Créée en 2022, LOG IN est une SCPI européenne gérée par Theoreim. Elle investit principalement dans l’immobilier industriel et logistique, en France et dans plusieurs pays européens.
Encore récente, cette SCPI se distingue par son positionnement sectoriel et sa stratégie paneuropéenne. Voici ses principales caractéristiques, ses performances et les points à connaître avant d’investir.
Comment fonctionne la SCPI LOG IN de Theoreim ?
La SCPI LOG IN, gérée par Theoreim, permet d’investir indirectement dans un portefeuille d’actifs immobiliers professionnels. Comme toute SCPI, elle collecte les capitaux de plusieurs investisseurs afin d’acquérir et de gérer des immeubles destinés à la location. Les associés détiennent des parts de la SCPI plutôt que les biens immobiliers eux-mêmes.
LOG IN se positionne principalement sur l’immobilier industriel et logistique, avec une stratégie d’investissement à l’échelle européenne. La société de gestion sélectionne les actifs, assure leur gestion locative et perçoit les loyers versés par les entreprises occupantes. Une partie des revenus peut ensuite être distribuée aux associés sous forme de dividendes.
Le montant des distributions dépend toutefois des loyers effectivement encaissés, des charges supportées par la SCPI et de la gestion de son patrimoine. Ni les revenus distribués ni le capital investi ne sont garantis. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse et leur revente peut nécessiter un certain délai.
Investir dans LOG IN revient donc à s’exposer indirectement au marché immobilier professionnel européen, avec une gestion entièrement déléguée à Theoreim, tout en supportant les risques propres à un placement immobilier de long terme.
Investir dans une SCPI Theoreim pour préparer sa retraite
Une SCPI comme LOG IN peut être envisagée dans une stratégie de préparation à la retraite afin de diversifier son patrimoine et, à terme, de percevoir des revenus complémentaires issus de l’immobilier.
Cette utilisation doit toutefois être envisagée sur le long terme. Les revenus distribués par une SCPI peuvent varier, le capital investi n’est pas garanti et la revente des parts peut nécessiter du temps. Il est donc important d’examiner le fonctionnement, les risques et l’horizon de placement avant d’intégrer LOG IN à une stratégie de préparation à la retraite.
Les SCPI comme complément de pension : principe et avantages
Une SCPI comme LOG IN, gérée par Theoreim, permet de détenir indirectement une fraction d’un patrimoine immobilier professionnel. La société de gestion acquiert les immeubles, assure leur gestion et perçoit les loyers. Une partie des revenus peut ensuite être distribuée aux associés.
Dans une stratégie de préparation à la retraite, plusieurs caractéristiques peuvent être prises en compte :
Un investissement immobilier indirect : l’achat de parts permet de s’exposer à l’immobilier sans acquérir directement un logement ou un local professionnel. Le montant nécessaire dépend toutefois du prix des parts et des conditions de souscription propres à la SCPI.
Une gestion déléguée : la sélection des actifs, leur gestion locative, l’encaissement des loyers et les principales démarches liées au patrimoine sont assurés par la société de gestion.
Une diversification immobilière : LOG IN investit dans plusieurs actifs et plusieurs marchés européens. Cette stratégie permet de répartir l’exposition entre différents immeubles et zones géographiques, sans supprimer les risques liés à l’immobilier.
Des distributions potentielles : les revenus générés par le patrimoine peuvent donner lieu à des distributions aux associés. Celles-ci peuvent constituer un complément de revenus à la retraite, mais leur montant et leur régularité ne sont pas garantis.
Une SCPI reste un placement de long terme. La valeur des parts peut évoluer à la baisse et leur revente n’est pas garantie dans un délai déterminé. Elle doit donc être envisagée en tenant compte de son horizon de placement, de ses besoins de liquidité et de sa capacité à supporter une perte en capital.
Risques et points de vigilance avant d'investir
Comme tout investissement en SCPI, LOG IN comporte plusieurs risques qu’il convient d’examiner avant de souscrire.
Risque de perte en capital : le capital investi n’est pas garanti. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier et de la valeur du patrimoine détenu par la SCPI. Le montant récupéré lors de la revente peut donc être inférieur au montant investi.
Rendement non garanti : les distributions dépendent notamment des loyers encaissés, du taux d’occupation des immeubles et des charges supportées par la SCPI. Les performances passées ne permettent pas de garantir les revenus futurs.
Risque de liquidité : les parts de SCPI ne sont pas cotées en Bourse et leur revente n’est pas instantanée. En l’absence d’acheteurs suffisants, le délai nécessaire pour récupérer son capital peut être important.
Fiscalité : LOG IN investissant dans plusieurs pays européens, les revenus distribués peuvent relever de règles fiscales différentes selon la localisation des immeubles et la situation fiscale de l’associé. Les conventions fiscales internationales peuvent également intervenir.
Délai de jouissance : après la souscription, un délai peut s’appliquer avant que les nouvelles parts ouvrent droit aux premières distributions. Il doit être pris en compte lorsqu’un investisseur recherche des revenus à une date déterminée.
Frais : l’investissement supporte différents frais et commissions liés notamment à la souscription, à la gestion de la SCPI et à certaines opérations immobilières. Leur niveau doit être examiné dans la documentation réglementaire avant d’investir.
Une SCPI doit donc être envisagée comme un placement immobilier de long terme. Avant toute souscription, il est important de consulter le document d’informations clés et la documentation de LOG IN afin de vérifier les frais, les risques, le délai de jouissance et les conditions de retrait applicables.
Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d’investir indirectement dans un patrimoine immobilier géré par une société de gestion. L’investisseur achète des parts de la SCPI, qui utilise les capitaux collectés pour acquérir et gérer des biens immobiliers destinés à la location.
Ce mode d’investissement est souvent qualifié de « pierre-papier » : l’épargnant détient des parts représentant une fraction d’un patrimoine immobilier, plutôt qu’un bien en direct.
Les SCPI peuvent investir dans différents types d’actifs, comme des bureaux, commerces, logements, établissements de santé ou bâtiments logistiques, en France comme à l’étranger. LOG IN appartient à la catégorie des SCPI de rendement et se concentre principalement sur l’immobilier industriel et logistique européen.
LOG IN de Theoreim : stratégie, performances et diversification
Quelles sont les caractéristiques de LOG IN ?
LOG IN a un positionnement assez clair : la SCPI investit principalement dans l’immobilier industriel et logistique en Europe. Elle cherche donc moins à se positionner sur des bureaux ou des commerces classiques que sur des bâtiments liés à la production, au stockage, à la distribution ou encore à certaines infrastructures.
Autre particularité : son patrimoine est réparti dans plusieurs pays européens. L’intérêt est de ne pas dépendre d’un seul marché immobilier, même si cette diversification ne fait évidemment pas disparaître les risques liés à la baisse des loyers, à la vacance ou à la valeur des biens.
Côté performance, LOG IN a affiché un taux de distribution de 6,21 % en 2025, dont 0,39 % issu du report à nouveau. Sa performance globale annuelle s’est élevée à 8,21 %. Ce chiffre reste toutefois à regarder avec recul : la SCPI a été créée récemment et les performances passées ne permettent pas de prévoir celles des prochaines années.
Enfin, la gestion du portefeuille est assurée par Theoreim, qui sélectionne les biens, suit les locataires et pilote les acquisitions. Pour l’investisseur, cela permet d’accéder à ce type d’immobilier sans avoir à gérer directement les biens.
Frais de gestion de la SCPI LOG IN
Investir dans LOG IN implique plusieurs catégories de frais, qu’il faut distinguer avant de souscrire.
La commission de souscription est fixée à 10 % HT, soit 12 % TTC du prix de souscription.
La SCPI prélève également une commission de gestion annuelle correspondant à 10 % HT, soit 12 % TTC, des loyers et produits financiers encaissés. Ce taux peut être porté à 12 % HT, soit 14,4 % TTC, lorsque la collecte annuelle nette est inférieure à 5 millions d’euros.
D’autres frais peuvent également s’appliquer :
commission d’investissement et de cession d’immeubles : 1 % HT, soit 1,2 % TTC de la valeur des actifs acquis ou cédés ;
commission de suivi de travaux : 1 % HT, soit 1,2 % TTC, pour certains programmes de travaux dépassant 100 000 € ;
commission de cession de parts : 100 € HT, soit 120 € TTC par opération.
Ces frais doivent être pris en compte dans l’analyse de la performance globale de l’investissement. Ils sont détaillés dans la documentation réglementaire de LOG IN mise à disposition par Theoreim.
Une stratégie d’investissement paneuropéenne
LOG IN investit dans l’immobilier industriel et logistique à l’échelle européenne, avec des actifs situés dans plusieurs pays de l’Union européenne ainsi qu’au Royaume-Uni. Cette diversification géographique permet à la SCPI de ne pas dépendre d’un seul marché immobilier, même si elle n’élimine pas les risques propres à chaque pays.
La localisation des immeubles a également un impact sur la fiscalité des revenus distribués. Les revenus provenant de biens immobiliers situés à l’étranger peuvent être imposés dans le pays où se trouve l’immeuble, conformément aux conventions fiscales conclues avec la France. Des mécanismes, notamment de crédit d’impôt ou de taux effectif selon les pays, permettent ensuite d’éviter une double imposition.
La fiscalité réellement supportée par un associé de LOG IN dépend donc de la localisation des actifs, des conventions fiscales concernées et de sa situation personnelle
Prix de la part de la SCPI
Le prix de souscription d’une part de CORUM Origin est actuellement fixé à 1 135 €. La souscription minimale correspond à une part.
La SCPI verse des dividendes potentiels chaque mois, dont le montant peut varier en fonction des revenus générés par son patrimoine immobilier. Comme pour toute SCPI, ces distributions ne sont pas garanties.
Côté performance, CORUM Origin a affiché un rendement de 6,50 % en 2025, après 6,05 % en 2024. Le rendement 2025 comprend notamment une quote-part de plus-values distribuées de 0,57 %.
CORUM affiche par ailleurs un taux de rendement interne de 6,94 % depuis la création de la SCPI. Cet indicateur tient compte à la fois des dividendes versés, de l’évolution du prix de la part et des frais supportés sur la période.
Ces performances passées ne préjugent toutefois pas des performances futures et doivent être analysées avec les autres caractéristiques de la SCPI, notamment ses frais, la composition de son patrimoine et son niveau de risque.
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Avertissement SCPI
Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans.
Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier (et du cours des devises pour certaines SCPI).
Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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Comparatif des meilleures SCPI
Les 5 SCPI sélectionnées par Retraite.com
| Distributeur | Support | Nom SCPI/Prix de la part | TD* 2024 | TRI** 2024 | En savoir + | Demande de documentation |
 | Patrimoine diversifié dans 13 pays de la zone Euro | Corum Origin 1090 € | 6,05 % | Sur 10 ans 6,75 % | Voir détail SCPI CORUM ORIGIN |  |
 | Logistique | Activimo 610 € | 5,50 % | Non disponible | Voir l’offre | |
 | Immobilier bureaux, locaux d’activité | Epargne Pierre 208 € | 5,28 % | Sur 10 ans 5,45 % | Voir l’offre | |
 | Secteur de la santé | Pierval Santé 204 € | 4,05 % | Sur 5 ans 2,91 % | Voir détail SCPI Pierval Santé | |
 | Diversification dans 7 secteurs d’activité | Iroko Zen 200 € | 7,32 % | Depuis sa création en 2020 7,28 % | Voir l’offre | |
*Le taux de distribution (TD) mesure le rendement annuel immédiat d’une SCPI, en rapportant les revenus distribués au prix de la part. Il est défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers, versé au titre de l’année N divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle.
**Le taux de rendement interne (TRI) mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte des dividendes distribués, de l’évolution de la valeur de part sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur.