Pour rappel
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure d’investissement collectif qui permet à des particuliers d’investir dans l’immobilier de manière indirecte. Concrètement, une SCPI collecte des fonds auprès d’investisseurs pour constituer un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) et en tirer des revenus locatifs. Les revenus locatifs sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de dividendes.
Les avantages des SCPI
Une mutualisation des risques
Les SCPI présentent plusieurs avantages, dont la mutualisation des risques. En effet, en investissant dans une SCPI, l’investisseur n’achète pas un bien immobilier en particulier, mais des parts d’un portefeuille immobilier diversifié, constitué de plusieurs biens situés dans des zones géographiques différentes. Cette diversification permet de limiter les risques locatifs et de vacance, ainsi que les risques liés à l’investissement immobilier en général.
Pour lisser les rendements et optimiser les placements sur le long terme, il est conseillé d’investir sur au moins 3 SCPI.
Inconvénients des SCPI
- Risque de liquidité : revente des parts par marché secondaire, délai variable souvent 6 mois ou plus.
- Frais de souscription et de gestion qui peuvent impacter la performance.
- Exposition aux cycles immobiliers pouvant affecter rendement et valeur des parts.
- Fiscalité des revenus fonciers parfois lourde selon profil fiscal et contexte.
- Risque de perte en capital, comme tout investissement immobilier.
- Conseillé de diversifier avec plusieurs SCPI pour réduire ces risques[1][2].
Un investissement accessible
Les investisseurs peuvent investir dans des SCPI avec des montants relativement abordables, ce qui les rend accessibles à un large public.
Par exemple, le prix de la part 2025 est de :
- 610 € pour la SCPI ActivImmo ;
- 1090 € pour la SCPI Corum Origin[3].
De plus, les SCPI permettent de bénéficier d’un rendement locatif potentiellement intéressant, avec un taux de distribution moyen de 4,7 % en 2024, tout en étant gérées par des professionnels de l’immobilier[3].
Une rentabilité intéressante et des loyers réguliers
Un taux moyen de 4,7 % en 2024 avec des SCPI offrant parfois des rendements supérieurs à 7 % !
Attention, cependant, à la lecture des taux affichés : les performances passées ne préjugent pas de celles à venir[3].
Tout comme l’immobilier classique, vous avez le confort d’une rente régulière avec les loyers perçus. Les gains sont généralement trimestriels, mais ils peuvent être mensuels ou semestriels.
Une gestion simple et déléguée
C’est tout simplement le gestionnaire qui prend en charge la recherche de locataires, l’entretien des lieux… Gardez l’esprit tranquille et attendez le versement de votre quote-part de loyer !
Quant aux modalités de souscription des SCPI, elles sont faciles : vous achetez via un fonds d’investissement immobilier. Vous avez la possibilité de souscrire en ligne et d’obtenir les conseils avisés d’experts.
Des avantages fiscaux
Les SCPI présentent également des avantages fiscaux liés au régime des revenus fonciers, la déduction des intérêts d’emprunt et le dispositif Pinel. Cependant, la fiscalité reste complexe et évolutive, notamment en lien avec la fiscalité des revenus fonciers, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et la fiscalité des plus-values immobilières. Il est recommandé de se tenir informé des dernières évolutions (2025) pour optimiser son investissement[1][4]. Cependant, il convient de noter que la fiscalité des SCPI peut être complexe et varie en fonction de la situation de chaque investisseur.
Quels sont les principaux avantages fiscaux ?
- le régime de la fiscalité des revenus fonciers : les revenus distribués par les SCPI sont considérés comme des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu. Cependant, il est possible de déduire les charges et les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition de parts de SCPI, ce qui peut permettre de réduire l’impôt sur les revenus fonciers ;
- l’impôt sur la fortune immobilière (IFI): les parts de SCPI sont considérées comme des biens immobiliers et sont donc soumises à l’IFI pour les patrimoines supérieurs à 1,3 million d’euros. Cependant, les investisseurs peuvent déduire de l’assiette taxable de l’IFI les dettes liées à l’acquisition de parts de SCPI ;
- la fiscalité des plus-values immobilières : lors de la vente de parts de SCPI, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 30 %. Cependant, il est possible de bénéficier d’un abattement pour durée de détention qui permet de réduire le montant de l’impôt ;
- la transmission de patrimoine : les parts de SCPI peuvent être transmises aux héritiers dans le cadre de la succession, en bénéficiant d’un régime fiscal favorable.
Les 5 SCPI sélectionnées par Retraite.com
| Distributeur | Support | Nom SCPI/Prix de la part | TD* 2024 | TRI** 2024 | En savoir + | Demande de documentation |
 | Patrimoine diversifié dans 13 pays de la zone Euro | Corum Origin 1090 € | 6,05 % | Sur 10 ans 6,75 % | Voir détail SCPI |  |
 | Logistique | Activimo 610 € | 5,50 % | Non disponible | Voir l’offre | |
 | Immobilier bureaux, locaux d’activité | Epargne Pierre 208 € | 5,28 % | Sur 10 ans 5,45 % | Voir l’offre | |
 | Secteur de la santé | Pierval Santé 204 € | 4,05 % | Sur 5 ans 2,91 % | Voir détail SCPI | |
 | Diversification dans 7 secteurs d’activité | Iroko Zen 200 € | 7,32 % | Depuis sa création en 2020 7,28 % | Voir l’offre | |
*Le taux de distribution (TD) mesure le rendement annuel immédiat d’une SCPI, en rapportant les revenus distribués au prix de la part. Il est défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers, versé au titre de l’année N divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle.
**Le taux de rendement interne (TRI) mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte des dividendes distribués, de l’évolution de la valeur de part sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur.
Les inconvénients des SCPI
Les SCPI sont des véhicules d’investissement immobilier collectif qui présentent malheureusement certains inconvénients. Voici quelques-uns des inconvénients les plus courants associés aux SCPI.
Un risque de perte en capital
Comme tout investissement, les SCPI comportent un risque de perte en capital. La valeur des parts peut fluctuer en fonction du marché immobilier et il est possible de ne pas récupérer l’intégralité de son investissement initial.
Une liquidité faible
Les parts de SCPI ne sont généralement pas facilement négociables. Il peut être difficile de les vendre rapidement, surtout en cas de besoin urgent de liquidités. Les investisseurs doivent donc garder une perspective à long terme.
Une dépendance à la gestion
L’investisseur n’a pas de contrôle direct sur la gestion des biens immobiliers détenus par la SCPI. Toutes les décisions de gestion, telles que l’acquisition, la location et la vente des actifs, sont prises par la société de gestion de la SCPI. Cela signifie que les résultats de l’investissement dépendent largement des compétences et de la performance de celle-ci.
Des frais élevés
Les SCPI sont soumises à divers frais et charges qui peuvent réduire le rendement global de l’investissement. Ces frais comprennent les frais de gestion, les frais d’acquisition, les frais de commercialisation, ainsi que les frais de cession lors de la vente des parts.
Un risque de vacance et de défaillance locative
Les revenus perçus par les SCPI proviennent des loyers des locataires des biens immobiliers. Il existe alors un risque de vacance locative, c’est-à-dire que les biens peuvent rester inoccupés pendant une certaine période, ce qui réduit les revenus distribués aux investisseurs. De la même façon, en cas de défaillance d’un ou plusieurs locataires, les revenus diminuent.
Une fiscalité à ne pas négliger
Les SCPI sont soumises à une fiscalité spécifique, avec des règles et des régimes d’imposition complexes. Les revenus générés par les SCPI peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut réduire le rendement net pour les investisseurs.
Les SCPI présentent de nombreux avantages qu’il faut mettre en perspective avec ses inconvénients. Cela reste un produit très attractif et une excellente alternative pour préparer votre retraite.
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Avertissement SCPI
Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans.
Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier (et du cours des devises pour certaines SCPI).
Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.