Location en meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP)

Principe

On parle de location en meublé professionnel (LMP) lorsque le loueur retire de cette activité plus de 23 000 euros par an et que ces recettes représentent plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

Les non professionnels (LMNP) sont ceux dont les recettes tirées de la location meublée sont inférieures ou égales à 23 000 euros ou représentent moins de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal, même s’ils sont inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.

Le montant des 23 000 € s’entend du total des loyers taxes comprises, et les 50% des revenus locatifs sont pris par comparaison aux revenus nets catégoriels.

Bon à savoir : L’activité de chambre d’hôtes relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée.

Avantages du LMP et LMNP

Le choix du régime a un intérêt en matière de déficit, TVA, plus ou moins-values, taxes professionnelles.

Quelques conseils sur l’investissements LMNP

A – Le régime des déficits diffère selon qu’il s’agit du statut de loueur professionnel ou non

Les déficits subits par les loueurs en meublé non professionnels sont imputables sur les bénéfices provenant de l’ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC.

Les loueurs professionnels peuvent imputer les déficits sur le revenu global à la condition qu’ils ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles.

Le régime de la TVA ne s’applique pas par principe aux locations en meublé, sauf exceptions précisées par la loi. Par exemple, la TVA s’applique sur les prestations d’hébergement de tourisme classé et sur les locations dans des résidences avec services, sous certaines conditions. En cas de vente d’un bien soumis à TVA, la TVA peut être récupérée, mais selon des règles strictes. Il convient de vérifier le statut du bien et les prestations fournies pour l’application précise de la TVA.

Dans les cas suivants, la TVA s’applique :

• Prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
• Prestations d’hébergement dans les villages de vacances classés ou agréés
• Prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celle-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger sous certaines conditions.
• Prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caratère hôtelier exploités de manière professionelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception même non personnalisée de la clientèle.
• Les locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans l’une des 4 catégories ci-dessous : hôtels de préfecture, certaines résidences de 3ème âge et maisons de retraite, pensions de famille, maisons de vacances, homes d’enfant et gîtes ruraux
• Prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme lorsque ceux-ci sont destinés à l’hébergement de touristes et qu’ils sont loués pour une durée d’au moins neuf ans à un exploitant. Ces résidences s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs.

C – Plus-values 

Les plus-values des loueurs professionnels sont exonérées totalement à condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes tirées de la location des deux années précédentes n’excèdent pas 250 000 euros (exonération partielle au-delà de 350 000 euros).

Si l’une des conditions manque, c’est le régime des plus ou moins-values professionnelles qui s’applique :

Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent des plus-values privées. La plus-value est imposée aux taux normaux sauf abattement de 10% au-delà de la 5ème année. Donc au-delà de 15 ans les immeubles sont en principe totalement exonérés.

Précision : les résidences principales sont exonérées d’impôt sur les plus-values.

Remarque : les personnes physiques ou morales qui ne sont soumises à aucun des cas précédents sont obligatoirement exonérées sans faculté d’option.

D – Taxe professionnelle

Les loueurs en meublé y sont soumis sauf si la location est en relation avec leur habitation principale.

E – ISF

Depuis 2018, l’ISF a été remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Pour les loueurs en meublé professionnels (LMP), les biens loués sont en principe inclus dans l’assiette de l’IFI, sauf exceptions très spécifiques.

L’exonération totale ou partielle de l’IFI pour les biens professionnels est soumise à des conditions strictes, notamment la nature professionnelle de l’activité et la détention directe des biens. Il est conseillé de consulter un professionnel pour optimiser la fiscalité patrimoniale relative à l’IFI.