3 choses à savoir pour investir dans les SCPI

Ecrit par Ludovic Herschlikovitz

1. Une facilité de souscription

Lorsque vous investissez dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), vous opérez un placement immobilier uniquement sous forme papier : vous êtes propriétaire de parts et non d'un bien. La démarche est simple, vous achetez via un fonds d'investissement immobilier des parts pour lesquelles vous toucherez ensuite des dividendes (comptez 3 à 6 mois de délai de jouissance après l'acquisition).

Des produits accessibles pour tous les budgets

Un taux de distribution* moyen de 4,72 % en 2024 contre 4,53 % en 2023 (source ASPIM).

⚠️ Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

*Le TD (taux de distribution) est le principal indicateur dans le domaine de la pierre papier. Il se calcule en divisant le dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values) par le prix de souscription au 1er janvier de la même année.

L'atout majeur des SCPI est leur accessibilité avec une mise de moins de 5 000 € et la possibilité de souscrire en ligne via des courtiers spécialisés comme Corum l'épargne, France SCPI, SCPI Cœur de Région…

Les différents types de SCPI

Il existe principalement trois types de SCPI : de rendements, fiscaux et de valorisation. Chacune présentant des caractéristiques spécifiques.

SCPI de rendement

Ces SCPI ont pour objectif principal de générer un revenu régulier pour les investisseurs sous forme de dividendes. Elles investissent majoritairement dans des biens immobiliers locatifs, tels que des bureaux, des commerces ou des résidences collectives. Les loyers perçus sont ensuite redistribués aux associés au prorata de leur participation.

SCPI fiscales

Le but des SCPI fiscales est d'offrir une réduction d'impôt à leurs souscripteurs en contrepartie d'un investissement immobilier locatif répondant à certaines conditions légales (comme le dispositif Pinel). Ces SCPI achètent généralement des logements neufs ou rénovés, destinés à être loués en résidence principale pendant une durée.

SCPI de valorisation

Les SCPI de valorisation visent la plus-value à long terme grâce à la revalorisation des biens immobiliers qu'elles détiennent. Elles investissent principalement dans des actifs immobiliers à fort potentiel de valorisation, tels que des immeubles situés dans des zones en développement ou des biens nécessitant une restauration.

Les 5 SCPI sélectionnées par Retraite.com

Distributeur	Support	Nom SCPI/Prix de la part	TD* 2024	TRI** 2024	En savoir +	Demande de documentation
	Patrimoine diversifié dans 13 pays de la zone Euro	Corum Origin 1090 €	6,05 %	Sur 10 ans 6,75 %	Voir détail SCPI
	Logistique	Activimo 610 €	5,50 %	Non disponible	Voir l'offre
	Immobilier bureaux, locaux d'activité	Epargne Pierre 208 €	5,28 %	Sur 10 ans 5,45 %	Voir l'offre
	Secteur de la santé	Pierval Santé 204 €	4,05 %	Sur 5 ans 2,91 %	Voir détail SCPI
	Diversification dans 7 secteurs d'activité	Iroko Zen 200 €	7,32 %	Depuis sa création en 2020 7,28 %	Voir l'offre

*Le taux de distribution (TD) mesure le rendement annuel immédiat d’une SCPI, en rapportant les revenus distribués au prix de la part. Il est défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers, versé au titre de l’année N divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle.

**Le taux de rendement interne (TRI) mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte des dividendes distribués, de l’évolution de la valeur de part sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur.

2. Investir en SCPI : une nécessaire mutualisation

L'idée est de répartir votre investissement. Non seulement, il y a un risque financier, mais en plus le parc immobilier subit les aléas de la situation économique.

L'immobilier de bureau, par exemple, a souffert de la crise sanitaire. Avec la généralisation du télétravail et le management hybride, les entreprises ont en effet délaissé une partie de leurs locaux.     

Les SCPI se tournent dès lors vers d'autres supports comme le secteur logistique, la santé, les boutiques ou encore des locaux d'activité à l'étranger.

Pour lisser vos rendements et optimiser vos placements sur le long terme, nous vous recommandons d'investir sur au moins 3 SCPI.  

⚠️ Toutes ces informations sont fournies à titre informatif et ne constituent pas une recommandation personnalisée d’investissement.

Rappel des risques : Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée et dont le capital et les revenus ne sont pas garantis. La SCPI est soumise à d’autres risques tels que notamment le risque de change, de durabilité et le risque lié à une gestion discrétionnaire.

3. Attention aux frais et à la fiscalité

Des frais à maîtriser

Investir dans les SCPI apporte tous les avantages de l'immobilier sans avoir à gérer un bien… Mais il faut cependant connaître l'existence de frais non négligeables.

Quels sont les frais auxquels il faut être attentif ?

• des frais de souscription : entre 10 % et 12 % des montants placés ;
• des frais de gestion : entre 8 % et 12 % du montant des loyers ;
• des frais annexes : assemblées générales, commercialisation, transaction…

Au total, les frais peuvent représenter 15 % des loyers ! Attention, au-delà, votre investissement perd de son intéret. 

Une fiscalité à anticiper

Comme pour l'immobilier classique, les loyers perçus de vos SCPI sont soumis à l'impôt, sur le principe des revenus fonciers. En fonction de votre situation, vous opterez pour le régime micro-foncier ou le régime réel.

En cas de cession de parts de SCPI, les plus-values sont également soumises à l'impôt. Le taux est fixé au départ à 36,2 % (19 % de taxes + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Enfin, les parts de SCPI étant considérées comme des biens immobiliers, elles sont soumises à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les patrimoines supérieurs à 1,3 million d'euros. L'IFI est calculé sur la base de la valeur vénale des parts de SCPI détenues.

Pour résumer, investir dans les SCPI requiert un minimum de connaissances en termes de souscription, de frais et de fiscalité. Et c'est surtout une excellente alternative pour préparer votre retraite.