteur de parts d’une SCPI à capital variable peut demander leur liquidation par revente ou dans le cadre d’une réduction de capital de la société.
• Le titulaire de parts d’une SCPI à capital fixe doit en revanche trouver lui-même un repreneur.
• Lorsque les parts sont placées sur un contrat d’assurance vie, l’assureur supporte le risque. Son client peut effectuer un arbitrage et céder ses parts quand il le souhaite, la contrepartie est assurée par la compagnie.

La vente doit-elle concerner la totalité des parts ?
La cession des parts de SCPI est autorisée, et elle peut être totale ou partielle. Le détenteur de plusieurs titres a donc le choix d’en conserver certains, sous réserve de rester au-dessus du minimum de parts exigé.

Comment transmettre ses parts ?
Les parts de SCPI sont transmissibles au moment du décès du titulaire ou avant, par le biais d’une donation. Le(s) bénéficiaire(s) doivent s’acquitter de droits de mutation déterminés selon le montant et son (leur) degré de parenté avec le cédant.
Il est possible de démembrer des parts de SCPI : cela signifie que la propriété de la part, désignée par « nue-propriété » et le droit de percevoir les revenus de la société, appelé « usufruit », sont distincts.

Quelles sont les règles fiscales applicables aux SCPI  ?

Si les parts de SCPI sont intégrées à un contrat d’assurance vie sous la forme d’unités de compte, elles sont soumises au régime fiscal de ce dernier. Dans l’éventualité d’une détention en direct, les règles fiscales utilisées sont celles relatives aux revenus et aux plus-values foncières.

Imposition des loyers

Pour déclarer ses revenus récurrents, il suffit de remplir l’Imprimé Fiscal Unique (IFU) fourni par la société de gestion. Ce document détaille les types de revenus et leurs montants. Les recettes foncières constituent le gros de ces revenus et peuvent être imposées suivant le régime du micro-foncier à condition d’y être éligibles. Le détenteur de parts doit également payer les charges sociales pour ces loyers.

Dans le cas où la société a réalisé des placements, les intérêts dégagés sont considérés comme des revenus financiers et le prélèvement forfaitaire unique s’applique.
S’agissant des investisseurs à la tête d’un patrimoine immobilier important, les parts de SCPI sont prises en compte dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). La société de gestion calcule la valeur au 1er janvier de l’année de la déclaration et calcule en conséquence le montant à déclarer.

Imposition de la plus-value immobilière

Si le porteur de parts de SCPI les cède à un prix supérieur à celui auquel il les a achetées, l’opération génère une « plus-value ». Le gestionnaire se charge de calculer, de déclarer et de payer l’impôt et les charges sociales y afférentes. Comme dans le cas d’un achat en direct, les prélèvements sont inversement proportionnels à la durée de détention du bien au moment de la revente des parts. Au-delà de 22 ans et 30 ans respectivement, les cotisations fiscales et sociales ne s’appliquent plus sur la plus-value.