10 villes où investir dans l'immobilier locatif en 2025

Ecrit par Ludovic Herschlikovitz

Pour un grand nombre de Français, le passage à la retraite est synonyme de baisse des revenus. Alors pour s'assurer une retraite plus confortable, il convient de bien se préparer pour limiter l’impact sur son niveau de vie. Investir tôt dans l’immobilier locatif est une solution intéressante pour se dégager des revenus complémentaires potentiels. Mais où investir ? Quels sont les villes dans lesquelles les rendements sont les plus intéressants ? Voici 10 villes où investir dans l'immobilier locatif en 2025 ! (Source Selexium)

1. Lille

Préfecture des Hauts-de-France, Lille offre un cadre de vie à la fois serein et stimulant, alliant richesse culturelle, vitalité économique et emplacement stratégique. Située au carrefour des capitales européennes – Paris, Londres et Bruxelles – la métropole bénéficie d’un positionnement privilégié au sein du triangle d’or européen.

C'est aussi la 3ᵉ ville étudiante de France, avec environ 120 000 étudiants, ce qui dynamise fortement le marché locatif. En effet, près de 70 % des habitants sont locataires, entraînant une demande soutenue en logements. Cette attractivité, portée par une croissance démographique constante et un fort bassin de jeunes actifs, a conduit à de nombreux projets d’urbanisation ces dernières années, attirant ainsi de nombreux investisseurs immobiliers.

👉 La rentabilité locative à Lille se situe entre 5 % et 9 %.

2. Angers

• une croissance forte dans l'investissement immobilier, surtout dans le neuf : une population étudiante forte qui rend le marché locatif pour les petites surfaces très actif ;
• les prix sont encore abordables.

👉 Une ville idéale pour un premier investissement avec des rendements estimés entre 5 % et 7 %.

3. Tours

Située au cœur de l’Indre-et-Loire, Tours séduit par son cadre de vie équilibré, entre richesse historique, dynamisme urbain et une grande accessibilité. La ville est idéalement située sur l’axe Paris-Bordeaux, via l’autoroute A10, à seulement 245 km de la capitale. Elle bénéficie d’infrastructures de transport performantes : réseau de bus développé, tramway, gare TGV, et même un aéroport, renforçant l’attractivité de toute la région tourangelle.

Proche des châteaux de la Loire, Tours attire également un flux touristique régulier.

👉 La rentabilité locative à Tours se situe entre 4 % et 8 %.

4. Chambéry

Préfecture de la Savoie, Chambéry offre un cadre de vie unique, à la croisée des Alpes et de l’histoire. Une ville à taille humaine de 60 000 habitants qui attire chaque année de nombreux visiteurs grâce à sa proximité immédiate des stations de ski et des massifs alpins.

Mais Chambéry, ce n’est pas seulement une destination touristique. C’est aussi un pôle économique dynamique au sein de la région Auvergne-Rhône-Alpes, avec une forte implantation d’entreprises industrielles et de services. Les opportunités d’emploi y sont nombreuses.

Ville universitaire, Chambéry accueille près de 11 500 étudiants grâce à la présence de plusieurs établissements d’enseignement supérieur de renom :

• l’Université Savoie Mont Blanc et ses 7 facultés ;
• l’IAE Savoie Mont Blanc ;
• l’IPAC, Ecoris, et d'autres écoles spécialisées.

👉 La rentabilité locative à Chambéry se situe entre 3,5 % et 8 %.

5. Toulouse

Capitale européenne de l'aéronautique, la ville rose est attractive et sa population est en forte croissance avec ses plus de 500 000 habitants ! Le dynamisme de Toulouse est lié au cadre de vie, aux infrastructures (aéroport, TGV) et à l'aéronautique.

La rentabilité intra-muros oscille entre 3 % et 8 %, quant aux villes périphériques, le rendement moyen est autour de 6%.

6. Montpellier

Montpellier est également une ville française attractive dans laquelle vous aurez peu de risque de vacance locative ! La croissance démographique y est soutenue et les locataires s'enchainent. Là aussi, il s'agit d'une région dans laquelle il fait bon vivre : climat, plages, festivals, infrastructures… Du fait de sa situation géographique, Montpellier attire de nombreux étudiants et touristes. Les logements meublés et les programmes immobiliers neufs sont privilégiés, surtout à Port Marianne. 

Le rendement locatif moyen varie entre 5 % et 6 % selon les quartiers.

7. Marseille

Marseille est la deuxième plus grande ville de France. La Cité Phocéenne occupe ainsi une place stratégique en bordure de la mer Méditerranée. Elle abrite le premier port de France et se positionne comme le troisième port du bassin méditerranéen, confirmant son rôle central dans les échanges économiques et maritimes.

Côté cadre de vie, Marseille séduit par son environnement naturel remarquable : calanques, plages, collines et un climat méditerranéen ensoleillé plus de 300 jours par an. Un atout majeur pour les actifs, les étudiants... et les futurs retraités en quête de douceur de vivre.

La ville compte aujourd’hui 860 000 habitants et figure parmi les plus importantes métropoles étudiantes de France. 6e ville étudiante de l’Hexagone, elle abrite notamment l’Université Aix-Marseille, la plus grande université francophone pluridisciplinaire, qui regroupe à elle seule près de 80 000 étudiants.

👉 La rentabilité locative à Marseille se situe entre 3 % et 6 %.

8.  Nantes

Plus particulièrement la périphérie de Nantes dans la mesure où la ville en elle-même a atteint son plafond. Rappelons que Nantes se situe à 45 minutes de l'océan et qu'elle est facile d'accès (TGV, Aéroport). Les villes à privilégier :

• Saint Herblain ;
• Rezé ;
• Bouguenais ;
• Les Sorinières.

En termes de rentabilité, la ville de Nantes est plafonnée autour de 3 % ou 6 %.

9. Lyon

Même configuration que Bordeaux : des loyers encadrés. Les prix d'achat sont en net recul et les logements en "passoire thermique"  subissent de fortes négociations. Les meilleurs investissements locatifs se font, eux aussi, en périphéries, dans des villes comme :

• Tassin la demi-lune ;
• Vénissieux ;
• Villeurbanne.

Lyon et ses environ restent cependant très attractifs avec un marché de l'emploi confortable et une forte demande locative. Sa situation géographique est intéressante : à 2 h de Paris ou de Marseille en TGV et la proximité avec le massif Alpin.

Le rendement locatif est autour de 4 % ou 5 % pour Lyon.

10. Bordeaux 

La région de Bordeaux reste un lieu de vie agréable : climat, population étudiante, infrastructures… Mais la ville fait désormais partie de celles dont les loyers sont encadrés. Ainsi, depuis juillet 2022, les baux sont revus à la baisse. Une contrainte supportée par les investisseurs qui voient leur rentabilité peiner autour de 3 %. Il faut donc plutôt investir dans les communes avoisinantes qui offrent des rendements plus attractifs.

À savoir :

Toutes ces informations sont fournies à titre informatif et ne constituent pas une recommandation personnalisée d’investissement.

⚠️ Investir dans l’immobilier comporte des risques (vacance locative, perte en capital, évolution fiscale). Une étude personnalisée est recommandée avant toute décision.