Les secrets d’un investissement immobilier locatif réussi

L’investissement locatif séduit de plus en plus d’épargnants en quête de diversification et de revenus complémentaires. Selon une étude SeLoger de 2023, 30 % des projets immobiliers sont désormais réalisés à des fins locatives, confirmant l’intérêt croissant pour ce type de placement. Toutefois, la vacance locative, les impayés, ou encore les coûts d’entretien peuvent impacter la rentabilité attendue. D’où l’importance de ne pas se précipiter : une analyse approfondie du marché local, du bien, et de sa fiscalité est indispensable pour définir une stratégie adaptée à son profil et ses objectifs.

L’investissement immobilier locatif, une réponse à des objectifs variés

L’investissement immobilier locatif séduit notamment en raison de sa capacité à générer des revenus potentiels grâce aux loyers perçus (revenus non garantis). Avec le temps, après le remboursement intégral d’un éventuel crédit souscrit pour financer l’acquisition du bien, les propriétaires disposeront potentiellement d’un complément de revenu non négligeable à leur pension de retraite.

Quels sont les avantages de l'immobilier locatif ?

• des revenus complémentaires : les loyers perçus permettent, quand tout se passe bien, de générer des revenus réguliers, utiles pour compléter un salaire ou préparer sa retraite ;
• un effet de levier du crédit : Il est possible d’investir avec peu d’apport en finançant l’achat à crédit, les loyers potentiels venant en partie rembourser l’emprunt.
• des avantages fiscaux : plusieurs dispositifs permettent de réduire son imposition tout en se constituant un patrimoine ;
• une valorisation du capital : à long terme, le bien peut prendre de la valeur, générant une plus-value à la revente ;
• une protection contre l’inflation : les loyers et la valeur des biens ont tendance à évoluer avec l’inflation, contrairement à d'autres placements ;
• la constitution d'un patrimoine tangible : l’immobilier reste un actif concret, rassurant, souvent transmis aux proches.

Les limites de tout investissement locatif

• une gestion chronophage : recherche de locataires, gestion des loyers impayés, entretien du bien… L’investissement locatif demande du temps et de l’implication, sauf à déléguer via une agence (ce qui représente un coût)
• des risques locatifs : loyers impayés, vacance locative ou dégradations du logement peuvent impacter significativement la rentabilité ;
• une fiscalité non négligeable : les revenus fonciers sont en effet soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf à recourir à des dispositifs d’optimisation comme le LMNP ou le déficit foncier ;
• un manque de liquidité : contrairement à des placements financiers, revendre un bien immobilier peut être long et dépend du marché local ;
• des évolutions réglementaires : les normes énergétiques (DPE, interdiction progressive de louer certains biens), les plafonnements de loyers ou encore la fiscalité peuvent évoluer et réduire l’intérêt de certains investissements.

⚠️ Investir dans l’immobilier comporte des risques (vacance locative, perte en capital, évolution fiscale). Une étude personnalisée est recommandée avant toute décision.

Une préparation minutieuse, la clé d’un investissement réussi

Pour tirer pleinement profit de son investissement locatif, une bonne préparation est indispensable. Elle implique une compréhension du marché local, notamment de l’importance de la demande et des attentes de la clientèle. Une croissance démographique soutenue, ainsi qu’une économie en bonne santé dans la ville et les communes limitrophes sont par exemple synonymes d’opportunités d’emploi et d’attractivité pour les candidats à la location.

Bien entendu, une analyse des loyers pratiqués sur le secteur est de mise pour s’assurer de pouvoir couvrir les charges associées (copropriété, entretien, impôt foncier, etc.), et bien évaluer le potentiel de rendement de l’investissement. En effet, ces frais annexes peuvent avoir un impact significatif sur le rendement net.

Celui-ci dépend par ailleurs largement de l’emplacement. Pour trouver rapidement preneur et fixer un loyer élevé, il faut privilégier un quartier agréable et sécurisé, proche des différentes commodités (transports en commun, des commerces, des écoles…). Ces facteurs s’ajoutent aux caractéristiques propres au logement.

Sans tomber dans la subjectivité, car le bien n’a pas vocation à être utilisé comme résidence principale, il convient de penser à la praticité et au confort des futurs occupants. Attention, donc, aux « coups de cœur », la localisation est d’une importance majeure.

Enfin, avant même d’entamer la recherche du bien idéal, il importe de réfléchir aux solutions de financement. Outre le prêt bancaire classique, il existe différentes options comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt locatif social (PLS)… S’informer concernant les conditions d’accès et le taux de chacun d’entre eux est indispensable pour faire le bon choix et éviter de perdre du temps au moment de l’achat au risque de rater la maison ou l’appartement idéal. 

Gestion directe ou déléguée, que choisir ?

Le mode de gestion est le dernier point clé de la réflexion. S’en charger soi-même offre la possibilité de contrôler son investissement, mais cette alternative n’est pas sans risques ni contraintes. En effet, elle exige des compétences techniques et juridiques liées à la location immobilière et s’avère souvent chronophage, car impliquant de nombreuses responsabilités. Le propriétaire doit notamment rechercher les locataires, gérer les relations avec ces derniers, superviser les travaux d’entretien et de réparation, etc.

Confier la gestion à une agence spécialisée présente donc un double avantage : elle permet aux propriétaires de se libérer des impératifs liés à la gestion quotidienne de leur bien tout en bénéficiant d’une expertise professionnelle. Cependant, ce service a un coût non négligeable qui doit être intégré au calcul de la rentabilité de l’investissement.

⚠️ Il ne s’agit ni d’un document contractuel ni d’un document d’information requis par une quelconque disposition législative. Il n'est pas suffisant pour prendre une décision d'investissement. Un investissement immobilier comporte des risques et peut ne pas convenir à tous.