Immobilier et retraite

À la retraite, votre pension ne représentera malheureusement pas l’intégralité de votre revenu d’activité. Alors investir dans l’immobilier constitue une excellente solution pour vous assurer une retraite plus confortable. Selon votre profil financier, tour d’horizon des possibilités qui s’offrent à vous.

Commencez par devenir propriétaire de votre résidence principale

L’immobilier constitue un placement de choix pour les Français en 2024. En effet, selon le dernier baromètre annuel du réseau Laforêt, près d’un Français sur deux est prêt à investir dans la pierre.

L’investissement locatif : une solution parmi les plus intéressantes

Le principe de l’immobilier locatif

Le fonctionnement est simple : vous achetez un bien pour le louer et vous financez ainsi le coût du crédit. L’investissement est neutre puisque les loyers remboursent potentiellement les échéances de prêt.

À noter aussi que depuis le 1er janvier 2025, la location de logements classés G (considérés comme de « passoires thermiques ») est interdite, ce qui impacte certains biens en location ancienne. Cette mesure vise à favoriser la rénovation énergétique des logements et peut avoir un effet sur la rentabilité locative. Il est important de vérifier la performance énergétique du bien avant investissement[1].

Une solution retraite à crédit !

Depuis le 1er avril 2025, l’accès au prêt à taux zéro (PTZ) est élargi sur tout le territoire français pour l’acquisition d’habitations neuves, qu’il s’agisse de logements collectifs ou de maisons individuelles. Le PTZ peut couvrir entre 10 % et 50 % du montant de l’opération immobilière selon le type de logement et les revenus de l’emprunteur. Ce dispositif est applicable jusqu’au 31 décembre 2027 et constitue un levier intéressant pour préparer sa retraite via l’immobilier[4].

La pierre constitue une alternative de placement parmi les plus intéressantes, surtout si vous êtes imposable, car certaines solutions vous permettent de réduire votre impôt sur le revenu.

L’investissement dans des programmes immobiliers neufs

Plusieurs solutions d’investissement dans le neuf sont disponibles sur le marché. Il s’agit généralement de programmes assortis d’avantages fiscaux.

On distingue notamment :

• les résidences de services pour seniors ou étudiants : le bien acheté est loué par le gestionnaire de la résidence pendant une période minimum de 9 ans, reconductible (signature d’un bail commercial). Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d’amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui réduit significativement l’imposition sur les revenus locatifs. Il permet également, sous conditions, de récupérer la TVA notamment dans le cadre de résidences de services (seniors, étudiants). Ce régime est particulièrement avantageux pour les particuliers désirant optimiser fiscalement leur investissement locatif meublé[3].
• l’investissement via la loi Girardin dans les départements d’Outre-mer : il s’agit d’investir dans du matériel productif loué ensuite à des professionnels, et pour une durée minimum de 5 ans. Ce dispositif vise à aider les entreprises des Dom-Tom à financer leur matériel. Vous pourrez bénéficier d’une réduction fiscale jusqu’à 19.5000 € par an.

Investir dans l’ancien présente un coût d’acquisition généralement 20 % à 25 % moins élevé que dans le neuf, un rendement locatif souvent supérieur notamment en meublé, et des dispositifs fiscaux avantageux comme la loi Denormandie ou le dispositif Malraux. En 2025, ces dispositifs sont toujours en vigueur avec leurs conditions spécifiques et continuent d’attirer les investisseurs cherchant à optimiser leur complément de retraite via l’immobilier[3][1].

La Loi Denormandie

La Loi Denormandie, entrée en vigueur en 2019 et prorogée jusqu’au 31 décembre 2027, incite les particuliers à acheter et rénover des logements anciens dans certaines villes moyennes éligibles. Pour en bénéficier, le budget des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. La réduction d’impôt varie de 12 % à 21 % du prix de revient total du logement, selon la durée d’engagement locatif, pouvant aller jusqu’à 12 ans. Toutefois, il est important de vérifier chaque année les communes éligibles, car la liste peut évoluer[3][1].

Le dispositif Malraux

Un dispositif destiné à restaurer des biens anciens. Vous réalisez des investissements locatifs dans certaines zones protégées sur lesquels vous ferez des travaux de réhabilitation.

Selon la zone d’investissement, l’avantage fiscal pourra s’élever à 22 % ou 30 % du montant des travaux dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives.

La location meublée non professionnelle (LMNP)

Investir dans des logements meublés permet de bénéficier d’un régime fiscal favorable dans la mesure où ils sont moins fiscalisés que des revenus fonciers (logements loués nus).

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) vous est accordé si vos revenus locatifs ne dépassent pas 23.000€/an ou la moitié de votre revenu global.

La fiscalité des loyers perçus

Les revenus issus de la location (cas des locations vides uniquement) sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des « revenus fonciers », ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Deux régimes fiscaux sont possibles :

• micro-foncier : l’imposition est calculée sur les loyers bruts moins un abattement de 30 %. Ce régime s’applique uniquement si le total des loyers est inférieur à 15 000 €  ;
• régime réel : une solution avantageuse si vous avez beaucoup de charges à déduire. En effet, le principe est de déduire toutes les charges que vous supportez réellement.
  

  Exemple de calcul en micro foncier Marc perçoit 10 000€ de revenus locatifs

  • Le montant de l’abattement fiscal = 30 % soit 3 000 €.
  • Base de calcul imposable = 10 000€ – 3 000€ soit 7 000€
  • S’il est soumis au barème à 11 %, le montant de l’IR = 7 000 x 11 % soit  770 €
  • Montant des prélèvements sociaux = 17,2 % x 7 000€ soit 1 204€
  • Montant total des impôts = 770 €+1204 € soit 1 974 €

  Exemple de calcul au régime réel Marc perçoit 10 000€ de revenus locatifs. Les charges suivantes sont déductibles : frais de gestion, dépenses d’entretien, taxe foncière, intérêts d’emprunt, primes d’assurance et une déduction forfaitaire de 20 € par logement.

  • Supposons un montant total des charges = 6 000 €
  • Base de calcul imposable = 10 000 € – 6 000 € soit 4 000 €
  • Montant des prélèvements sociaux = 17,2 % x 4 000€ soit 688 €
  • S’il est soumis au barème à 11 %, le montant de l’IR = 4 000 x 11 % soit  440 €
  • Montant total des impôts = 688 €+440 € soit 1 128 €

  –> Dans cet exemple, Marc à tout intérêt à opter pour le régime réel.

Les avantages de l’investissement locatif pour préparer sa retraite

• la diversification dans la pierre permet de se constituer un patrimoine immobilier qui génèrera à l’âge de la retraite des loyers réguliers et une réserve financière en cas de revente du bien ;
• Vous avez la garantie d’avoir un hébergement à l’âge de la retraite, ce qui vous permettra de compenser la perte de revenu de votre pension une fois retraité ;
• l’acquisition du bien étant financée à crédit, l’effort d’épargne sera faible, car compensé par les loyers ;
• vous pourrez défiscaliser une part non négligeable de la valeur du bien en cas d’investissement dans de l’immobilier locatif ou des résidences de services ;
• vous avez une garantie de loyer pour certains biens tels que les résidences de services pour sénior ou étudiants.

Les inconvénients de l’investissement locatif

• si vous décidez de gérer vous-même la location de votre bien, il sera nécessaire de bien connaître les règlements relatifs à la location. Vous devrez également accorder du temps pour gérer un locataire (annonce, visite, état des lieux, rédaction du bail …) ;
• la location d’un bien immobilier engendre des charges et des impôts à prendre en compte qui viendront diminuer votre rente (travaux d’entretien, remise en état entre chaque location…
• en cas d’impayé de votre locataire, vous subirez non seulement une perte de revenu, mais aussi des frais liés à la procédure pour expulser le mauvais payeur. Cette procédure judiciaire peut s’avérer longue et donc coûteuse.

À savoir :

Toutes ces informations sont fournies à titre informatif et ne constituent pas une recommandation personnalisée d’investissement.