Investir dans la pierre reste le premier choix des Français pour mieux préparer leur retraite. Et s’orienter sur les SCI est une excellente manière d’optimiser ses rendements. Mais la fiscalité d’un tel placement peut cependant s’avérer lourde, surtout dans le cadre d’un investissement direct. Alors pour alléger sa fiscalité tout en se constituant un patrimoine immobilier, il est préférable d’investir en SCPI en nue-propriété ou à crédit.
Pourquoi investir en SCPI ?
Une solution d’investissement facilitée
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure d’investissement collectif qui permet à des particuliers d’investir dans l’immobilier de manière indirecte. Il s’agit de collecter des fonds auprès d’investisseurs pour constituer un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) et d’en percevoir des revenus locatifs. Ces derniers sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de dividendes.
- une souscription simple puisque vous achetez des parts auprès d’un fonds d’investissement immobilier ;
- un investissement accessible quel que soit votre budget : des parts allant de 610 € par exemple pour la SCPI ActivImmo à 1 135 € pour la SCPI Corum Origin ;
- une gestion déléguée : c’est le gestionnaire du fonds qui prend en charge la recherche de locataires, l’entretien des lieux…
Des revenus réguliers avec des SCPI performantes
À l’instar d’un investissement immobilier classique, vous percevez régulièrement une rente avec les loyers perçus. Celle-ci est généralement trimestrielle. De plus, l’immobilier professionnel est souvent plus rentable que l’habitation.
Le taux moyen observé en 2024 est de 4,72 % avec des rendements oscillant entre 4,5 % et 10 %, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) et les dernières données du marché 2025.Le tableau ci-dessous présente notre palmarès des 3 meilleures SCPI du marché sélectionnées par Retraite.Com.
| SCPI | Prix de la part | TD 2024/2025 (%) | TRI 5-10 ans |
|---|---|---|---|
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1 090 € | 6,05 % | 6,75 % (10 ans) |
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200+ € | 11 % | Non disponible |
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200 € | 7,32 % | 7,28 % (depuis 2020) |
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610 € | 5,50 % | Non disponible |
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208 € | 5,28 % | 5,45 % (10 ans) |
Le taux de rendement a disparu en 2012 au profit du Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Le TDVM correspond au ratio entre les dividendes annuels totaux (y compris distributions exceptionnelles) versés au titre de l’année N et le prix moyen de la part acquéreur intégrant droits et frais. Ce ratio exprime le rendement brut avant fiscalité. Attention toutefois, le TDVM n’est pas constant et peut varier selon les conditions du marché et la gestion de la SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Ce ratio est exprimé en pourcentage.
Les performances passées n’engagent pas la SCPI pour le futur, car les paramètres pouvant impacter le rendement sont nombreux. Il faut donc tenir compte du risque de perte en capital pour tout placement en parts de SCPI.
Préparer sa retraite sans alourdir sa fiscalité avec la nue-propriété
Au comptant, à crédit, en démembrement ou via une assurance-vie, un épargnant dispose d’un large choix s’il veut acheter des parts de SCPI. Ceux qui souhaitent investir dans la pierre-papier pour mieux préparer leur retraite trouveront le démembrement en SCPI particulièrement intéressant.
Qu’est-ce que le démembrement ?Il consiste à séparer la propriété d’un bien, des revenus qu’il génère. Ainsi, lorsque vous achetez un bien en démembrement, la propriété est divisée en deux pendant une durée choisie :
- le propriétaire de l’immeuble est désigné « nu-propriétaire » ;
- « l’usufruitier » perçoit les revenus issus du bien.
Grâce au démembrement temporaire fixe, l’épargnant peut en effet acheter uniquement la nue-propriété des parts de SCPI. Ce mode d’acquisition permet à l’épargnant de se constituer un patrimoine immobilier à long terme sans alourdir sa fiscalité durant le démembrement.
Concrètement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer sur la durée du démembrement, qui varie de 3 à 20 ans. De ce fait, il ne sera pas assujetti à l’impôt sur le revenu et ne sera pas imposé à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). L’épargnant peut donc acquérir des parts de SCPI en nue-propriété et faire coïncider la fin du démembrement à son départ à la retraite. Au terme de ce dernier, il récupèrera ainsi la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires, et en percevra les revenus.
Profiter de l’effet de levier en investissant en SCPI à crédit
Comme n’importe quel investissement immobilier classique, il est en effet possible d’acheter des parts de SCPI à crédit. Et cela même si les SCPI affichent des tickets d’entrée accessibles. Quel est l’intérêt d’acheter des SCPI à crédit ?- se constituer un patrimoine plus important sans limitation d’apport personnel ;
- optimiser fiscalement votre placement : l’État accorde en effet un avantage fiscal en déduisant les intérêts d’emprunt des loyers imposables
En investissant dans une SCPI à crédit, l’épargnant profite ainsi de l’effet de levier du crédit. Grâce aux revenus stables rattachés à ses parts de SCPI, l’épargnant pourra soulager ses mensualités de remboursement. Sans oublier qu’il n’aura aucune charge à prévoir : taxe foncière, travaux…
Pour optimiser son investissement, l’épargnant peut réaliser une simulation d’investissement. Cela lui permettra de connaître à l’avance l’apport nécessaire, son effort d’épargne mensuel et la durée de remboursement optimale.
En 2025, les stratégies d’investissement en SCPI évoluent avec un contexte économique favorable et un rendement moyen en hausse. Il est conseillé de répartir les investissements sur plusieurs SCPI pour maximiser la diversification, en intégrant des SCPI à haute performance mais avec vigilance sur les risques de liquidité et la durée minimale recommandée de placement (souvent 10 ans). Il faut aussi bien choisir entre SCPI de rendement, fiscales ou diversifiées selon son profil.
Enfin, attention aux frais qui restent élevés (environ 10%) et aux implications fiscales spécifiques, notamment concernant l’impôt sur le revenu et l’IFI.