Réussir son premier investissement locatif

Ecrit par Ludovic Herschlikovitz

L’investissement locatif est une alternative à l’accession classique pour se constituer un patrimoine et un complément de revenus, à condition de faire les bons choix.

Investir en locatif pour devenir propriétaire avec un petit budget

Réaliser un investissement locatif avec un petit budget

Pour les jeunes en début de carrière, s’offrir sa résidence principale dans une grande ville est souvent complexe du fait de la cherté des biens. Mieux vaut dans un premier temps placer ses économies dans un logement à louer. Le rendement intéressant d’une telle opération permet de valoriser une petite épargne et disposer d’un patrimoine pour financer ultérieurement l’acquisition d’une maison ou d’un appartement où vivre et préparer sa retraite.

Les crédits sont actuellement très bon marché, mais il faut avoir un CDI et fournir un apport personnel correspondant à 10 % au moins du prix d’achat du bien. En outre, il faut déterminer sa capacité d’emprunt, sachant que la mensualité de remboursement ne peut représenter plus de 35 % des revenus mensuels. Toutefois, opter pour un prêt long (la durée maximale est fixée à 27 ans), permet d’abaisser le montant des échéances. L’accompagnement d’un courtier est conseillé pour obtenir des conditions avantageuses et monter un dossier solide.

La SCI (Société civile immobilière) constitue une autre alternative intéressante pour augmenter la capacité d’emprunt et devenir propriétaires à plusieurs d’un logement plus onéreux, mais avec un meilleur potentiel.

Les critères importants pour un investissement immobilier

Les investisseurs doivent arbitrer entre plusieurs critères.

1. Neuf ou ancien

Le neuf coûte plus cher, ce qui réduit le rendement. Toutefois, les frais de notaires sont moindres (2 % contre 8 % dans l’ancien), et la garantie décennale évite tous travaux durant 10 ans.
En cas de location nue pendant au moins 9 ans, la loi Pinel accorde une réduction d’impôt conséquente, mais les loyers sont plafonnés et une moins-value est possible au moment de la revente.
Avec un bien ancien, les travaux sont déductibles d’impôts (sous réserve d’éviter les passoires thermiques, interdites à la location dès 2023) et le prix d’achat est moins élevé, ce qui accroît la rentabilité. Si le logement est déjà occupé, le prix diminue de 10 à 20 % et la banque apprécie le fait qu’un loyer soit déjà versé.

2. La localisation

Ce facteur est essentiel pour minimiser le risque de vacance locative. Il ne faut donc pas décider selon ses goûts, mais en fonction du marché. Les jeunes actifs, qui privilégient généralement les petites surfaces doivent cibler les villes étudiantes ou celles où la demande est constituée principalement de célibataires et de jeunes couples.

Les besoins de ces potentiels locataires sont multiples : qualité de la vie, transports en commun, proximités des universités pour les étudiants, stationnement pour un couple véhiculé, commerces et autres commodités… Il convient également de se renseigner concernant la moyenne des loyers par quartier, l’évolution démographique, le taux d’emploi et de chômage, le niveau de salaire, etc.

3. Le régime fiscal

Le bien meublé (statut LMNP) est fiscalement plus intéressant que le nu avec un loyer majoré de 15 à 20 %. L’investisseur peut choisir le régime micro-Bic forfaitaire (imposition sur 50 % des loyers seulement) ou le régime réel applicable pour des recettes annuelles supérieures à 70 000 euros et qui permet de réduire l’assiette imposable par déduction des charges et amortissements. Un bien nu est associé à deux régimes : abattement de 30 % forfaitaire ou régime réel sans possibilité d’amortissement.

4. Le rendement potentiel

Le rendement brut (ratio loyer annuel/prix du logement x 100) d’un investissement locatif en France se situe autour de 6 %. Mais il faut tenir compte de tous les frais pour obtenir la rentabilité nette : taxe foncière, charges de copropriété et éventuels frais de gestion sont retirés du loyer, tandis que les frais de notaire, frais d’agence et coûts des travaux s’ajoutent au prix d’achat. Proposer une colocation en louant séparément les chambres permet d’augmenter les revenus.

Il faut aussi parfois choisir entre une vacance faible, mais un rendement moindre comme à Paris ou une rentabilité élevée, mais qui peut chuter à cause d’un aléa dans une petite ville. Enfin, les rendements trop élevés peuvent cacher des problèmes (immeuble de qualité médiocre ou sans entretien, fort taux de vacance ou roulement important des locataires…

5. La gestion du bien

En LMNP, la gestion locative est gérée à 100% avec une garantie de loyer, ce qui évite d'avoir à gérer le bien, mais cela à un coût. Sinon, devenir un bailleur s’accompagne de nombreuses contraintes administratives en plus des visites, de la recherche de locataires, des menus travaux… en bref, la gestion du bien est chronophage. Et si l’on habite loin du logement, gérer les imprévus est complexe. Mieux vaut donc s’adresser à une société spécialisée pour être « tranquille », mais une telle option a un coût : entre 3 % et 7 % des recettes locatives, déductibles des impôts.
En plus des charges et des vacances locatives, il faut tenir compte des éventuels travaux au départ, l’entretien normal ou en cas de sinistre. Cela nécessite de se constituer une provision.

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