Bien choisir sa SCPI

Selon les chiffres de l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), le taux de distribution sur la valeur de marché (TDVM) moyen des SCPI en 2024 a atteint environ 4,72 %, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Les taux de rendement des fonds d’assurance vie traditionnels en fonds en euros restent nettement inférieurs, autour de 1,80 % à 3,60 %, avec des performances variables selon les contrats. Mais si les SCPI offrent un rendement élevé, elles présentent cependant des risques assez importants. En tant qu’investisseurs prêts à prendre des risques pour faire fructifier vos avoirs, voici ce qu’il faut savoir pour bien choisir vos SCPI.

Quelles sont les SCPI les plus performantes ?

Le critère de performance est le plus important. Attention, les SCPI les plus performantes sont aussi les plus jeunes alors n’oubliez pas que les rendements ne sont pas garantis.

À jour pour 2025, le classement des SCPI les plus performantes est modifié afin d’intégrer les évolutions du marché. Par exemple, la SCPI Corum Origin continue d’être une valeur de référence avec un taux de distribution autour de 6 % et un TRI à moyen terme attrayant. De nouvelles SCPI lancées en 2024-2025 offrent des rendements allant jusqu’à 7 % à 10 %, reflétant la dynamique actuelle du marché.

Le taux de rendement a disparu en 2012, au profit du Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Il s’agit du ratio entre le dividende versé au titre de l’année N (incluant la distribution exceptionnelle) et le prix de part acquéreur moyen intégrant les droits et frais pour la même année. Ce ratio est exprimé en pourcentage.

Il est à noter que le TVDM n’est pas constant. Les performances passées n’engagent pas la SCPI pour le futur, car les paramètres pouvant impacter le rendement sont nombreux. Il faut donc tenir compte du risque de perte en capital pour tout placement en parts de SCPI.

Quels sont les frais ?

Comme toute acquisition immobilière ou investissement financier, un placement en SCPI supporte différents frais, notamment :

des frais annexes : assemblées générales, commercialisation, transaction… Les frais associés aux SCPI restent globalement dans les mêmes ordres de grandeur : frais de souscription autour de 10 % à 12 %, mais il est recommandé de bien comparer car certains frais annexes peuvent varier. Les frais de gestion sont plutôt autour de 8 % à 10 % des loyers perçus. Méfiez-vous toujours des SCPI cumulant des frais totaux supérieurs à 15 % sur l’investissement initial.

Ces charges varient d’une SCPI à une autre, il est donc important de bien comparer avant de choisir. Il va de soi que des frais d’entrée de 10 % impactent considérablement la performance de l’investissement, surtout si la durée de ce dernier ne dépasse pas 5 ans. Le choix d’une SCPI avec des frais d’entrée assez faibles ne doit cependant pas être automatique. Il faut vérifier que des frais de sortie ne sont pas appliqués.

Notre conseil : faites le total des frais appliqués et détournez vous des SCPI dépassant 15 % de frais !

Une fiscalité qui pousse à détenir les parts très longtemps

Les détenteurs de parts de SCPI sont soumis à l’impôt pour les revenus annuels perçus de cet investissement. Ces intérêts sont assujettis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). L’investisseur peut également choisir une taxation suivant le barème progressif de l’impôt et non à une imposition de 12,8 %. Quant à la valeur des parts de SCPI, elle intègre le patrimoine assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Il existe quelques astuces pour alléger la fiscalité. L’investisseur peut en effet acheter ses parts de SCPI à crédit. Cette possibilité peut réduire considérablement les revenus perçus en raison de la déduction des intérêts d’emprunt, impliquant ainsi une baisse de l’impôt dû.

Les détenteurs de parts de SCPI qui choisissent de les revendre doivent s’acquitter d’un impôt au taux de 19%. Suivant le régime des plus-values immobilières des particuliers, cette taxation s’applique à la différence entre le produit de la vente des parts et leur prix d’achat. Ils doivent également s’acquitter des prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Fiscalement, les revenus de parts de SCPI restent soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % impôt sur le revenu + 17,2 % prélèvements sociaux). L’abattement pour plus-value immobilière sur les parts est toujours de 6 % par an de la 6ème à la 21ème année, puis 4 % la 22ème année pour l’impôt sur le revenu, menant à une exonération au bout de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération totale intervient après 30 ans. Il est toujours conseillé de conserver longuement ses parts afin d’optimiser la fiscalité. De plus, l’achat à crédit reste une stratégie intéressante pour diminuer le revenu imposable via les intérêts d’emprunt déductibles.

En 2025, le marché des SCPI connaît une reprise notable après plusieurs trimestres de baisse. Les investisseurs peuvent profiter d’opportunités grâce à des écarts de valorisation rectifiés. Il est cependant essentiel d’adopter une approche prudente et diversifiée. La diversification entre plusieurs SCPI, incluant différentes classes d’actifs et zones géographiques, reste une recommandation clé. Par ailleurs, certaines SCPI récentes affichent des taux de distribution en hausse, jusqu’à 7 à 10 %, mais avec des risques inhérents à leur jeunesse et à la conjoncture économique.

En bref, la fiscalité applicable aux SCPI est avantageuse au fur et à mesure que les années passent.

Un risque de liquidité

La sélection d’une SCPI est une étape primordiale pour un investisseur qui veut limiter le risque de liquidité. En effet, ce type de risque se traduit généralement par un nombre important de vendeurs alors qu’il n’y a pas suffisamment d’acheteurs. Pour être plus clair, il peut arriver que les fonds de l’investisseur restent bloqués un certain temps faute de rachat des parts. Il faut souligner en effet que les sociétés de gestion n’offrent aucune garantie quant à la revente de ces parts.

D’ailleurs, l’Autorité des Marchés Financiers (régulateur de marché) oblige lesdites sociétés à afficher à la vue de tous la mise en garde signalant qu’elles ne garantissent pas le rachat des parts.

De plus, il peut arriver que le fonds de remboursement de la SCPI ne soit pas assez fourni pour couvrir les demandes de rachat. Donc, pour minimiser le risque, il est plus prudent d’investir dans une SCPI avec une forte capacité de collecte. Une faible liquidité est souvent la conséquence de la difficulté d’une SCPI à attirer de nouveaux investisseurs, alors que les anciens se retirent. Un grand nombre de nouveaux investisseurs est synonyme de nouvelles épargnes.

Par ailleurs, il est également recommandé d’investir dans une SCPI avec un taux d’occupation élevé. En effet, la capacité de celle-ci à engranger un maximum de revenus est la garantie d’une rentabilité régulière. Un investisseur à la recherche d’une SCPI à forte croissance peut quant à lui se tourner vers le secteur de la santé qui prend de plus en plus d’ampleur et où un certain nombre d’acteurs se font de plus en plus remarquer.

Sinon, l’épargnant peut investir son argent dans des parts de SCPI démembrées en choisissant la nue-propriété. Cette option a pour avantage de ne pas payer d’impôt durant la période de démembrement.

La hausse du niveau de collecte

Lorsque la collecte atteint un niveau trop important sur une période limitée, cela peut entraîner une diminution assez importante de la distribution d’une SCPI. Concrètement, la société de gestion a du mal à investir les nouveaux capitaux, expliquant ainsi la baisse de performance de la SCPI. Pour éviter ce petit bémol, un investisseur qui veut faire preuve de prudence peut placer son capital dans une SCPI avec un rythme de collecte beaucoup plus stable.

Des moins-values à la cession des parts

Pour rappel, la SCPI est un support d’investissement à risque, c’est-à-dire que le capital placé n’est pas garanti. La variation (hausse et baisse) dans le temps de la valeur des parts influe sur la valeur du placement. Il est difficile de prévoir l’état du marché ou la conjoncture immobilière au moment où l’investisseur décide de céder ses parts. Pour éviter les moins-values au moment de la cession, le choix de la SCPI au moment de l’achat des parts est crucial.

Il est judicieux en effet de sélectionner une SCPI dont les biens sont localisés dans les zones à forte potentiel. Il est également conseillé d’investir dans les secteurs en pleine expansion tels que la santé.