Immobilier et retraite
À la retraite, votre pension ne représentera malheureusement pas l'intégralité de votre revenu d'activité. Alors investir dans l'immobilier constitue une excellente solution pour vous assurer une retraite plus confortable. Selon votre profil financier, tour d'horizon des possibilités qui s'offrent à vous.
La priorité : devenez propriétaire de votre résidence principale
La priorité, pour tout actif qui souhaite préparer correctement sa retraite, est de devenir propriétaire de sa résidence principale. Cela évite de dépenser des loyers à fonds perdus. En effet, la charge d’un emprunt est souvent proche d’un loyer. En revanche, une fois l’emprunt soldé, cette charge disparaitra de votre budget et viendra compenser la baisse de revenu liée au départ à la retraite. Aujourd'hui, c'est près de 60 % des Français qui sont propriétaires de leur résidence principale. Sans oublier le fait qu'acheter sa résidence principale constitue une bonne raison pour se forcer à épargner.
L'investissement locatif : une solution parmi les plus intéressantes
Le principe de l’immobilier locatif
Le fonctionnement est simple : vous achetez un bien pour le louer et vous financez ainsi le coût du crédit. L'investissement est neutre puisque les loyers remboursent les échéances de prêt.En vue d’un complément de retraite, et sous réserve que le bien soit entièrement remboursé à l’âge de la retraite, cette solution permettra de recevoir des loyers réguliers pour compenser la perte de revenu liée au départ à la retraite. L'idéal est donc d'investir le plus tôt possible ! En cas de coup dur exceptionnel, le bien pourra être revendu en réalisant une éventuelle plus-value.
Une solution retraite à crédit !
À la différence de tous les produits d’épargne classiques tels que l’assurance vie, le PER ou le Livret, l’investissement immobilier est la seule solution retraite qui peut se réaliser à crédit. Vous allez ainsi pouvoir préparer votre retraite avec un effort d'épargne faible. La condition : que le montant de votre crédit soit couvert au maximum par les loyers que vous allez percevoir.
La pierre constitue une alternative de placement parmi les plus intéressantes, surtout si vous êtes imposable, car certaines solutions vous permettent de réduire votre impôt sur le revenu.
L’investissement dans des programmes immobiliers neufs
Plusieurs solutions d’investissement dans le neuf sont disponibles sur le marché. Il s'agit généralement de programmes assortis d'avantages fiscaux.
On distingue notamment :
- le dispositif Pinel : il s'agit d'investir dans un logement neuf destiné à la location et de bénéficier d'une réduction d'impôt allant de 9 % à 17,5 % selon la durée d'engagement de location choisie (6, 9 ou 12 ans). L'avantage fiscal est croissant ;
- les résidences de services pour seniors ou étudiants : le bien acheté est loué par le gestionnaire de la résidence pendant une période minimum de 9 ans, reconductible (signature d'un bail commercial). Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de récupérer la TVA et de réduire considérablement l'assiette fiscale grâce à l'amortissement du bien et/ou du régime micro BIC ;
- l’investissement via la loi Girardin dans les départements d'Outre-mer : il s'agit d'investir dans du matériel productif loué ensuite à des professionnels, et pour une durée minimum de 5 ans. Ce dispositif vise à aider les entreprises des Dom-Tom à financer leur matériel. Vous pourrez bénéficier d'une réduction fiscale jusqu’à 19.5000 € par an.
Comprendre l'investissement en Loi Pinel en vidéo en 1 minute
L’investissement dans l’ancien
Pourquoi privilégier l'investissement dans l'ancien ?- un coût d'acquisition plus intéressant que le neuf : de 20 % à 25 % ;
- un rendement locatif souvent plus élevé, surtout si vous louez en meublé ;
- une fiscalité plus intéressante.
- la location meublée non professionnelle (LMNP) : une imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux (vous devrez vous déclarer en tant que "loueur meublé non professionnel" auprès de l'administration fiscale). Deux régimes fiscaux possibles : le micro BIC (abattement de 50 % sur les recettes locatives) ou le régime réel (amortissement du bien) ;
- Le dispositif Malraux dans l’ancien à restaurer : réalisez des investissements locatifs dans certaines zones protégées sur lesquels vous ferez des travaux de réhabilitation. Selon la zone d’investissement, l’avantage fiscal pourra s’élever à 22 % ou 30 % du montant des travaux dans la limite de 100 000 €.
La fiscalité des loyers perçus
Les revenus issus de la location (cas des locations vides uniquement) sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des « revenus fonciers », ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Deux régimes fiscaux sont possibles :
- micro-foncier : l'imposition est calculée sur les loyers bruts moins un abattement de 30 %. Ce régime s'applique uniquement si le total des loyers est inférieur à 15 000 € ;
- régime réel : une solution avantageuse si vous avez beaucoup de charges à déduire. En effet, le principe est de déduire toutes les charges que vous supportez réellement.
Exemple de calcul en micro foncier Marc perçoit 10 000€ de revenus locatifs- Le montant de l'abattement fiscal = 30 % soit 3 000 €.
- Base de calcul imposable = 10 000€ - 3 000€ soit 7 000€
- S'il est soumis au barème à 11 %, le montant de l'IR = 7 000 x 11 % soit 770 €
- Montant des prélèvements sociaux = 17,2 % x 7 000€ soit 1 204€
- Montant total des impôts = 770 €+1204 € soit 1 974 €
Exemple de calcul au régime réel Marc perçoit 10 000€ de revenus locatifs. Les charges suivantes sont déductibles : frais de gestion, dépenses d’entretien, taxe foncière, intérêts d’emprunt, primes d’assurance et une déduction forfaitaire de 20 € par logement.- Supposons un montant total des charges = 6 000 €
- Base de calcul imposable = 10 000 € - 6 000 € soit 4 000 €
- Montant des prélèvements sociaux = 17,2 % x 4 000€ soit 688 €
- S'il est soumis au barème à 11 %, le montant de l'IR = 4 000 x 11 % soit 440 €
- Montant total des impôts = 688 €+440 € soit 1 128 €
--> Dans cet exemple, Marc à tout intérêt à opter pour le régime réel.
Les avantages de l’investissement locatif pour préparer sa retraite
- la diversification dans la pierre permet de se constituer un patrimoine immobilier qui génèrera à l’âge de la retraite des loyers réguliers et une réserve financière en cas de revente du bien ;
- Vous avez la garantie d’avoir un hébergement à l’âge de la retraite, ce qui vous permettra de compenser la perte de revenu de votre pension une fois retraité ;
- l’acquisition du bien étant financée à crédit, l’effort d’épargne sera faible, car compensé par les loyers ;
- vous pourrez défiscaliser une part non négligeable de la valeur du bien en cas d’investissement dans de l’immobilier locatif ou des résidences de services ;
- vous avez une garantie de loyer pour certains biens tels que les résidences de services pour sénior ou étudiants.
Les inconvénients de l’investissement locatif
- si vous décidez de gérer vous-même la location de votre bien, il sera nécessaire de bien connaître les règlements relatifs à la location. Vous devrez également accorder du temps pour gérer un locataire (annonce, visite, état des lieux, rédaction du bail ...
- la location d’un bien immobilier engendre des charges et des impôts à prendre en compte qui viendront diminuer votre rente (travaux d’entretien, remise en état entre chaque location...
- en cas d’impayé de votre locataire, vous subirez non seulement une perte de revenu, mais aussi des frais liés à la procédure pour expulser le mauvais payeur. Cette procédure judiciaire peut s’avérer longue et donc coûteuse.