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LMP et LMNP

LA LOCATION EN MEUBLE PROFESSIONNEL ET NON PROFESSIONNEL

Principe :

La location en meublé
s’oppose à la location nue d’un bien. Cet ameublement de fait change tout son statut fiscal car un appartement loué aménagé obéi au régime particulier de la « location en meublé ».

On parle de location en meublé professionnel (LMP) lorsque la location est supérieure à 23000 € de recette annuelle ou retirent de l’activité de loueur au moins 50% de leurs revenus.

A contrario les non professionnels sont ceux qui, bien qu’inscrits au registre du commerce et des sociétés, en qualité de loueur en meublé professionnel, réalisent un montant de recettes annuelles inférieur ou égal à 23 000 euros et moins de 50% de leur revenu global.

Montant des recettes
de la location meublé


Inscription au RCS nécessaire Pas d’inscription au RCS

Recettes > 23 000 euros

LMP

LMNP

Recettes < 23 000 euros et revenus des meublés < aux autres revenus

LMNP

LMNP

Recettes < 23 000 euros et revenus des meublés > aux autres revenus

LMP

LMNP


Le montant des 23 000 € s’entend du total des loyers taxes comprises, et les 50% des revenus locatifs sons pris par comparaison aux revenus nets catégoriel.

Bon à savoir : L'activité de chambre d'hôtes relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée.

Avantages du LMP et LMNP

Le choix du régime a un intérêt en matière de déficit, TVA, plus ou moins values, taxes professionnelles,

A - Le régime des déficits diffère selon qu’il s’agit du statut de loueur professionnel ou non

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels sont imputables sur les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC.

Les loueurs professionnels peuvent imputer les déficits sur le revenu global à la condition qu'ils ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.

B - Le régime de la TVA ne s’applique pas par principe aux locations en meublé :

La TVA que l’on retrouve lors de la vente, les biens sont vendus TTC  feront l’objet de remboursement ultérieur.

Dans les cas suivants, la TVA s’applique :

  • Prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
  • Prestations d’hébergement dans les villages de vacances classés ou agréés
  • Prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celle-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger sous certaines conditions.
  • Prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caratère hôtelier exploiter de manière professionel : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et le réception même non personnalisée de la clientèle.
  • Les locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans l’une des 4 catégories ci-dessous : hôtels de préfecture, certaines résidences de 3ème âge et maisons de retraite, pension de familles, maisons de vacances, homes d’enfant et gîtes ruraux
  • Prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme lorsque ceux – ci sont destinés à l’hébergement de touristes et qu’ils sont loués pour une durée d’au moins neuf ans à un exploitant. Ces résidences s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir.

C – Plus values 

Les plus values des loueurs professionnels sont exonérées totalement à condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes tirées de la location des deux années précédentes n’excèdent pas 250 000 euros et sont exonérées partiellement au-delà de 350 000 euros.

Si l’une des conditions manque, c’est le régime des plus ou moins values professionnelles qui s’applique :



Plus values professionnelles

Moins values professionnelles

Court terme

La plus value nette est soumise à une imposition de droit commun, les entreprises peuvent demander que l’imposition soit étalée sur 3 ans.

La moins value nette s’impute sur les bénéfices d’exploitation

Long terme

La plus value immobilière à compter du 1/1/6 sont imposées après un abattement de 10% par an au-delà de la 5ème – donc exonérée après 15 ans de détention

Imputées sur les plus values à long terme sur les dix exercices suivants.

Les plus values et moins values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent des plus values privées. La plus value est imposée aux taux normal sauf abattement de 10% au-delà de la 5ème année. Donc au-delà de 15 ans les immeubles sont en principe totalement exonérés.

Précision : les résidences principales sont exonérées de plus values.

Remarque : les personnes physiques ou morales qui ne sont soumises à aucun des cas précédents sont obligatoirement exonérées sans faculté d’option.

D – Taxe professionnelle

Les loueurs en meublé y sont soumis sauf si la location est en relation avec leur habitation principale.

E – ISF

Le régime est très intéressant pour les professionnels – loueur en meublé professionnels, car le bien est exclu du champ d’application de l’ISF si :
  • la personne est inscrite au RCS en tant que loueur professionnel
  • réalise plus de 23 000 euros de revenus
  • retire de cette activité plus de 50% de ses revenus

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