La vente en viager libre ou occupé
Deux formes de vente en viager existent. Il y a soit la vente en viager occupé soit la vente en viager libre. 1- En viager libre : l’acquéreur peut habiter immédiatement dans les lieux 2- En viager occupé : le vendeur vit dans le logementLa vente en viager occupé
La vente en viager occupé est la forme la plus répandue car elle permet au vendeur de rester vivre dans son logement tout en percevant un complément de revenu constitué par les rentes versées par l’acquéreur.
Le bien subit une décote, c’est-à-dire une réduction de sa valeur, liée à la durée d’occupation par le vendeur. Cette décote est calculée notamment en fonction de l’âge du vendeur et de son espérance de vie, prenant en compte une déduction équivalente à plusieurs années de loyers correspondant à cette espérance de vie[2][5].
Comment est calculée cette décote ?
La vente en viager libre
La vente en viager libre permet à l’acquéreur d’occuper les lieux immédiatement. L’acquéreur vit dans son logement en continuant de verser une rente au vendeur. Le vendeur ne bénéficie que des avantages. Il reçoit le bouquet et les rentes, il ne paie plus de taxe foncière ni taxe d’habitation ni les charges de copropriété.
Un complément de retraite : vendre en viager
Vendre en viager reste une solution immobilière relativement peu courante en France. Le principe est que l’acquéreur verse une rente viagère au vendeur qui conserve généralement l’occupation du logement jusqu’à son décès. Cela revient à miser sur la durée de vie du vendeur, ce qui peut constituer un risque pour l’acheteur compte tenu de l’allongement de l’espérance de vie des seniors en 2025[2].
Ce qui freine les futurs acquéreurs c’est la durée de vie des personnes âgées de nos jours. Ils vivent de plus en plus longtemps et donc ils doivent verser la rente sur un plus long terme.
Dans quelles régions de France, la vente en viager fonctionne le mieux ?
En 2025, le viager connaît un regain d’intérêt principalement en Île-de-France et dans le Sud de la France. De nombreuses agences immobilières spécialisées mettent en avant ces biens qui peuvent représenter des opportunités dans un marché immobilier tendu, notamment en raison de leur prix réduit et des avantages fiscaux pour le vendeur, comme l’abattement sur les rentes viagères selon l’âge[2][4].
Fiscalité des rentes viagères : Les rentes issues d’une vente en viager sont soumises à l’impôt sur le revenu. Leur imposition dépend notamment du type de rente (viagère à titre gratuit ou issue d’une vente). Un abattement fiscal est accordé au vendeur en fonction de son âge au moment du début du versement. Cet abattement varie de 30 % à 70 % pour les personnes âgées de 50 ans et plus, réduisant ainsi la base imposable des rentes[4].
Les deux régions où la vente en viager connait un certain regain, c’est en Ile-de-France et dans le Sud. De plus en plus d’agences immobilières mettent en ligne sur Internet des annonces de vente en viager.
Quels sont les avantages de la vente en viager ?
La vente en viager présente plusieurs avantages. 1- Pour le vendeur – Le vendeur peut rester vivre dans son logement – Il perçoit une partie de la vente en capital – Et le reste de la vente sous forme de rente jusqu’à sa mort – La rente est perçue comme une solution aux problèmes de retraite, donc comme complément de revenus 2- Pour les acquéreurs – Le prix du bien est plus intéressant que sur le marché – Et selon la durée de vie du vendeur, l’acquéreur ne verse pas autant de rentes que prévu – Les rentes constituent en quelques sorte un crédit à taux zéro 3- Pour les agences immobilières – C’est une possibilité de mettre en avant des biens qui ne seraient pas intéressants sur le marchéLes inconvénients de la vente en viager
Les inconvénients de la vente en viager incluent une incertitude pour le vendeur, notamment en cas de défaillance de l’acquéreur (« débirentier ») ou de ses héritiers à poursuivre le versement des rentes. Bien que le vendeur bénéficie d’une garantie hypothécaire, celle-ci peut s’avérer insuffisante pour couvrir les impayés. Par ailleurs, il existe un risque d’abus si l’acquéreur profite d’informations sur la santé fragile du vendeur pour l’inciter à vendre en viager.
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