Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure d’investissement collectif qui permet à des particuliers d’investir dans l’immobilier de manière indirecte. Concrètement, une SCPI collecte des fonds auprès d’investisseurs pour constituer un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) et en tirer des revenus locatifs. Les revenus locatifs sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de dividendes.
En investissant dans une SCPI, les particuliers peuvent ainsi bénéficier des avantages de l’immobilier sans avoir à gérer un bien immobilier directement, et sans avoir à mobiliser un capital important.
En revanche, les SCPI supportent des frais divers qui peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la société de gestion, le type de SCPI et les spécificités de chaque investissement. Ces frais sont encadrés par le règlement général de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), article 422-11. Depuis 2024-2025, on observe une tendance vers plus de transparence et des SCPI sans frais de souscription, ce qui permet aux investisseurs que la totalité du montant investi soit utilisée pour l’acquisition des parts, sans prélèvement de commissions d’entrée. Néanmoins, ces SCPI compensent parfois par des frais de gestion annuels légèrement plus élevés[1][3].
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Frais de souscription
Les commissions de souscription font partie intégrante du prix de souscription de la SCPI. Ces frais sont prélevés au moment de l’achat des parts et représentent généralement entre 8 % et 12 % du montant investi, couvrant notamment les frais de commercialisation et les droits d’enregistrement. Leur impact est important pour la rentabilité, surtout en cas de revente à court terme.
Depuis 2024-2025, certaines SCPI, telles que Iroko Zen, suppriment ces frais, permettant ainsi que la totalité du capital investi soit utilisée pour l’achat des parts, ce qui améliore la liquidité potentielle de l’investissement[1][2][3].
Frais de gestion
Les frais de gestion sont prélevés annuellement par la société de gestion pour couvrir les coûts liés à la gestion et à l’administration de la SCPI. Ils représentent généralement un pourcentage des loyers bruts encaissés, situé entre 8 % et 12 % par an, prélevés directement par la société de gestion pour couvrir la gestion et l’administration.
Depuis 2024-2025, avec la suppression possible des frais de souscription, certains gestionnaires appliquent des frais de gestion plus élevés pour compenser. La transparence accrue permet désormais aux investisseurs de comparer précisément ces frais avant d’investir[1][2].
Frais de transaction
Ces frais peuvent s’appliquer lorsque vous achetez ou vendez des parts de SCPI. Ils sont exprimés en pourcentage de la valeur des parts et peuvent varier d’une société de gestion à une autre. Les frais de transaction peuvent être plus élevés lors de la vente des parts.
Frais de commercialisation
Certains distributeurs ou intermédiaires financiers peuvent facturer des frais de commercialisation lors de l’achat de parts de SCPI. Ces frais peuvent varier en fonction de l’intermédiaire et de la méthode d’investissement choisie.
Frais spécifiques
Selon la SCPI, il peut y avoir d’autres frais spécifiques tels que les frais de recherche et d’analyse, les frais de refinancement ou les frais de cession. Il est important de noter que les frais peuvent avoir un impact sur le rendement de votre investissement dans une SCPI.
Avant d’investir, il est recommandé de lire attentivement la documentation fournie par la société de gestion et de consulter un conseiller financier ou un professionnel de l’investissement pour comprendre pleinement les frais associés à une SCPI spécifique.
Important : investir en SCPI implique une liquidité souvent limitée. La revente des parts peut prendre plusieurs mois, voire plus selon les conditions de marché et la société de gestion. Certaines SCPI peuvent suspendre temporairement les rachats si les demandes de sortie excèdent la trésorerie disponible. Il est conseillé d’envisager un investissement sur le moyen à long terme, généralement 6 à 10 ans ou plus, pour optimiser le rendement net après frais et profiter pleinement des avantages immobiliers[2].
Note sur la liquidité et la durée de placement recommandée
La liquidité des parts de SCPI est limitée : la revente peut prendre plusieurs mois et parfois plus en cas de demande importante. Il est donc conseillé de considérer cet investissement sur le moyen à long terme, généralement une durée minimale recommandée de 8 à 10 ans pour optimiser le rendement et limiter les impacts des frais et des fluctuations du marché.
| Distributeur | Support | Nom SCPI / Prix de la part | TD* 2025 | TRI** 2025 | En savoir + | Demande de documentation |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Diversifié zone Euro | Corum Origin | 1 090 € | 6,20 % | Sur 10 ans : 6,90 % | Voir détail |  |
| Logistique | ActivImmo | 630 € | 5,60 % | Non disponible | Voir l’offre | |
| Immobilier bureaux / commerce | Epargne Pierre | 215 € | 5,35 % | Sur 10 ans : 5,50 % | Voir l’offre | |
| Santé | Pierval Santé | 210 € | 4,20 % | Sur 5 ans : 3,10 % | Voir détail | |
| Diversification multi-sectorielle | Iroko Zen | 200 € | 7,15 % | Depuis 2020 : 7,30 % | Voir l’offre | |
*Le taux de distribution (TD) mesure le rendement annuel immédiat d’une SCPI, en rapportant les revenus distribués au prix de la part. Il est défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers, versé au titre de l’année N divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle.
**Le taux de rendement interne (TRI) mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte des dividendes distribués, de l’évolution de la valeur de part sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur.
Avertissement SCPI
Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans.
Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier (et du cours des devises pour certaines SCPI).
Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.