Investir dans l'immobilier vous garantit une retraite plus confortable, que ce soit votre résidence principale ou de l'investissement locatif. Selon votre profil financier plusieurs possibilités s'offrent à vous.
La priorité : Devenir propriétaire de sa résidence principale
La priorité pour tout actif qui souhaite préparer correctement sa retraite est de devenir propriétaire de sa résidence principale au lieu de dépenser des loyers à fonds perdus. En effet, la charge d’un emprunt est souvent proche d’un loyer. En revanche, une fois que l’emprunt sera soldé, une charge importante disparaitra de votre budget et viendra compenser la baisse de revenu lié au départ en retraite.
En outre, l’achat de sa résidence principale constitue une bonne raison pour se forcer à épargner.
Investissement locatif : Une solution parmi les plus intéressantes
Le principe de l’immobilier locatif
Le principe est simple : Acheter un bien pour le louer.
En vue d’un complément de retraite, et sous réserve que le bien soit entièrement remboursé à l’âge de la retraite, cette solution permettra de recevoir des loyers réguliers pour compenser la perte de revenu lié au départ en retraite. En cas de coup dur exceptionnel, le bien pourra être revendu en réalisant une éventuelle plus-value.
Une solution retraite à crédit !
A la différence de tous les produits d’épargne classiques tels que l’assurance vie, le PEA ou le Préfon, l’investissement immobilier est la seule solution retraite qui peut se réaliser à crédit. Vous allez donc pouvoir vous préparer votre retraite sans effort d’épargne réel. La condition étant que le montant de votre crédit soit couvert par les loyers que vous allez percevoir.
La pierre constitue une alternative de placement parmi les plus intéressantes, surtout si vous êtes imposable, d’autant que les taux de crédit immobilier sont historiquement bas.
L’investissement dans le neuf
Plusieurs solutions d’investissement dans le neuf sont disponibles sur le marché. On distingue notamment :
- La Loi Pinel (plus souple que la loi Duflot) : Octroie une réduction de 6% à 21% selon la durée de location (entre 6ans et 12 ans)
- Les résidences de services pour sénior ou étudiants : Le bien acheté est loué par le gestionnaire de la résidence pendant une période de 9 à 11 ans reconductible ; de plus, vous récupérez la TVA.
- L’investissement Girardin dans les DOM TOM : Une réduction fiscale jusqu’à 18 000 € par an
- L’investissement en loi Censi-Bouvard : Réduction d’impôt de 11% du prix du bien répartie sur 9 ans
L’investissement dans l’ancien
L’investissement dans les logements anciens apporte un triple avantage :
- Ils sont généralement moins chers de 20% à 25% que dans le neuf
- Ils offrent un rendement locatif souvent plus élevé, surtout si vous louez en meublé.
- La fiscalité pourra également être intéressante
On distingue surtout :
- le LMNP (Location meublée non professionnel) : Vous pourrez imputer les charges provenant de la location sur les revenus générés.
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Le dispositif Malraux dans l’ancien à restaurer : Réalisez des investissements locatifs dans certaines zones protégées sur lesquels vous ferez des travaux de réhabilitation. Selon la zone d’investissement, l’avantage fiscal pourra s’élever à 22% ou 30% du montant des travaux dans la limite de 100 000 €.
La fiscalité des loyers perçus
Les revenus issus de la location sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des « revenus fonciers » (Annexe 2044), ainsi qu’aux contributions sociales (15,5% répartis entre 8,2% de CSG, 05% de CRDS et 6,8% de prélèvement social).
En revanche, seul le bénéfice foncier sera imposé (recettes – charges). Le propriétaire aura alors le choix entre 2 régimes fiscaux : Le « Microfoncier » ou le « régime réel »
Le « Microfoncier » : Uniquement pour les revenus de moins de 15000€ par an. Vous pourrez alors bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus. Ces 30% sont censés englober l’ensemble des charges relatives à la location.
Exemple : Monsieur Dupond reçoit 10 000 € de revenus locatifs. Le montant de son abattement fiscal sera de 10 000 x 30%= 3 000 €. Il sera alors imposé sur 7000 € (10 000-3 000) et non sur 10 000 €
Le « Régime réel » : Uniquement pour les revenus locatifs de plus de 15 000 €/an
Le bénéfice réel sera calculé selon la formule :
Bénéfice foncier = (recettes encaissées) – (charges payées)
Vous pourrez déduire la majorité des charges liées à la location ou l’entretien du bien :
• Les frais de gestion
• Les dépenses d’entretien
• La taxe foncière
• Les éventuels intérêts d’emprunt
• Les primes d’assurance
• Une déduction forfaitaire de 20 € par logement
Exemple : Monsieur Dupond reçois 20 000 € de revenus locatifs. Prenons l’hypothèse qu’il est imposé sur la tranche d’imposition à 30%.
Il pourra déduire les charges suivantes :
- Intérêts d’emprunt : 3 500 €
- Dépenses d’entretien : 400 €
- Assurances : 400 €
- Taxe foncière : 1 000 €
- Déduction forfaitaire : 20 €
TOTAL de déduction = 5 320 €
Bénéfice foncier : 20 000-5 320= 14 680 €
Imposition au taux de 30% : 14 680 x 30% = 4 404 €
Prélèvements sociaux : 14 680 x 15,5% = 2 275,40 €
Total de l’imposition du foncier : 4 404 + 2 275,40 = 6 679,40 €
Les avantages de l’investissement locatif pour préparer sa retraite
- La diversification dans la pierre permet de se constituer un patrimoine immobilier qui génèrera à l’âge de la retraite des loyers réguliers et une réserve financière en cas de revente du bien
- Vous avez la garantie d’avoir un hébergement à l’âge de la retraite, ce qui vous permettra de compenser la perte de revenu de votre pension une fois en retraite.
- L’acquisition du bien étant financé à crédit, l’effort d’épargne sera faible car financé par les loyers
- Les taux de crédit sont historiquement bas
- Vous pourrez défiscaliser une part non négligeable de la valeur du bien en cas d’investissement dans de l’immobilier locatif ou des résidences de service pour sénior
- Vous avez une garantie de loyer pour certains biens tels que les résidences de services pour sénior
Les inconvénients de l’investissement locatif
- Si vous décider de gérer vous même la location de votre bien, il vous faudra connaître les règlements relatifs à la location et du temps pour gérer un locataire (annonce, visite, état des lieux, rédaction du bail ... )
- La location d’un bien immobilier engendre des charges et des impôts à prendre en compte qui viendront diminuer votre rente (travaux d’entretien, remise en état entre chaque location, ... )
- En cas d’impayé de votre locataire, vous subirez non seulement une perte de revenu, mais également des frais liés à la procédure pour expulser le mauvais payeur. Cette procédure judiciaire peut s’avérer longue et donc couteuse.
