Logement viager

Le viager représente 1% des transactions immobilières et atteindra 5% d’ici 15 à 20 ans, soit une croissance de 500%. Clément Moreau, expert du Viager et co-fondateur des sites logement-seniors.com et logement-viager.com nous explique comment cela fonctionne.

Les fondamentaux du viager

C’est quoi exactement ?

Le viager est une forme de vente immobilière où la personne choisit de vendre son appartement ou sa maison en contrepartie d’une rente garantie à vie (la rente viagère) et d’un capital initial (le bouquet).

Qu’est ce qu’un bouquet ? 

Le bouquet, qui n’est pas obligatoire, est un capital de départ versé au vendeur. Son montant est estimé suivant la valeur sur le marché du bien immobilier et selon un commun accord entre les deux parties.

Une rente viagère ?

La rente viagère est une somme d’argent versée périodiquement au vendeur par l’acheteur. Cette rente constitue un complément de revenus garanti à vie. Elle peut être versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Elle est souvent indexée sur l’indice des prix à la consommation, garantissant ainsi une revalorisation périodique. En cas de départ anticipé du vendeur, notamment pour un placement en maison de retraite, la rente peut être revalorisée ou ajustée selon une clause spécifique prévue au contrat pour compenser la libération anticipée du logement.

Comment est calculé le montant de la rente ?

Le calcul du montant de la rente tient compte des facteurs suivants : l’âge et le sexe du vendeur ; l’estimation du bien immobilier à la valeur du marché ; le souhait ou non d’un bouquet et son montant ; la réversibilité ou non de la rente viagère ; la progressivité ou non de la rente viagère ; l’existence ou non d’un droit d’usage et d’habitation.

En cas d’entrée en maison de retraite, le crédirentier doit informer l’acquéreur. Le contrat de viager peut inclure une clause de libération anticipée du bien qui prévoit la revalorisation de la rente pour compenser le départ anticipé du logement. Par ailleurs, l’acquéreur doit continuer de verser la rente même si le vendeur n’habite plus le logement, ce qui garantit au crédirentier un complément de ressources stable durant cette période.

Pourquoi un tel regain d’intérêt des ventes en viager ?

Plusieurs raisons expliquent ce regain d’intérêt : l’augmentation de l’espérance de vie, la diminution du pouvoir d’achat des retraités, la volonté de rester chez soi le plus longtemps possible, le besoin de financer des services à domicile…

Les différents types de viager

Il existe différents types de contrats viager :

• le viager occupé ,
• le viager libre 
• la vente à terme.

Quels sont les avantages pour l’acheteur ?

Pour l’acheteur, l’accès à la propriété est facilité : aucun emprunt bancaire et un étalement des rentes. Cela lui permet d’effectuer un placement long terme moins coûteux afin de préparer sa retraite en se constituant un patrimoine immobilier.

Quels sont les avantages pour le vendeur ?

Les avantages pour le vendeur sont nombreux : jouir de son logement jusqu’à sa mort tout en ayant des revenus supplémentaires mensuels. Cela contribue à une augmentation du pouvoir d’achat. Le vendeur voit son revenu mensuel augmenter. Il peut ainsi bénéficier de services à domicile. Vendre en viager c’est « hériter de soi-même » et offre la possibilité de faire des donations à ses enfants et petits enfants et de mieux gérer les impacts fiscaux.

Est-ce intéressant d’investir dans le viager ?

Le viager est un bon placement immobilier car cela évite à l’acheteur de rembourser des emprunts sur le bien immobilier. De plus, la décote d’occupation sur le viager occupé atteint 30% en moyenne. Enfin, grâce à la présence d’un occupant stable, l’acheteur n’a pas de frais de gestion locative à payer ni de revenus fonciers à déclarer. C’est donc intéressant fiscalement.

Quel est l’impact de l’âge du vendeur sur la vente en viager ? 

Il n’y a pas d’âge minimum ou maximum pour investir en viager. Contrairement aux idées reçues, il est plus intéressant d’acheter un bien en viager à quelqu’un de jeune. En effet, la décote est plus importante que pour une personne âgée. Plus le vendeur est âgé, plus la disparité d’espérance de vie est élevée. Le coût global sera donc plus avantageux dans un viager occupé par de jeunes seniors.

Clément Moreau, expert du viager, s’exprime sur une initiative récente de la Caisse des Dépôts en 2025

visant à soutenir le marché du viager en France, avec un budget significatif alloué pour l’acquisition de logements en viager occupé. Cette opération vise à stimuler et dynamiser le marché du viager, favoriser le maintien à domicile des personnes âgées et apporter une solution face à la baisse des revenus des seniors. Selon l’INSEE, 72% des plus de 70 ans étaient propriétaires de leur résidence en 2020.

Le fonds d’investissement est désormais étendu au-delà de l’Île-de-France et de la Provence-Alpes-Côte-d’Azur, géré par un délégataire spécialisé.

Ce dispositif s’adresse uniquement aux propriétaires âgés d’au moins 70 ans souhaitant vendre leur bien en viager occupé.

Un site dédié : Logement-viager.com

Le viager et son jargon spécifiques semblent difficilement compréhensibles pour le grand public qui ne s’y retrouve pas et doit naviguer longuement sur Internet pour trouver toutes les informations qu’il recherche.