Pour compléter leurs revenus, surtout en prévision de leur retraite, les Français se demandent sur quel support placer leur épargne. Le PER et la SCPI font partie des investissements les plus prisés des particuliers. Une comparaison des principales caractéristiques de ces deux dispositifs permet de faire le meilleur choix dans le cadre d’une stratégie patrimoniale.
1. Définitions du PER et de la SCPI
Le Plan Épargne Retraite (PER) a été introduit en 2019 par la loi PACTE. Il permet de réduire son impôt à l’entrée (via déduction des versements) ou à la sortie (sur les gains), tout en se constituant une rente ou un capital complémentaire à la future pension de retraite.
Devenir actionnaire d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’investir dans la pierre avec un ticket d’entrée faible. Ces titres de propriété donnent droit à une part des loyers générés, de la même manière qu’un investissement immobilier locatif classique, mais sans avoir à gérer le bien. Ce type de placement est également désigné par « pierre-papier ».
Si ces deux produits servent à préparer sa retraite, ils diffèrent sur plusieurs points : le mode de financement, les frais d’entrée, le rendement et la fiscalité.
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2. Le fonctionnement du PER
Le PER a particulièrement profité de l’accumulation d’épargne par les Français depuis le début de la crise sanitaire.
Selon les chiffres du ministère de l’Économie et des Finances, plus de 2 millions de PER individuels étaient ouverts fin 2024, témoignant d’une forte croissance du dispositif auprès des particuliers.
Parmi les 5 % d’épargnants détenteurs d’un PER, les jeunes actifs se distinguent avec la plus forte progression. En effet, si seuls 2 % des 25-34 ans avaient souscrit un PER avant la loi PACTE ce pourcentage a grimpé à 7 % depuis le lancement du PER individuel (PERIN) en 2019.
Le succès du PER est attribué à plusieurs facteurs : sa simplicité, les avantages fiscaux intéressants à l’entrée ou à la sortie, la possibilité de déblocage anticipé pour l’acquisition d’une résidence principale ou en cas de situation exceptionnelle (invalidité, surendettement, décès du conjoint, cessation d’activité non salariée).
- L’intérêt d’épargner dans un PER
Tous les épargnants, quel que soit leur statut professionnel (indépendants ou salariés), peuvent souscrire un PER Individuel (PERIN) et l’alimenter au moyen de versements programmés régulièrement ou librement. Ce support s’apparente à un contrat d’assurance vie, permettant d’investir dans différents actifs financiers (fonds en euros, unités de comptes, et même des fonds immobiliers, dont des SCPI, etc.)
Lors de son ouverture, le gestionnaire établit le profil investisseur de son titulaire, et s’intéresse notamment à son appétence au risque. Généralement, il opte pour un mode de gestion pilotée (« à horizon ») en procédant à des arbitrages réguliers. Concrètement, à mesure que l’épargnant approche de l’âge légal de départ en retraite, son gestionnaire privilégie les fonds sécurisés pour son PER.
À noter : En 2025, la tendance est à une légère baisse des rendements des fonds euros dans les PER, poussant les épargnants à privilégier les unités de compte pour un meilleur potentiel de croissance, malgré un risque accru. La diversification reste donc essentielle dans une stratégie PER à long terme.
3. Le meilleur choix pour alléger sa fiscalité
- Un avantage fiscal à l’entrée avec le PER
Les épargnants qui optent pour un PER sont motivés en premier lieu par la perspective de profiter d’une déduction fiscale (à ne pas confondre avec une réduction d’impôt). Ils peuvent en effet soustraire leurs versements volontaires de leur revenu imposable. En revanche, ces mêmes sommes seront imposables à la sortie.
Alternativement, les souscripteurs qui ne recourent pas à la déduction fiscale sont avantagés au moment du départ à la retraite, car la rente ou le capital perçu n’est taxé que sur les intérêts.
- Une réduction d’impôt directe avec la SCPI fiscale
Un investissement en SCPI est une source de revenus réguliers sous la forme de loyers. En revanche, la fiscalité est peu avantageuse. Les SCPI fiscales représentent la solution idéale pour minimiser ses impôts. Les SCPI Pinel, SCPI Malraux, Monument Historique, Déficit foncier sont une association du principe de la SCPI aux principaux mécanismes de défiscalisation immobilière existants en France, avec des réductions d’impôts identiques.
Illustration avec la SCPI Pinel : en contrepartie d’un engagement de location d’un logement, entre 6 et 12 ans, l’investisseur a droit à une réduction d’impôt dont le taux varie entre 12 % et 21 % du prix des parts, sans dépasser 63 000 €. Le taux de réduction est d’autant plus élevé que la durée de location est longue.
L’éligibilité à cet avantage fiscal est soumise à conditions :
- les plafonds de prix d’acquisition, de loyers et de ressources des locataires doivent être respectés selon la loi Pinel ou les dispositifs similaires ;
- il n’existe plus de limite restrictive sur le nombre d’investissements, mais un plafond global par investisseur s’applique ;
- le plafond global des niches fiscales est fixé à 10 000 € par an.
Un investissement en SCPI peut être financé par un prêt bancaire, ce qui n’est pas possible avec la PER. Ce crédit permet d’acheter des parts et de toucher immédiatement des loyers. De plus, les intérêts du crédit sont déductibles des revenus fonciers, ce qui diminue l’impact fiscal du placement.
La faiblesse des taux d’intérêt des emprunts bancaires, combinée aux bons rendements des SCPI, permet souvent d’autofinancer l’investissement. Cela signifie que les revenus locatifs suffisent à couvrir le remboursement du crédit (part du capital + intérêts). Une fois le prêt soldé, l’épargnant jouit de la pleine propriété de ses parts de la SCPI sans avoir mobilisé son épargne. Les loyers constituent désormais un complément de revenus à part entière.
Bon à savoir : Un effort d’épargne est généralement indispensable dans le cas d’un investissement en SCPI sans apport, si les loyers perçus ne couvrent pas le montant de la mensualité de remboursement du crédit additionnée aux impôts.
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Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
4. Le produit offrant le rendement le plus intéressant
- Le rendement du PER
Le calcul du rendement moyen d’un PER est complexe, dans la mesure où plusieurs facteurs doivent être pris en compte :
- le profil de l’investisseur, en particulier son rapport au risque ;
- la répartition des versements entre les fonds en euros, les actions et obligations, voire l’immobilier ;
- le montant des frais facturés.
Les rendements les plus attractifs se situent entre 2 % et 8 % par an en fonction des critères précités et de la durée restante avant la retraite. En faisant baisser l’imposition du souscripteur, le PER entraîne une hausse artificielle du taux de rendement et du patrimoine disponible.
- Le rendement de la SCPI
Le rendement d’une SCPI se mesure au moyen du Taux de distribution sur valeur de marché (DVM). Ce taux de rendement du placement s’obtient en divisant le dividende versé par le prix de part acquéreur moyen au cours d’une période donnée. Pour référence, en 2020, le DVM de l’ensemble des SCPI françaises était de 4,18 %.
5. Choisir la solution la plus pertinente entre PER et SCPI
La principale différence entre ces deux supports d’investissement réside dans l’objectif auquel ils répondent :
- Le PER
Le Plan Épargne Retraite permet de se constituer une épargne qui sera uniquement disponible à l’âge de la retraite (sauf déblocage anticipé). C’est un investissement sur le (très) long terme. Il est conseillé pour mettre de l’argent de côté à un rythme régulier, tout en réduisant ses revenus imposables.
- La SCPI
Elle assure des revenus réguliers (mensuels ou trimestriels) à son actionnaire. C’est la solution idéale pour les épargnants qui n’ont qu’un petit capital. La SCPI leur permet de diversifier leur patrimoine dans une ou plusieurs branches de l’immobilier.
Le PER et la SCPI ont un point commun : leur accessibilité. Il suffit de quelques centaines d’euros pour acquérir une part de certaines SCPI. Les frais d’entrée pour des investissements SCPI offrant une réduction d’impôt conséquente tournent autour de 11 % à 12 %, soit le double de ceux d’une SCPI de rendement classique.
Quant au PER, son ouverture ne génère pas de frais sauf s’il s’agit d’un transfert d’un ancien contrat d’épargne retraite, notamment un plan épargne retraite collectif, que des milliers d’épargnants possèdent, parfois sans en avoir été informés.