Immobilier et retraite
La priorité : Devenir propriétaire de sa résidence principale
Investissement locatif : une solution parmi les plus intéressantes
Le principe de l’immobilier locatif
Le principe est simple : acheter un bien pour le louer et financer ainsi le coût du crédit.Une solution retraite à crédit !
L’investissement dans le neuf
Plusieurs solutions d’investissement dans le neuf sont disponibles sur le marché. On distingue notamment :- La Loi Pinel (plus souple que la loi Duflot) : octroie une réduction d'impôt de 6% à 21% selon la durée de location (entre 6 et 12 ans)
- Les résidences de services pour seniors ou étudiants : le bien acheté est loué par le gestionnaire de la résidence pendant une période de 9 à 11 ans reconductible ; de plus, vous récupérez la TVA
- L’investissement Girardin dans les DOM ROM : une réduction fiscale jusqu’à 18 000 € par an
- L’investissement en loi Censi-Bouvard : réduction d’impôt de 11% du prix du bien répartie sur 9 ans
Comprendre l'investissement en Loi Pinel en vidéo en 1 minute
L’investissement dans l’ancien
L’investissement dans les logements anciens apporte un triple avantage :- L'ancien est généralement moins cher de 20% à 25% que le neuf
- L'ancien offre un rendement locatif souvent plus élevé, surtout si vous louez en meublé.
- La fiscalité pourra également être intéressante
- le LMNP (Location meublée non professionnel) : vous pourrez imputer les charges provenant de la location sur les revenus générés.
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Le dispositif Malraux dans l’ancien à restaurer : réalisez des investissements locatifs dans certaines zones protégées sur lesquels vous ferez des travaux de réhabilitation. Selon la zone d’investissement, l’avantage fiscal pourra s’élever à 22% ou 30% du montant des travaux dans la limite de 100 000 €.
La fiscalité des loyers perçus
Les revenus issus de la location sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des « revenus fonciers » (Annexe 2044), ainsi qu’aux contributions sociales (15,5% répartis entre 8,2% de CSG, 0,5% de CRDS et 6,8% de prélèvement social).
En revanche, seul le bénéfice foncier sera imposé (recettes – charges). Le propriétaire aura alors le choix entre 2 régimes fiscaux : Le « microfoncier » ou le « régime réel »
Le « microfoncier » : uniquement pour les revenus de moins de 15 000€ par an. Vous pourrez alors bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus. Ces 30% sont censés englober l’ensemble des charges relatives à la location.
Exemple : Monsieur Dupond reçoit 10 000 € de revenus locatifs. Le montant de son abattement fiscal sera de 10 000 x 30% = 3 000 €. Il sera alors imposé sur 7 000 € (10 000-3 000) et non sur 10 000 €
Le « régime réel » : uniquement pour les revenus locatifs de plus de 15 000 €/an
Le bénéfice réel sera calculé selon la formule :
Bénéfice foncier = (recettes encaissées) – (charges payées)
Vous pourrez déduire la majorité des charges liées à la location ou à l’entretien du bien :
• Les frais de gestion
• Les dépenses d’entretien
• La taxe foncière
• Les éventuels intérêts d’emprunt
• Les primes d’assurance
• Une déduction forfaitaire de 20 € par logement
Exemple : Monsieur Dupond reçoit 20 000 € de revenus locatifs. Prenons l’hypothèse qu’il est imposé sur la tranche d’imposition à 30%.
Il pourra déduire les charges suivantes :
- Intérêts d’emprunt : 3 500 €
- Dépenses d’entretien : 400 €
- Assurances : 400 €
- Taxe foncière : 1 000 €
- Déduction forfaitaire : 20 €
TOTAL de déduction = 5 320 €
Bénéfice foncier : 20 000-5 320= 14 680 €
Imposition au taux de 30% : 14 680 x 30% = 4 404 €
Prélèvements sociaux : 14 680 x 15,5% = 2 275,40 €
Total de l’imposition du foncier : 4 404 + 2 275,40 = 6 679,40 €
Les avantages de l’investissement locatif pour préparer sa retraite
- La diversification dans la pierre permet de se constituer un patrimoine immobilier qui génèrera à l’âge de la retraite des loyers réguliers et une réserve financière en cas de revente du bien
- Vous avez la garantie d’avoir un hébergement à l’âge de la retraite, ce qui vous permettra de compenser la perte de revenu de votre pension une fois en retraite.
- L’acquisition du bien étant financée à crédit, l’effort d’épargne sera faible car financé par les loyers
- Les taux de crédit sont historiquement bas
- Vous pourrez défiscaliser une part non négligeable de la valeur du bien en cas d’investissement dans de l’immobilier locatif ou des résidences de services pour seniors
- Vous avez une garantie de loyer pour certains biens tels que les résidences de services pour sénior
Les inconvénients de l’investissement locatif
- Si vous décider de gérer vous même la location de votre bien, il vous faudra connaître les règlements relatifs à la location et aussi du temps pour gérer un locataire (annonce, visite, état des lieux, rédaction du bail ... )
- La location d’un bien immobilier engendre des charges et des impôts à prendre en compte qui viendront diminuer votre rente (travaux d’entretien, remise en état entre chaque location, ... )
- En cas d’impayé de votre locataire, vous subirez non seulement une perte de revenu, mais également des frais liés à la procédure pour expulser le mauvais payeur. Cette procédure judiciaire peut s’avérer longue et donc coûteuse.
