Défiscalisation immobilière

Réduire votre impôt tout en investissant dans l'immobilier est une solution gagnant-gagnant ! Grâce à différents dispositifs de défiscalisation immobilière, vous investissez ainsi dans la pierre et diversifiez votre patrimoine. Tour d'horizon de la défiscalisation immobilière. 

Qu'est-ce que la défiscalisation immobilière ?

Le principe

Le principe est simple : l'État a mis en place des mesures fiscales à destination des particuliers pour les encourager à investir dans l'immobilier. Une réduction d'impôt est accordée (parfois même un crédit d'impôt) à partir du moment où vous investissez dans l'un des dispositifs éligibles. Cela permet de construire de nouveaux logements et de restaurer des biens anciens. Plusieurs programmes coexistent et évoluent dans le temps.

L'immobilier locatif présente de nombreux avantages : 

• une façon de diversifier son patrimoine dans la pierre ;
• la constitution d'un patrimoine pour la retraite, financé à crédit ;
• Il génère des revenus réguliers sous forme de loyers ;
• Il peut apporter un revenu final à la revente en cas de plus-value.

L'autre avantage très intéressant de l'immobilier locatif est qu'il permet de financer le bien immobilier en ayant recours au crédit. Notez que c'est le seule placement finançable par un crédit !

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Les points de vigilance de la défiscalisation immobilière

Dans tous les cas, et comme tout produit de complément de retraite, investir dans l'immobilier exige de la prudence liée à certaines contraintes :

• accepter le risque de tout propriétaire tel que les risques d'impayés, les aléas de la gestion du bien ;
• s'engager sur le long terme : généralement entre 9 et 25 ans ;
• être dépendant des aléas du marché à la revente, l'immobilier connaissant des cycles de hausse et de baisse.

Réussir son investissement locatif nécessite dès lors de se faire accompagner par un professionnel.

Quels sont les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière ?

Le choix du dispositif de défiscalisation se fera en fonction de votre appétence pour l'ancien ou le neuf, mais surtout en lien avec : 

• le montant de vos impôts ;
• la localisation du bien (France ou DOM TOM) ;
• la durée de votre réduction d'impôt.

Défiscaliser grâce aux programmes immobiliers neufs

On distingue essentiellement les produits suivants :

• les dispositifs Pinel et Pinel+ : vous investissez dans un logement neuf destiné à la location et vous bénéficiez d'une réduction d'impôt variable selon la durée d'engagement de location choisie (6, 9 ou 12 ans). En vigueur jusqu'en 2024, les dispositifs ont été scindés en deux depuis le 1er janvier 2023 avec des conditions fiscales différentes ;
• les résidences de services pour seniors ou étudiants : vous déléguez entièrement la gestion du bien à la résidence de services et l'engagement minimum est de 9 ans, reconductible (signature d'un bail commercial). Il s'agit d'un bien meublé, aussi, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de récupérer la TVA et de réduire considérablement la base imposable ;
• la loi Girardin dans les départements d'Outre-mer : vous investissez dans du matériel productif loué ensuite à des professionnels, et pour une durée minimum de 5 ans. La réduction fiscale peut aller jusqu’à 19.5000 € par an.

Défiscaliser en investissant dans l'immobilier ancien

On distingue surtout :

• la location meublée non professionnelle (LMNP) : une imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux (une déclaration en tant que "loueur meublé non professionnel" auprès de l'administration fiscale est obligatoire). Deux régimes fiscaux possibles : le micro BIC (abattement de 50 % sur les recettes locatives) ou le régime réel (amortissement du bien) ; 
• Le dispositif Malraux dans l’ancien à restaurer : il s'agit d'investissements locatifs dans certaines zones protégées, l'idée étant d'engager des travaux de réhabilitation. Selon la zone d’investissement, l’avantage fiscal pourra s’élever à 22 % ou 30 % du montant des travaux dans la limite de 100 000 € ;
• le dispositif Denormandie : une extension du Pinel dédié aux investissements locatifs dans l'ancien avec travaux. 

Les avantages de la défiscalisation

Les lois liées à la défiscalisation immobilière sont nombreuses et variées. Chacune dispose de ses propres règles, alors vérifiez bien les plafonds de défiscalisation et les contraintes liées à l'investissement (type de bien, plafond d'impôt, lieu de l'achat...)

En 2023, le plafonnement de la niche fiscale est de 10 000 € par foyer, excepté la loi Pinel outre-mer (18 000 €).

L'intérêt de la défiscalisation immobilière est que l'avantage fiscal + le loyer du bien couvrent en totalité ou presque le montant de votre crédit. Vous financez ainsi votre bien à crédit, tout en vous constituant une retraite.