Depuis l’ordonnance du 3 juillet 2024, le fonctionnement des SCPI a été transformé pour accroître leur attractivité grâce à une modernisation du cadre réglementaire, une accessibilité renforcée, et une transparence accrue[1][2], et leur attractivité sur le marché de l’épargne. Les nouvelles dispositions visent à moderniser le cadre réglementaire de ce placement, en le rendant plus accessible, plus transparent et davantage diversifié. Avec la suppression du seuil de souscription, l’obligation d’évaluations semestrielles et la possibilité d’acquérir des biens meubles, les SCPI se réinventent pour attirer un plus large public d’investisseurs.
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Un accès élargi à l’investissement immobilier avec la suppression du seuil de souscription
Jusqu’à l’ordonnance de juillet 2024, il fallait au moins 150 euros pour souscrire à une part de SCPI. Désormais, avec un ticket d’entrée à 1 euro, même les épargnants aux budgets modestes peuvent devenir copropriétaires d’un portefeuille immobilier. Sur le modèle des placements fractionnés, qui permettent d’investir de petites sommes sur des actifs de grande valeur, ils peuvent effectuer des versements réguliers en fonction de leurs capacités financières.
Cette souplesse dans le domaine de la pierre-papier pourrait accroître le nombre de souscripteurs et améliorer la liquidité des parts sur le marché secondaire.
La création de catégories de parts pour une flexibilité accrue
La réforme autorise en outre les SCPI à introduire différentes catégories de parts. Les gestionnaires peuvent ainsi créer des parts destinées spécifiquement aux institutionnels (fonds de pension, compagnies d’assurance) et d’autres, adaptées aux particuliers.
Cette distinction permet de personnaliser les solutions afin de répondre plus efficacement aux différents profils d’investisseurs, et de « contenir » l’impact des mouvements de rachat des institutionnels. Avec une gestion optimisée des flux financiers, le marché secondaire est mieux préservé du risque de saturation, et la liquidité des quotes-parts détenues par les particuliers est maintenue.
Des évaluations semestrielles pour plus de transparence et de réactivité
L’ordonnance de 2024 impose également aux gestionnaires une évaluation semestrielle des actifs des SCPI, contre une seule évaluation annuelle auparavant. Cette mesure vise à donner un reflet plus fidèle de la valeur des parts en fonction des évolutions du marché immobilier. Grâce à ces informations actualisées deux fois par an, les investisseurs peuvent ajuster plus rapidement leurs décisions d’achat ou de revente de parts.
Renforcer la transparence du secteur favoriserait un alignement de la pierre-papier sur les standards d’autres actifs financiers plus liquides, et ainsi, accroître la confiance des épargnants. Il reste que ces évaluations semestrielles engendrent des frais d’expertise, qui peuvent réduire la rentabilité de certaines SCPI, notamment celles gérées par de petites structures.
La réforme permet aux SCPI d’acquérir des biens meubles, tels que des installations de production d’énergie renouvelable, renforçant ainsi leur stratégie d’investissement durable et leur impact environnemental, tout en visant des labels ISR pour répondre aux attentes des investisseurs éthiques[4].
La réforme introduit par ailleurs la possibilité pour les SCPI d’acquérir des biens meubles, en complément des actifs immobiliers traditionnels. Ce changement ouvre la voie à de nouvelles stratégies d’investissement afin de compléter les loyers et stabiliser leurs ressources financières.
Par exemple, la pose et l’exploitation de panneaux photovoltaïques ou d’éoliennes peuvent leur permettre de tirer des revenus de la vente d’électricité renouvelable générée. Les grands entrepôts logistiques et les immeubles de bureaux se prêtent particulièrement bien au déploiement de telles installations. Ces actifs seraient ainsi valorisés et gagneraient en rentabilité.
En outre, en intégrant des projets de production d’énergie verte, les SCPI peuvent améliorer leur impact environnemental et obtenir le label ISR (Investissement Socialement Responsable), très recherché par les investisseurs soucieux de l’éthique. Cette diversification, inscrite dans une dynamique de finance durable, contribue ainsi à l’atteinte des objectifs de transition énergétique.
Des impacts contrastés sur le marché secondaire des SCPI
L’ensemble des mesures introduites par l’ordonnance de 2024 devrait avoir un effet positif sur la liquidité des parts de SCPI, facilitant leur achat et leur revente.
En 2025, le marché des SCPI a connu une reprise progressive après un premier trimestre difficile, avec une nette amélioration au deuxième trimestre grâce à la stabilisation des prix et à la résilience des revenus locatifs[3].
Malgré ces évolutions, le marché secondaire est encore confronté à des défis importants. Les données de l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier montrent une valeur des parts en attente de rachat stable à 2,6 milliards d’euros à fin septembre, équivalant à 2,9 % de la capitalisation.
Les acteurs soulignent par ailleurs des disparités notables. Les parts en attente de rachat, en particulier, sont loin d’être réparties de manière homogène entre les différentes SCPI. Une concentration s’observe autour d’un groupe de 93 SCPI, ce qui représente près de la moitié du total (215), alors que 122 autres n’ont aucune demande. Cette situation souligne le poids de certaines sociétés de gestion sur le marché, puisque 18 d’entre elles pilotent ces 93 SCPI. Elle interroge sur leur attractivité et les raisons qui poussent les investisseurs à vouloir céder leurs parts.
Bon à savoir
Tandis que les pensions de retraite sont de moins en moins élevées, il est essentiel de diversifier ses sources de revenus. Investir dans des SCPI offre une perspective à long terme pour se constituer un patrimoine immobilier, toujours considéré comme une valeur refuge, tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle. Les recettes locatives régulières générées par les SCPI permettent de ce fait de compléter les pensions et d’assurer un niveau de vie confortable à la retraite. Il s’agit d’une solution pérenne pour faire face à l’incertitude quant à l’avenir de pensions de retraite.