La préparation de la retraite est la première préoccupation des Français. D'autant plus avec l'allongement de la durée de cotisation ! Passer de la vie active à la retraite n'est pas sans inquiéter la majorité d'entre vous. Et pour cause, votre pension sera diminuée de 20 à 30 %. Interrogés sur les placements à prioriser, vous êtes nombreux à plébisciter l'immobilier pour envisager une retraite plus confortable. 

La pierre, le meilleur investissement pour un complément de revenu à la retraite

Selon une enquête "Les Français, l'épargne et la retraite" réalisée en 2022 par le Cercle de l'Épargne, 72 % des Français épargnent pour leur retraite.

Les placements privilégiés ?

• de loin l'immobilier à 48 % ;
• l'assurance-vie ;
• les produits d'épargne-retraite ;
• les SCPI.

Investir dans un bien immobilier reste donc un objectif à réaliser pour tous les Français, ou presque. La première étape est sans aucun doute l’acquisition de la résidence principale, suivie de l’immobilier locatif. Dans un contexte anxiogène de crise sanitaire puis de réforme du système des retraites, devenir propriétaire, c'est l'assurance de plus de sécurité pour l'avenir.  Et c'est un excellent moyen pour se constituer un revenu supplémentaire. 

L'acquisition de la résidence principale pour préparer sa retraite

Acheter sa résidence principale, c'est se constituer un patrimoine et surtout un gage de sécurité pour la retraite. En effet, ne plus payer de loyer au moment de la retraite est un des avantages des propriétaires. Il s'agit bien de compenser la baisse de revenu liée à la pension de retraite.  Avoir un chez-soi entièrement payé avant le départ à la retraite est une préoccupation de moins puisqu’il n’est plus question de mensualités de crédit ni de loyer à payer. Investir dans l'immobilier pour préparer sa retraite est sans conteste une très bonne stratégie.

L'étude montre malheureusement que les ménages modestes peinent à épargner. Pour les actifs gagnant entre 1200 et 2000 € par mois, les inégalités sociales persistent puisqu'ils ne sont que 39 % à épargner pour leur retraite. 

A noter qu'avec l'augmentation des prix et des taux d'intérêt, il devient plus difficile d'accéder à la propriété. 

L’immobilier locatif comme complément de revenu

En plus de l’acquisition d’une résidence principale, les Français estiment que l’immobilier locatif est un bon, voire le meilleur investissement pour préparer la retraite. Le nombre de ménages qui possèdent un bien immobilier supplémentaire le prouve. En effet, 20 % des ménages sont propriétaires d’une résidence secondaire ou d’un bien mis à la location, soit 1 foyer sur 5. Les professions libérales sont ceux qui investissent le plus dans l’immobilier puisqu’ils sont près de 40 % à posséder un ou plusieurs biens en plus de leur résidence principale. Cette proportion est par ailleurs de 30 % chez les cadres.

 

Quelles solutions d'investissement ?

• les programmes immobiliers neufs comme le dispositif Pinel, les résidences de services séniors ou étudiantes, la loi Girardin : l'objectif est de se constituer un patrimoine tout en profitant des avantages de défiscalisation accordés par l'Etat ;
• l'acquisition de biens anciens pour louer vide ou en meublé (LMNP) ou encore bénéficier du dispositif Malraux.

Les résidences de services seniors figurent parmi les actifs qui permettent de profiter d’une réduction d’impôt Censi-Bouvard. Les résidences de services seniors sont de plus en plus nombreuses dans les villes.

Les résidences de services seniors pour bénéficier d'une réduction d’impôt

Une légère augmentation du nombre de résidences seniors au cours des 18 prochains mois

Rappelons que ce genre de résidence est disponible depuis les années 1980. Il s’agit d’une option intéressante pour les personnes âgées valides et autonomes mais qui ne supportent plus l’isolement et la perte de vitalité. Les propriétaires ciblent surtout les seniors âgés de 75 ans à 84 ans.

Quelques informations sur le marché en France

Si cette activité demeure un marché de niche fiscale en France, elle connait un très bon essor en Grande-Bretagne.

Aujourd’hui, 45 000 logements en résidences services sont opérationnels dans l’Hexagone.

Ce marché, concentré et atomisé, compte quelque 115 exploitants actifs, dont 33 seulement s’occupent de plus de deux résidences. Domitys, opérateur leader sur le marché, détient près de 16 % du parc français avec près de 7 000 logements.

Ainsi, d’après la société CBRE, ce type d’investissement sera toujours rentable : en effet, la demande pour ces logements ne cesse d’augmenter avec le vieillissement de la population et l’amélioration de l’état de santé des personnes âgées. Par ailleurs, le modèle économique « promoteur-exploitant » optimise la gestion de ces établissements et leurs perspectives de développement.

Un zoom sur la réduction d’impôt Censi-Bouvard

Cependant, il est fortement recommandé de rester vigilant dans le cadre de l’investissement en résidence de services : si les taux de rendement sont très intéressants (4,20 % en première couronne parisienne et 4,80 % dans les grandes villes régionales dans le cadre des investissements les plus lucratifs), les risques de défaillance de l’exploitant sont quand même élevés. Il faut également songer à l’éventuelle revente du bien en tenant compte de son emplacement : il est conseillé de privilégier les établissements construits en plein cœur des villes de taille moyenne.

Comprendre l'investissement en loi Pinel

Lancé en 2014, la loi Pinel est un dispositif mis en place par l’État pour soutenir la construction immobilière neuve. Ainsi, et sous certaines conditions, les acheteurs investissant dans l’immobilier locatif neuf peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. 

Les avantages de la Loi Pinel

Investir en Loi Pinel, c'est bénéficier de nombreux avantages : 

• Bénéficier d’une réduction d’impôt 

la loi Pinel permet de bénéficier d'une défiscalisation importante sur une durée de 6 à 12 ans.  Pour en bénéficier, l’investisseur doit s’engager à louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans. À chaque durée correspond ensuite un pourcentage de réduction respectivement de  12 %, 18 % ou 21 %.  

• Se constituer un patrimoine 

Investir dans la pierre en Pinel permet de vous constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant votre assiette fiscale sur une durée de 6 à 12 ans.

• Devenir propriétaire avec peu d’apport :

Dans certains cas, et selon votre profil, il est. possible d'investir en Loi Pinel avec très peu d'apports. Ainsi,le remboursement du crédit se fera en grande partie grâce aux loyers perçus et à la réduction d’impôts. 

Plafonds de loyer et de ressources des locataires en 2022

Ce dispositif fiscal dans le neuf devait initialement prendre fin au 31 décembre 2021, mais le gouvernement réfléchit à un ajustement pour une application pour les années 2022 et suivantes. La loi de finances pour 2021 devrait également modifier la liste des villes éligibles au dispositif PINEL à partir de 2022 avec notamment une modification du zonage au profit d’une meilleure territorialisation.

Actuellement, la loi PINEL est applicable dans les zones A, A bis et B1, découpant la France et les villes selon le niveau de tension locative.

Actuellement la France est découpée en 5 zones :

• Zone A (éligible PINEL) : agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations et communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
• Zone A bis (éligible PINEL) : comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
• Zone B1 (éligible PINEL) : comprend certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés, à savoir une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;
• Zone B2 : centres-villes de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1 ;
• Zone C : reste du territoire.

Des détails sur les plafonds en métropole en 2022

• De 17,62 €/m² en zone A bis ;
• De 13,09 €/m² en zone A ;
• De 10,55 €/m² en zone B1 ;
• De 9,17 €/m² en zone B2.

Plafonds de ressources

Afin de pouvoir bénéficier pleinement du dispositif Pinel, en métropole pour les baux conclus en 2020, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

Composition du foyer locataire	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zones B2 / C
Personne seule	38 465 €	38 465 €	31 352 €	28 217 €
Couple	57 489 €	57 489 €	41 868 €	37 681 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge	75 361 €	69 105 €	50 349 €	45 314 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge	89 976 €	82 776 €	60 783 €	54 705 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge	107 053 €	97 991 €	71 504 €	64 354 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge	120 463 €	110 271 €	80 584 €	72 526 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 13 421 €	+ 12 286 €	+ 8 990 €	+ 8 089 €

Taux de la réduction d’impôt

Le taux de réduction d’impôt est de

• 12 % pour un engagement de six ans,
• 18 % pour un engagement de neuf ans
• 21 % pour un engagement de douze ans

Contact pour plus d'informations sur la Loi Pinel 

Notre partenaire Stradim, promoteur immobilier depuis 30 ans, se tient à votre disposition pour vous aider à mieux comprendre les avantages de la Loi Pinel.

 

Objectifs de la loi Pinel Outre-mer

La loi Pinel Outre-mer propose une défiscalisation dans le cadre d'un investissement dans les départements d'Outre-mer ou les régions d'Outre-Mer.
La spécificité d'un investisssment "Pinel Outre-mer" est la défiscalisation importante accordée. L'objectif est de favoriser l'investissement immobilier dans des zones où la demande locative est importante.

Elle offre donc un avantage fiscal aux contribuables qui investissement dans un logement neuf (VEFA) pour le mettre en location. C'est un moyen d'encourager la construction de logements dans les les départements et territoires d’Outre-mer.

Principes de la Loi Pinel Outre-mer

La loi Pinel Outre-mer est entrée en vigueur le 1er septembre 2014 et a remplacé la loi Duflot Outre-mer.

Réduction d'impôt

Conditions loi Pinel Outre-mer

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la Loi Pinel Outre-mer, certaines conditions doivent être respectées :

Le logement acquis doit :

• être acquis neuf, en état futur d'achèvement (VEFA) ou réhabilité.
• bénéficier des dernières normes thermiques label RT 2012 (caractéristiques thermiques et performance énergétique)
• être achevé dans les 30 mois après la date de signature de l’Acte Authentique.
• être loué pendant 6 ans minimum (9 ans/12 ans possibles) en tant que résidence principale du locataire
• être mis en location dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble.
• respecter le plafond de 5 500€ / m² de surface habitable, majorée des surfaces des varangues dans la limite de 14 m² par logement
• être situé dans une zone Pinel éligible
• respecter un plafond d'investissement dans les Dom-Rom de 300 000€ ou 11% revenu global.
• respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire

Avantages de la loi Pinel Outre-mer

• Le principal avantage de la Loi Pinel Outre-mer réside dans le plafond des niches fiscales augmenté à 18 000 € au lieu de 10 000€ pour les autres loi de défiscalisation 
• Vous aurez également la possibilité de louer à vos ascendants et descendants (hors du foyer fiscal)
• Vous pourrez reporter la réduction d’impôt au titre d’une année qui excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de réduction d’impôt pouvant être imputé sur l’IR des années suivantes jusqu’à la 6ème année incluse.
• Vous bénéficierez d'une réduction d'impôt plus élevée qu'en métropole (23%, 29% et 32%)

L'avantage Fiscal de la loi Girardin 

Le dispositif Girardin permet aux investisseurs immobiliers l’acquisition d’appartements neufs ou de maisons neuves dans les départements et régions d’Outre-mer  jusqu’au 31 décembre 2017.

La loi Girardin, c’est la possibilité d’acheter un appartement près de la mer, tout en bénéficiant de revenus et de magistrales réductions d’impôt.

Qui peut bénéficier de la défiscalisation Girardin ?

Toutes les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les DOM qui acquièrent, jusqu'au 31 décembre 2017, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement)en Outre-mer mais dont le permis de construire à été obtenu avant 2013, peuvent bénéficier de la défiscalisation GIRARDIN et du taux de réduction d’impôt.

Bon à savoir :

Les investissements Outre-mer en Loi Girardin ne sont pas concernés par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par foyer, mais continueront de bénéficier du plafond de 18 000 € (sans les 4 %). 

Exemple de déduction à Bora-Bora

Déduisez jusqu’à 18 000 € + 4% (de vos revenus) d’impôt par an !

Il est très difficile de trouver des petites surfaces sur Bora-Bora, les employés étant de ce fait disséminées dans l’île la plupart du temps à plus de 10 km des pontons des Hôtels.

Bénéficiez du plafonnement à 18 000 € + 4% pour l’Outre-mer, au lieu des 10 000 € de réduction d’impôt maximum pour la métropole mis en place depuis le 1er janvier dernier.

Le besoin en logement de la part des hôtels est tellement important que le programme a reçu une aide du gouvernement, un accord de la mairie pour vendre le terrain au promoteur.

La pierre : une valeur sûre pour la retraite

C'est ce que révèle le baromètre Habitat - édition 2023 - une enquête réalisée par Harris Interactive : l'appétence immobilière est toujours là malgré un marché immobilier très bousculé !

En effet, entre la hausse des taux et les conditions d'accès au crédit, il devient difficile d'accéder à la propriété. Mais les Français ne renoncent pas :

• 80 % des 18/34 ans interrogés déclarent l'accession à la propriété comme un objectif important ;
• les projets de déménagement restent stables ;

Globalement, la propriété immobilière reste une valeur sûre et la majorité des Français estime que celle-ci apporte plus d'avantages que d'inconvénients.

L'immobilier est donc idéal pour préparer sa retraite.

L'acquisition de sa résidence principale

Acheter sa résidence principale a un double avantage : la constitution d'un patrimoine et un gage de sécurité pour la retraite. En effet, au moment de la retraite, le crédit engagé est souvent déjà remboursé et vous n'avez donc plus de charges : une façon de compenser la baisse de revenu liée à la pension de retraite. 

Le baromètre Habitat révèle d'ailleurs que les Français encore non-propriétaires de leur résidence principale (61 %) en font leur objectif à moyen terme.

À noter que l'idéal de propriété est la maison pour 3 Français sur 4 !

L'immobilier locatif pour compléter ses revenus

L’immobilier locatif représente un très bon investissement pour préparer la retraite. Le fonctionnement en est simple : grâce à un crédit immobilier, vous achetez un bien pour le louer. Et l'investissement est neutre puisque les loyers remboursent les échéances de prêt. 

En vue d’un complément de retraite, et sous réserve que le bien soit entièrement remboursé à l’âge de la retraite, cette solution permettra de recevoir des loyers réguliers pour compenser la perte de revenu liée au départ à la retraite. L'idéal est donc d'investir le plus tôt possible ! En cas de coup dur exceptionnel, le bien pourra être revendu en réalisant une éventuelle plus-value.

Immobilier : un contexte moins favorable en 2023

Un marché immobilier en tension

Même si l'investissement immobilier reste une bonne idée pour préparer sa retraite, la conjoncture économique est moins favorable ces derniers temps. Les taux ayant grimpé, il devient beaucoup plus difficile d'accéder à la propriété. Dans le même temps, le prix des biens dans les grandes villes reste élevé.

Ces dix dernières années, les taux moyens se situaient en dessous de 3 %, voire 1 % en 2021 ! La capacité d'emprunt des ménages était alors confortable. Aujourd'hui, celle-ci a chuté face à des taux sur 20 ans qui dépassent 4 %.

Un accès au crédit plus difficile

En 2023, le nombre de prêts accordé a été divisé par deux ! À la flambée des taux d'intérêt s'ajoutent de nouvelles normes d'obtention des crédits. En effet, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose désormais de limiter à 35 % (assurances comprises) le taux d'endettement des futurs acquéreurs. 

Quant aux banques, elles exigent au moins 10 % d'apport personnel.

Quelques bonnes pratiques pour obtenir son prêt immobilier :

• optimisez vos placements : des déblocages anticipés sont prévus pour l'acquisition de la résidence principale si vous détenez un PEE ou un PER par exemple. D'où la nécessité d'épargner le plus tôt possible sur des supports adaptés ;
• sollicitez des aides comme le prêt à l'accession sociale, le prêt patronal ou encore le prêt à taux zéro ;
• remboursez en amont de votre projet tous les prêts à la consommation ;
• négociez le taux de votre assurance emprunteur.

 

 

Pour un grand nombre de Français, le passage à la retraite est synonyme de baisse des revenus. Alors pour s'assurer une retraite plus confortable, il convient de bien se préparer pour en limiter l’impact sur son niveau de vie. Investir tôt dans l’immobilier locatif est une solution intéressante pour se dégager des revenus complémentaires. Mais où investir ? Quels sont les villes dans lesquelles les rendements sont les plus intéressants ? Voici le top 10 des villes où investir pour préparer sa retraite !

1. Angers

 

La rentabilité moyenne est de 6%.

2.  Nantes

Plus particulièrement la périphérie de Nantes dans la mesure où la ville en elle-même a atteint son plafond. Rappelons que Nantes se situe à 45 minutes de l'océan et qu'elle est facile d'accès (TGV, Aéroport). Les villes à privilégier :

• Saint Herblain ;
• Rezé ;
• Bouguenais ;
• Les Sorinières.

En termes de rentabilité, la ville de Nantes est plafonnée autour de 4 ou 5 %, mais les villes en périphérie affichent des taux allant jusqu'à 7 %. 

3. Toulouse

La ville rose est attractive et vise la 3ᵉ place des métropoles françaises d'ici à 2025. Sa population est en forte croissance et avec ses plus de 500 000 habitants, la ville est en effet en train de rattraper Lyon ! Le dynamisme de Toulouse est lié au cadre de vie, aux infrastructures (aéroport, TGV) et à l'aéronautique.

La rentabilité intra-muros oscille entre 3 % et 8 %, quant aux villes périphériques, le rendement moyen est autour de 6%.

4. Bordeaux 

La région de Bordeaux reste un lieu de vie agréable : climat, population étudiante, infrastructures… Mais la ville fait désormais partie de celles dont les loyers sont encadrés. Ainsi, depuis juillet 2022, les baux sont revus à la baisse. Une contrainte supportée par les investisseurs qui voient leur rentabilité peiner autour de 3 %. Il faut donc plutôt investir dans les communes avoisinantes où les rendements affichés sont plutôt autour de 6 %.

5. Montpellier

Montpellier est également une ville française attractive dans laquelle vous n'aurez aucun risque de vacance ! La croissance démographique y est soutenue et les locataires s'enchainent. Là aussi, il s'agit d'une région dans laquelle il fait bon vivre : climat, plages, festivals, infrastructures… Du fait de sa situation géographique, Montpellier attire de nombreux étudiants et touristes. Les logements meublés et les programmes immobiliers neufs sont privilégiés, surtout à Port Marianne. 

Le rendement locatif moyen varie entre 5 % et 6 % selon les quartiers.

6. Lyon

Même configuration que Bordeaux : des loyers encadrés. Les prix d'achat sont en net recul et les logements en "passoire thermique"  subissent de fortes négociations. Les meilleurs investissements locatifs se font, eux aussi, en périphéries, dans des villes comme :

• Tassin la demi-lune ;
• Vénissieux ;
• Villeurbanne.

Lyon et ses environ restent cependant très attractifs avec un marché de l'emploi confortable et une forte demande locative. Sa situation géographique est intéressante : à 2 h de Paris ou de Marseille en TGV et la proximité avec le massif Alpin.

Le rendement locatif est autour de 4 % ou 5 % pour Lyon, 6 % pour les villes alentour.

7. Le Mans

Une ville moyenne de province proche de Paris, qui offre un cadre de vie plus agréable. Depuis deux ans, Le Mans attire de plus en plus de monde et les prix de l'immobilier sont attractifs. De belles opportunités s'offrent à vous, mais le marché locatif reste encore fragile ; alors attention à la vacance locative.  

Le rendement locatif peut aller jusqu'à 9 %

8. Rennes

Point d'entrée de la Bretagne, la ville de Rennes a largement bénéficié de l'effet confinement. De nombreuses personnes ont décidé de quitter Paris pour s'y installer ! La Bretagne offre en effet un cadre de vie très agréable, avec un tissu économique et culturel très intéressant. Les prix de l'immobilier se stabilisent après une hausse de plus de 10 % en 2 ans !  Le marché locatif est actif, tant sur le neuf que l'ancien. De nombreux programmes sont éligibles au Pinel et le meublé étudiant est très prisé. Les appartements sont généralement loués très rapidement.

Le rendement locatif est l'un des plus intéressants en France : 8 % en 2022 

9. Strasbourg

Une grande ville qui offre malgré tout un cadre de vie agréable au cœur de l'Alsace. De nombreux projets immobiliers se développent et la demande y est forte. La ville de Strasbourg bénéficie d'un environnement économique dynamique. À noter que la ville n'est pas concernée par l'encadrement des loyers. 

Le rendement locatif oscille entre 3 % et 7% selon les quartiers.

 10. Brest

Après Rennes, la ville de Brest attire, elle aussi, les Français en quête d'une meilleure qualité de vie. Paris reste accessible en 4 h avec le TGV. Si les prix de l'immobilier ont "explosé" après le confinement, ils restent encore abordables et offrent de belles opportunités d'investissement.

Le rendement locatif est entre 6 % et 7 %

 

 

L'investissement dans la pierre à travers l’immobilier locatif reste un placement à privilégier pour préparer sa retraite à condition d'être déjà proprietaire de son logement. Les dispositifs d’investissements sont nombreux :

• LMNP
• Loi Pinel,
• Loi Pinel Outre-Mer,
• Loi Denormandie,
• Démembrement en Nu Propriété,
• Logement Ancien avec ou sans travaux de rénovation déductibles en Déficit Foncier,
• Loi Malraux,
• Monuments Historiques,
• SCPI, 
• etc…

Avantages de l'investissment locatifs

Dans tous les cas les avantages sont nombreux :

• Effets de leviers grâce au financement bancaire financé par le loyer du locataire
• Perception de revenus complémentaires réguliers
• Possibilité de revendre  le bien avec une éventuelle plue-value à la clé
• Possibilités de bénéficier d’avantages fiscaux 
• Transmission assurée de son patrimoine
• Des taux d’intérêts actuellement au plus bas
• Une capacité d’épargne faible pour un rendement final très élevé

Exemples d'investissements locatifs avec 50€ 

Investissement locatif pour une épargne de 50€ / mois

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif ? C'est en effet un excellent choix pour vous constituer un patrimoine et envisager un complément de revenus. Mais l'opération vous semble compliquée et vous êtes frileux à l'idée de faire les mauvais choix ? Retraite.com vous guide pas à pas pour que votre premier investissement locatif soit une réussite !

Bien définir son projet d'investissement locatif

C'est le point de départ d'un investissement réussi ! Quels que soient vos objectifs, vous devez soigneusement préparer votre projet et réfléchir à sa mise en œuvre. 

Faites-vous accompagner par un professionnel pour ne prendre aucun risque.

Quel objectif ?

• commencer à se constituer un patrimoine : c'est le cas des jeunes actifs qui veulent placer astucieusement leur épargne. Là où l'épargne bancaire et l'épargne financière présentent soit trop de risques, soit trop peu d'intérêts... l'investissement immobilier locatif ne manque pas d'atouts. De plus, même avec un petit budget, il est possible d'investir dans le locatif puisque les loyers couvriront les échéances de prêt ;
• initier une première opération dans la pierre : une façon de se familiariser avec l'environnement de l'immobilier ;
• l'immobilier pour préparer sa retraite : une solution plébiscitée par une majorité de Français ! L'immobilier permet en effet de se constituer un complément de revenus idéal pour une retraite plus confortable ;
• défiscaliser : il existe des programmes immobiliers spécifiques comme le dispositif Pinel ou l'acquisition de résidences de services, dont l'objectif est de proposer des avantages fiscaux.

Réaliser un investissement locatif avec un petit budget

Investir dans l'immobilier ne signifie pas nécessairement acheter une maison ou un appartement au titre de sa résidence principale. Pour les jeunes en début de carrière, notamment, l'acquisition de sa résidence principale est souvent complexe du fait de la cherté des biens. Il peut être préférable, dans un premier temps, de placer ses économies dans un logement à louer. Le rendement intéressant d’une telle opération permet de valoriser une petite capacité d'épargne et de disposer d’un patrimoine pour financer ultérieurement l’acquisition d’une maison ou d’un appartement où vivre et préparer sa retraite.

Souscrire un emprunt pour financer son 1er investissement locatif est la meilleure façon de se lancer. En effet, le taux d'intérêt du prêt est généralement inférieur au taux de rendement locatif. De plus, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt des loyers, ce qui diminue considérablement la base imposable. Enfin, un prêt immobilier étant presque toujours assorti d'une assurance décès à 100 %, l'opération est sécurisée. Si malheureusement, vous décédez en cours d'opération, votre famille est protégée, garde le bien et continue à percevoir des loyers.

L’accompagnement d’un courtier est conseillé pour obtenir des conditions avantageuses et monter un dossier solide.

La SCI (Société civile immobilière) constitue une alternative intéressante pour augmenter la capacité d’emprunt et devenir propriétaire à plusieurs d’un logement plus onéreux, mais avec un meilleur potentiel. La SCI offre également une fiscalité avantageuse. 

5 critères importants pour un investissement immobilier

Le premier investissement locatif est souvent appréhendé car il y a beaucoup de paramètres à maîtriser. Alors pour éviter que votre investissement ne se transforme en cauchemar, voici les 5 critères à observer.

1. Neuf ou ancien ?

Pourquoi choisir un logement neuf ? À l'achat, l'investissement est plus onéreux, mais les frais de notaires sont moindres. Comptez entre 7 et 8 % du prix de vente pour de l'ancien contre 3 ou 4 % pour du neuf.

Les avantages du neuf :

• qualité de construction, matériaux plus économes en énergie et respectueux de l'environnement, respect des normes de performances énergétiques... Il n'y a ainsi pas de travaux de rénovation à prévoir ; 
• certains programmes immobiliers offrent des avantages fiscaux ;

Les inconvénients du neuf :

• des loyers plafonnés sur les dispositifs de défiscalisation ;
• une moins-value possible à la revente.

Pourquoi choisir un logement ancien ?

Globalement, le charme de l'ancien est un critère de choix. L'offre dans les quartiers anciens et la proximité avec le cœur de ville y est aussi plus importante. Avec un bien ancien, les travaux sont déductibles d’impôts (sous réserve d’éviter les passoires thermiques, interdites à la location dès 2023) et le prix d’achat est moins élevé, ce qui accroît la rentabilité. Si le logement est déjà occupé, le prix diminue de 10 à 20 % et la banque apprécie le fait qu’un loyer soit déjà versé.

2. La localisation

Ce facteur est essentiel pour minimiser le risque de vacance locative. Il ne faut donc pas décider selon ses goûts, mais en fonction du marché. Les jeunes actifs, qui privilégient généralement les petites surfaces, doivent cibler les villes étudiantes ou celles où la demande est constituée principalement de célibataires et de jeunes couples.

Les besoins de ces potentiels locataires sont multiples : qualité de la vie, transports en commun, proximités des universités pour les étudiants, stationnement pour un couple véhiculé, commerces et autres commodités… Il convient également de se renseigner concernant la moyenne des loyers par quartier, l’évolution démographique, le taux d’emploi et de chômage, le niveau de salaire, etc.

3. Le régime fiscal

Le bien meublé (statut LMNP) est fiscalement plus intéressant que le nu avec un loyer majoré de 15 à 20 %. L’investisseur peut choisir le régime micro-Bic forfaitaire (imposition sur 50 % des loyers seulement) ou le régime réel applicable pour des recettes annuelles supérieures à 70 000 euros et qui permet de réduire l’assiette imposable par déduction des charges et des amortissements. Un bien nu est associé à deux régimes : abattement de 30 % forfaitaire ou régime réel sans possibilité d’amortissement.

4. Le rendement potentiel

Le rendement brut (ratio loyer annuel/prix du logement x 100) d’un investissement locatif en France oscille entre 3 et 6 %. Mais il faut tenir compte de tous les frais pour obtenir la rentabilité nette : taxe foncière, charges de copropriété et éventuels frais de gestion sont retirés du loyer, tandis que les frais de notaire, frais d’agence et coûts des travaux s’ajoutent au prix d’achat. Proposer une colocation en louant séparément les chambres permet par exemple d’augmenter les revenus.

Il faut aussi parfois choisir entre une vacance faible, mais un rendement moindre comme à Paris, ou une rentabilité élevée, mais qui peut chuter à cause d’un aléa dans une petite ville. Enfin, les rendements trop élevés peuvent cacher des problèmes (immeuble de qualité médiocre ou sans entretien, fort taux de vacance ou roulement important des locataires…).

5. La gestion du bien

En LMNP, la gestion locative est gérée à 100 % avec une garantie de loyer, ce qui évite d'avoir à gérer le bien, mais cela a un coût. Sinon, devenir un bailleur s’accompagne de nombreuses contraintes administratives en plus des visites, de la recherche de locataires, des menus travaux… en bref, la gestion du bien est chronophage. Et si l’on habite loin du logement, gérer les imprévus est complexe. ll est donc préférable de s’adresser à une société spécialisée pour être « tranquille ». Cette option a un coût : entre 3 % et 7 % des recettes locatives, déductibles des impôts.
En plus des charges et des vacances locatives, il faut tenir compte des éventuels travaux au départ, l’entretien normal ou en cas de sinistre. Cela nécessite alors de se constituer une provision.

 

Au cours d’une vie, de nombreux projets sont mis entre parenthèses, faute de temps. À la retraite, une plus grande disponibilité apparaît mais les moyens financiers des seniors baissent. Savez vous que vous pouvez regrouper et optimiser l'ensemble de vos crédits, même en tant que retraité ? Comment adapter ce nouveau budget aux projets à réaliser ?

Connaître sa nouvelle situation

Au moment de la retraite, le brusque changement de situation financière peut effrayer tant moralement que financièrement. Pour pallier cela, le mieux est d’anticiper !

Connaître parfaitement les changements à venir permet d’appréhender cette nouvelle période plus sereinement. Le passage à la retraite engendre une baisse du pouvoir d’achat. Les fins de mois sont plus compliquées qu’avant, les fêtes de fin d’années notamment deviennent une grande période de stress face aux sommes astronomiques à dépenser. A cela s’ajoutent les ennuis de santé liés à l’âge (dentaires, ophtalmologiques, etc.). En somme, une nouvelle manière de repenser son budget qui peut s’avérer compliquée si cela n’a pas été anticipé.
Avant tout, il est nécessaire de prendre du recul face à cette nouvelle situation.

Faire le point sur les projets

Les années passent et les projets s’accumulent. Des plus importants aux plus secondaires, les financer tous est souvent compliqué. Souscrire à un prêt semble être la solution pour les réaliser. Mais attention au risque de cumul des crédits ! La retraite est donc une opportunité pour faire le bilan de l'ensemble de vos crédits en cours :
Crédit immobilier, prêts à la consommation…Combien de temps reste-t-il encore pour les rembourser ? Toutes ces mensualités alourdissent le budget mensuel qui se retrouve déjà affaibli en cette période charnière.

Alors plutôt que de vivre des fins de mois plus que difficiles, pourquoi ne pas envisager d’autres solutions, notamment le rachat de crédits.

Le regroupement de crédits : envisageable pour les retraités ?

Regrouper ses crédits en un seul lorsqu’on prépare sa retraite pour ne payer qu’une mensualité plus adaptée, cela semble plus qu’intéressant.
Mais concrètement, quel est l'intérêt ?

• Ne dépendre que d’un seul organisme pour des formalités simplifiées
• Une seule mensualité dont le montant est adapté à vos nouvelles possibilités de remboursement
• Un budget mensuel rééquilibré
• La possibilité d’inclure à votre rachat de crédits une trésorerie pour vous aider à réaliser vos nouveaux projets
• Une diminution du coût total des mensualités grâce à l’application d’un nouveau taux

Pour qui ?

Le rachat de prêts s’adresse aux seniors retraités possédant des crédits en cours. Quelques points importants :

• L’âge limite de souscription dépend de chaque organisme mais en moyenne la fin de prêt peut s’étendre jusqu’à 90 ans.
• Un propriétaire possède plus de garanties pour faire appel à un regroupement de crédits.
• Grâce à son patrimoine immobilier il est le candidat idéal pour le rachat de crédits.
• Certaines entreprises accordent même aux propriétaires un remboursement pouvant s’étendre jusqu’aux 95 ans du client.

Quel prix  ?

Des frais de dossier variables sont à prendre en compte. Ils dépendent de l’entreprise à laquelle vous ferez appel pour le rachat de vos crédits.
Ensuite, le montant unique de votre nouvelle mensualité sera fixé selon vos propres capacités de remboursement.
Une assurance emprunteur peut également faire l’objet d’un coût supplémentaire. Si celle-ci n’est pas obligatoire, il est toutefois vivement conseillé d’y souscrire pour faire face à tout éventuel problème.

Quels avantages ?

La retraite doit pouvoir être vécue sereinement. Le regroupement de crédits peut améliorer considérablement votre qualité de vie. Vous pourrez profiter pleinement de votre retraite sans penser à vos dettes et améliorer votre gestion de budget quotidienne.
Pour que votre énergie et vos pensées puissent se concentrer sur le principal : l’élaboration de vos nouveaux projets, vos futurs voyages, votre bien-être personnel et familial.

Peut-on trouver un prêt immobilier adapté aux besoins et aux moyens financiers des souscripteurs de plus de 60 ans ? Découvrez les meilleurs conseils pour repérer l’offre de prêt immobilier qui convient aux plus de 60 ans.

Est-il possible de souscrire un prêt immobilier au-delà de 60 ans ?

Lorsque les personnes de plus de 60 ans subissent une réduction de revenus au moment du départ à la retraite, elles perdent leur crédibilité auprès de certaines banques qui refusent systématiquement leur demande de prêt.

De leur côté, certains établissements, en quête de nouveaux clients, ont étudié de près la situation financière des seniors à la retraite : bien que leur revenu ait diminué, les seniors n’ont souvent plus d’enfant à charge et leurs dépenses sont largement plus faibles que celles des ménages d’actifs.

D’ailleurs, elles constituent une clientèle régulière pour de nombreux professionnels (voyages, shopping, salles de sport, etc.). L’âge ne constitue pas l’unique critère pris en compte pour évaluer la solvabilité des souscripteurs. Découvrez les démarches à entreprendre pour obtenir un prêt immobilier au-delà de 60 ans.

Déterminer ses besoins et évaluer ses moyens financiers

Avant de trouver une offre adaptée à ses besoins, il est fortement recommandé de bien définir ses besoins :

• Quel type de bien immobilier ?
• Dans quel quartier, ville, région ?
• À quel prix ?
• Des travaux seront-ils encore nécessaires ?
• Quelle durée de remboursement ?

Consultez les différentes offres de prêts immobiliers disponibles sur le marché

Pour trouver le prêt immobilier idéal, il faut penser à comparer plusieurs offres : il est recommandé de demander des simulations personnalisées auprès des établissements bancaires afin de disposer d’un document qui présente le montant du prêt, la durée de remboursement, les frais divers, le coût total et le Taux Effectif Global (TEG). Parfois, dans le cadre de campagnes marketing, les professionnels du secteur peuvent afficher des tarifs promotionnels : si vous savez faire jouer la concurrence en citant les avantages qui vous seront accordés auprès d’autres organismes, vous pourriez bénéficier d’un taux plus intéressant.

Aujourd’hui, la plupart des établissements bancaires en ligne proposent aussi des prêts immobiliers. Cependant, les choses ont changé : si au début de leurs activités ils affichaient des taux imbattables, actuellement, ils ne sont plus forcément les plus bas du marché, même si vous avez constitué un dossier très convaincant. Les agents en charge de votre dossier répondront très rapidement à vos demandes de comparatifs, mais de nombreux justificatifs vous seront également demandés pour mieux étudier votre profil et vos capacités d’endettement. Si vous avez un profil ou une situation financière atypique, les établissements qui ne veulent pas courir de risque ne financeront pas votre projet. Il existe, bien entendu, des organismes qui présentent des offres très intéressantes.

Les courtiers en prêt immobilier proposent un service personnalisé en ligne : ils cherchent pour chaque client le prêt immobilier le plus adapté à son profil. Comme ils connaissent bien le marché et qu’ils maitrisent les techniques de négociation les plus efficaces, ils peuvent trouver la meilleure solution pour aider un particulier à réaliser son projet, quel que soit son profil. Certains professionnels ont des agences physiques dans certaines villes de France pour mettre à la disposition des clients un conseiller avisé.

Cette alternative est sans doute la meilleure pour les personnes de plus de 60 ans. En plus, les services prodigués en ligne sont gratuits pour les particuliers parce que les courtiers en ligne sont rémunérés par les banques qui acquièrent des marchés, grâce à leur intervention. Il faut seulement s'assurer que le courtier de votre choix soit totalement indépendant et qu’il ne favorise aucune banque.

Principe

On parle de location en meublé professionnel (LMP) lorsque le loueur retire de cette activité plus de 23 000 euros par an ou au moins 50% de ses revenus.

Montant des recettes de la location en meublé	Inscription au RCS nécessaire	Pas d’inscription au RCS
Recettes > 23 000 euros	LMP	LMNP
Recettes < 23 000 euros et revenus des meublés < aux autres revenus	LMNP	LMNP
Recettes < 23 000 euros et revenus des meublés > aux autres revenus	LMP	LMNP

Le montant des 23 000 € s’entend du total des loyers taxes comprises, et les 50% des revenus locatifs sont pris par comparaison aux revenus nets catégoriels.

Bon à savoir : L'activité de chambre d'hôtes relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée.

Avantages du LMP et LMNP

Le choix du régime a un intérêt en matière de déficit, TVA, plus ou moins-values, taxes professionnelles.

Quelques conseils sur l'investissements LMNP

A - Le régime des déficits diffère selon qu’il s’agit du statut de loueur professionnel ou non

Les déficits subits par les loueurs en meublé non professionnels sont imputables sur les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC.

Les loueurs professionnels peuvent imputer les déficits sur le revenu global à la condition qu'ils ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.

B - Le régime de la TVA ne s’applique pas par principe aux locations en meublé :

La TVA que l’on retrouve lors de la vente, les biens sont vendus TTC  feront l’objet de remboursement ultérieur.

Dans les cas suivants, la TVA s’applique :

• Prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
• Prestations d’hébergement dans les villages de vacances classés ou agréés
• Prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celle-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger sous certaines conditions.
• Prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caratère hôtelier exploités de manière professionelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception même non personnalisée de la clientèle.
• Les locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans l’une des 4 catégories ci-dessous : hôtels de préfecture, certaines résidences de 3ème âge et maisons de retraite, pensions de famille, maisons de vacances, homes d’enfant et gîtes ruraux
• Prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme lorsque ceux-ci sont destinés à l’hébergement de touristes et qu’ils sont loués pour une durée d’au moins neuf ans à un exploitant. Ces résidences s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs.

C – Plus-values 

Les plus-values des loueurs professionnels sont exonérées totalement à condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes tirées de la location des deux années précédentes n’excèdent pas 250 000 euros (exonération partielle au-delà de 350 000 euros).

Si l’une des conditions manque, c’est le régime des plus ou moins-values professionnelles qui s’applique :

	Plus-values professionnelles	Moins-values professionnelles
Court terme	La plus-value nette est soumise à une imposition de droit commun, les entreprises pouvant demander que l’imposition soit étalée sur 3 ans.	La moins-value nette s’impute sur les bénéfices d’exploitation
Long terme	La plus-value immobilière à compter du 1/1/6 sont imposées après un abattement de 10% par an au-delà de la 5ème – donc exonérée après 15 ans de détention	Imputées sur les plus-values à long terme sur les dix exercices suivants.

Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent des plus-values privées. La plus-value est imposée aux taux normaux sauf abattement de 10% au-delà de la 5ème année. Donc au-delà de 15 ans les immeubles sont en principe totalement exonérés.

Précision : les résidences principales sont exonérées d'impôt sur les plus-values.

Remarque : les personnes physiques ou morales qui ne sont soumises à aucun des cas précédents sont obligatoirement exonérées sans faculté d’option.

D – Taxe professionnelle

Les loueurs en meublé y sont soumis sauf si la location est en relation avec leur habitation principale.

E – ISF

Le régime est très intéressant pour les professionnels  (loueur en meublé professionnel) car le bien est exclu du champ d’application de l’ISF si :

• la personne est inscrite au RCS en tant que loueur professionnel
• réalise plus de 23 000 euros de revenus
• retire de cette activité plus de 50% de ses revenus

Les évolutions macroéconomiques des derniers mois avec notamment la remontée des taux et l'inflation  ont bouleversé les stratégies d’investissement des Français. C'est notamment le cas du Livret d'épargne qui bénéficie à plein régime du retour de l'inflation. Le marché voit également proposer des offres promotionnelles avec des taux boostés de 3 % sur 4 mois. C'est le cas de la Banque en ligne Fortuneo qui propose  pour une toute première ouverture du "Livret +"  un taux boosté à 3% pendant 4 mois jusqu'au 15 mars 2023.

En savoir plus sur le Livret + de Fortuneo 

Livret +, c'est le livret d'épargne de la banque en ligne Fortuneo. Ce livret sécurisé et sans frais propose une offre de bienvenue à ses nouveaux clients : pour une première souscription du livret entre le 16 janvier et le 15 mars 2023, benéficiez d'un taux boosté à 3% brut pendant les 4 premiers mois puis 0,50% brut.

La bonification de 3% brut pendant les 4 premiers mois est valable jusqu'à 100 000 euros à l'instar du Livret d'épargne "classique" plafonné à 22 950€. 

OUVRIR UN LIVRET+ chez Fortuneo 

Le Livret + est accessible dès 10 euros, mais nécessite l'ouverture d'un compte bancaire « technique », obligatoire pour approvisionner le livret : en effet, les versements sont ainsi réalisés depuis ce compte par chèque, virement ou carte bancaire. Les retraits doivent également passer par l'intermédiaire de ce compte, avant de pouvoir réaliser un virement vers une autre banque.

Fortuneo mise ici sur le 0 frais pour son livret : de l'ouverture, à la clôture en passant par la gestion. Comme tous les produits et services de Fortuneo, le Livret + se gère uniquement en ligne. Attention toutefois, les intérêts du livret, calculés par quinzaine, sont soumis aux prélèvements fiscaux et sociaux.

Le Livret + est réservé aux personnes physiques majeures, soit sous forme de compte individuel ou de compte joint. Toutefois, une même personne ne peut être titulaire que d'un seul Livret +. Le livret +  est un livret d’épargne fiscalisé. Les intérêts perçus sont imposables sur le revenu. La fiscalité des livrets épargne est simple, via la Flat Tax. Vous pouvez néanmoins opter pour l’imposition de vos intérêts sur le revenu, si cela vous est favorable. Dans tous les cas, les prélèvements sociaux s’appliquent.

En savoir plus sur Fortuneo

Fortuneo, acteur majeur historique de la bourse en ligne en France, propose depuis le début 2009 également des solutions de placement épargne sans risque de perte pour le capital. Ainsi, en complément du livret A, du LDDS, Fortuneo propose son propre livret épargne : le livret plus. Fortuneo propose également la version du livret + pour les enfants jusqu'à 12 ans.

 

Les meilleurs Livrets d'épargne en 2021

Plafonds de revenus selon la situation familiale 

Pour l’ouverture d’un compte, l’épargnant doit fournir un avis d’imposition de l’année précédente afin que l’établissement bancaire puisse vérifier le montant de son revenu fiscal de référence. Ce dernier ne doit pas dépasser une certaine limite ou un plafond fixé par la loi. En général, un contribuable ne peut ouvrir qu’un seul LEP, mais un foyer fiscal peut en détenir deux s’il est composé d’un couple marié ou pacsé.
 

Quotient familial	Plafonds de revenus  2018
	Métropole	Martinique, Guadeloupe, La Réunion	Guyane	Mayotte
1 part	19 468 €	23 037 €	24 084 €	36 094 €
1,5 part	24 665 €	28 485 €	30 649 €	45 927 €
2 parts	29 863 €	33 632 €	35 795 €	53 637 €
2,5 parts	35 061 €	38 778 €	40 941 €	61 346 €
3 parts	40 258 €	43 924 €	46 088 €	69 056 €
3,5 parts	45 456 €	49 070 €	51 234 €	76 765 €
4 parts	50 654 €	54 216 €	56 380 €	84 474 €
Demi-part supplémentaire	5 198 €

Versement, capital, taux de rémunération et fiscalité

Clôture du LEP

• Grâce à la tolérance d’un an et 3 mois légalement établie, le titulaire d’un compte peut le conserver si son avis d’imposition de l’année « n-1 »démontre qu’il ne remplit plus les conditions de revenus exigées mais que son avis d’imposition de l’année « n » montre qu’il est à nouveau éligible pour détenir un LEP.
• Lors de l’entrée en vigueur du « plafond de revenus selon la situation familiale » en 2014, une période transitoire de 4 ans a été mise en place. De ce fait, les détenteurs d’un LEP à cette période ont pu le conserver  jusqu’en 2017 sans fournir de justificatif de revenus.

 

Vous cherchez encore des solutions pour payer moins d’impôts en 2024 ? Il est encore temps de placer votre argent et d'alléger votre fiscalité. Attention, votre investissement doit être effectué au plus tard le 31 décembre 2023. Zoom sur 5 idées de placements pour défiscaliser en 2024.

1. Investir dans les PME

Acheter des actions d’une PME éligible permet de réduire ses impôts à hauteur de 25 % du montant placé, et jusqu’à 30 % pour ceux qui passent par les fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) finançant des entreprises basées en Corse ou en outre-mer.

L’investissement peut se faire via une plateforme de crowdfunding ou via une société de gestion proposant des fonds d’investissement spécialisés comme les FCPI et les fonds communs de proximité (FIP) sur diverses thématiques.

Malgré son intérêt, l’investissement présente un risque non négligeable :

• en cas de contre-performance ou de faillite des PME financées, la perte de capital partielle ou totale est possible ;
• une période de détention (et donc de blocage de l’argent) minimale de 5 ans des parts conditionne l’accès à l’avantage fiscal.

2. Choisir l’investissement locatif

En plus de se constituer un patrimoine, et de disposer d’une source de revenus complémentaires, l’investissement locatif permet de faire baisser l’impôt sur le revenu (IR).

• pour les acquéreurs d’un logement neuf, la loi Pinel permet de diminuer l’IR de 10,5 %, 15 % ou 17,5 % du prix d’achat (sans dépasser 300 000 euros) en contrepartie d’un engagement de mise en location de 6, 9 ou 12 ans. Cette règle avantageuse s’applique sur toute la période de location, sans dépasser 5 250 € par an ;
• les projets sont généralement disponibles sur les plateformes d’annonces immobilières classiques ou les sites des promoteurs nationaux ou locaux ;
• pour un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation, la loi Denormandie fonctionne sur le principe du Pinel. Les taux de réduction sont plus attractifs , à 12 %, 18 % ou 21 % respectivement selon la durée de location, avec un plafond annuel de 6 000 €.

Dans les deux cas, la clé d’une opération réussie réside dans l’emplacement et les caractéristiques de l’appartement afin de limiter la vacance. Une étude du marché local est donc indispensable afin d’évaluer la demande locative.

3. Effectuer des versements sur votre PER

Souscrire un plan d’épargne retraite (PER) auprès d’un assureur ou d’un courtier permet de diminuer son revenu imposable en déduisant les versements volontaires réalisés, sans excéder 10 % du salaire net annuel. Le plafond individuel applicable pour chaque épargnant est mentionné sur son avis d’imposition 2023.

Selon son profil et son appétence au risque, ce dernier voit son argent placé sur des supports financiers appelés « unités de compte » et associés à des degrés de risques différents.

Et lorsque l’épargnant opte pour une « gestion par horizon », le gestionnaire choisit des supports de moins en moins risqués à mesure que l’âge de la retraite approche, afin de sécuriser les fonds.

Attention cependant :

• le capital est bloqué jusqu’au départ de son détenteur à la retraite : celui-ci est alors versé sous forme de rente. La loi prévoit néanmoins des cas de déblocage anticipé, comme l’achat d’une résidence principale ;
• il existe un risque de perte en capital en cas de dévalorisation des unités de compte, car l’investissement n’est pas garanti.

Une comparaison des PER est recommandée avant toute souscription sur la base des unités de compte disponible, des stratégies de gestion…

4. Faire un don à une œuvre de bienfaisance

Le crédit d’impôt accordé par l’État dans le cadre d’un don à une œuvre caritative reconnue par les pouvoirs publics peut atteindre 75 % du montant versé. La nature de l’organisme bénéficiaire influe sur le taux du crédit :

• ceux dédiés au soutien aux personnes en difficulté donnent droit à la réduction maximale : les Restos du Cœur, l’UNICEF, Médecins sans frontières, Emmaüs, les Petits Frères des Pauvres…
• contre 66 % pour les autres œuvres reconnues d’intérêt général : la SPA, WWF, la Fondation pour la recherche médicale, l’Institut Curie, la Fondation APHP, EndoFrance, l’Œuvre des Pupilles des pompiers, Architectes de l’Urgence…

Le montant des dons éligibles étant plafonné à 1 000 € par an, l’avantage fiscal se situe donc entre 660 et 750 euros.

5. Investir dans les SCPI fiscales

Il est possible de profiter des dispositifs Pinel, Denormandie, Malraux, et du déficit foncier, en achetant des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) à visée fiscale en alternative à l’acquisition d’un bien en direct. Chaque part permet à l’actionnaire de percevoir des loyers et d’accéder à l’avantage fiscal, proportionnellement à la somme investie, et la société de gestion se charge de tout.

Le ticket d’entrée est faible, de l’ordre de quelques centaines d’euros, mais l’argent est bloqué pendant une durée conséquente (entre 9 ans et 15 ans). De plus, l’estimation du rendement réel du placement avant le terme du contrat est complexe, et la cession des parts des SCPI fiscales en vue d’une sortie par anticipation est une opération délicate.

Attention, la plus-value peut s'avérer décevante, car contrairement aux SCPI dites « de rendement », ces sociétés ne sont en effet pas investies dans les commerces ou les bureaux, ce qui ne permet pas d'espérer les 4% à 6% de rendement affichés par les meilleures SCPI. Et la plus-value peut même se transformer en moins-value, ce placement n'offrant pas de garantie en capital.

 

 

Pour maximiser le rendement de votre épargne en vue de la retraite, le choix du bon support est crucial. En effet, à gain égal, le taux de rémunération, le montant des frais et la fiscalité peuvent faire une grosse différence en matière de capital de départ nécessaire. Votre appétence au risque et la liquidité des produits choisis, qui influent sur leur rendement, déterminent également le montant à investir. Tour d’horizon des placements et de la somme à prévoir pour générer des intérêts annuels nets de 1 000 €.

Les livrets bancaires : un effort d’épargne maximal, mais la sécurité

Afin de contrer les effets de l’inflation, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé 10 fois ses directeurs, dopant l’attractivité des livrets bancaires. La plupart rapportent aujourd’hui entre 2,5 % et 3 % d’intérêts, voire 5,5 % pendant quelques mois pour les livrets à taux boostés de certains établissements.

En tenant compte de la taxe forfaitaire de 30 % (pour les placements concernés), pour gagner 1 000 € d’intérêt net d’impôts sur 1 an, il faut investir plus de 40 000 €. Si le capital est élevé, le placement présente un double avantage :

• il est très liquide : vos fonds sont disponibles à tout moment pour un retrait ;
• le Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution (FGDR) sécurise votre argent à hauteur de 100 000 €.

Les comptes à terme : sécurité et flexibilité, mais un investissement important

Tout comme les livrets, les comptes à terme ont profité des taux directeurs en hausse de la BCE. La rémunération des comptes à terme (CAT) est définie au moment de la souscription, et elle est d’autant plus élevée que la période d’immobilisation des fonds est longue. Le FGDR garantit le capital, dans la limite de 100 000 €.

Les CAT sont en revanche moins liquides que les livrets, car il faut patienter quelques semaines pour débloquer l’argent et une pénalité s’applique en cas de retrait des fonds avant échéance.

Il faut intégrer dans le calcul la flat tax, qui se compose de 12,8 % d’impôts et 17,2 % de prélèvements sociaux. Avec 3 % de taux de rendement, un placement d’environ 47 000 € est nécessaire pour percevoir 1 000 € net, tandis que si le rendement grimpe à 3,95 % sur 12 mois, il suffit d’un peu plus de 36 000 € pour gagner autant.

Les SCPI : une rentabilité élevée, mais faible liquidité et risque de perte en capital 

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI ) permettent d’investir dans la pierre, en achetant des parts d’un fonds, qui réalise l’investissement et verse une partie des loyers perçus aux actionnaires. Malgré la forte hausse des taux d’intérêt, il s’agit d’une alternative intéressante pour un placement à long terme .

France SCPI estime les rendements moyens des SCPI à 4,33 %, mais certains atteignent 7 %. Ils sont soumis à la fois à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. En conséquence, en se basant sur une rémunération moyenne de 4,33 %, un investissement d’environ 43 000 € est nécessaire pour réaliser 1 000 € net de bénéfices sur un an.

Les fonds euros : zéro risque, fiscalité attractive et rendement honorable

Les taux en hausse font également du bien aux fonds euros qui devraient servir entre 2,5 % et jusqu’à 4,5 % nets de frais pour 2023. Après 8 années de détention, et si le total des primes est inférieur à 150 000 €, seul un prélèvement forfaitaire de 7,5 % vient s’additionner aux 17,2 % de prélèvements sociaux. Et lors d’un rachat, un abattement s’applique, à 4 600 € ou 9 200 € respectivement pour une personne seule ou un couple.

Un gain de 1 000 € net requiert ainsi un investissement de l’ordre de 40 000 € sur un fonds rémunéré à 2,5 %, mais seulement 22 000 € si le rendement proposé est de 4,5 %. Enfin, autre atout majeur de ce support, la mise de départ est garantie à 100 % .

Le plan d’épargne en actions (PEA) : une rentabilité intéressante, mais un risque élevé

Avec le plan d’épargne en actions (PEA), vous pouvez investir sur les marchés financiers en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse puisque vos gains associés à un PEA détenu pendant 5 ans ne sont ponctionnés que des 17,2 % de cotisations sociales. Le rendement potentiel est également beaucoup plus intéressant, autour de 8,4 % par an pour certains. En déduisant les frais de courtage (autour de 0,5 %), il est possible avec moins de 15 000 € d’engranger 1 000 € de gains.

Toutefois, le risque est nettement plus important. En cas de baisse des prix d’un fonds indiciel ou des actions choisies, la perte en capital (partielle ou intégrale) est une éventualité à ne pas écarter.

La méthodologie de notre étude du Meilleur Conseil Épargne

Pour sa deuxième édition, le Label du Meilleur Conseil Épargne, c'est 83 acteurs de l'épargne audités dans 5 catégories : banques, assureurs, mutuelles, Conseillers en Gestion de Patrimoine et acteurs en ligne.

Pour rappel, nos objectifs s'inscrivent dans une logique "consommateurs" :

1. aider le consommateur : qualité de l'accompagnement dans l'ouverture d'un produit d'épargne ;
2. analyser les meilleurs services épargne ;
3. décrypter les meilleures propositions digitales et téléphoniques ;
4. éclairer le consommateur : lui apporter une synthèse simple et avisée des meilleurs conseils en matière d'épargne.

L'audit a été réalisé avec notre partenaire Speak33 autour d'une approche digitale (30 % de la note) et téléphonique (70 % de la note).

Une approche digitale pour 30 % de la note

Pour cette partie digitale, une analyse approfondie du parcours client a été menée : analyse du SEO, du chat live, du chatbot, de la présence sur les réseaux sociaux et de l’accessibilité des différentes informations (produit, mise en relation, documentation produit et outils d’aide à la décision).

Dans les outils d'aide à la vente, on retiendra l'importance des simulateurs (épargne, retraite, impôts) et la présentation des produits en vidéo.

Un accent a été mis également sur la présence d'une solution d'accessibilité numérique en cas de handicap : très peu d'acteurs la propose.

Une approche téléphonique pour 70 % de la note

Pour la partie téléphonique, une analyse approfondie du contact téléphonique a été menée : options de mise en relation, étapes en amont et lors de l’entretien conseiller ainsi que des actions de suivi post-entretien.

La notation de cet entretien tient compte de la qualité du savoir-faire mais également du savoir-être, d'une pédagogie proactive ainsi que de l'information apportée en terme de règlementation. 

Pour cela, trois appels mystères (2 appels sortants et une demande de rappel) ont été réalisés avec des personas différents :

1. un homme marié, la trentaine, salarié et locataire d'un appartement ayant 5 000 € à placer ;
2. un homme pacsé de 45 ans, salarié et propriétaire ayant 8 000€ à placer ;
3. une femme célibataire de 35 ans, salariée et locataire d'un appartement et ayant 35 000€ à placer.

Lors de l'entretien avec le conseiller, des points de vigilance ont été observés, tant sur le fond que sur la forme. 

Sur le fond :

• La phase de découverte a t-elle été bien menée ? Le besoin a t'il été clairement défini et reformulé ?
• les différents produits financiers ont-ils été bien présentés ?
• la transparence quant aux frais et performances a t-elle été affichée ?
• le conseiler s'est-il bien positionné sur du conseil et de l'information ?
• la transparence du contrat en terme d'engagement et de résiliation ;
• la notion de "réassurance" : notoriété de l'entité (trophés, récompenses...) ;
• une proposition commerciale avec rappel de l'objectif client ;
• détails et explications de la fiscalité des supports choisis ;
• rappel des étapes ACPR : devoir de conseil, présentation du produit, envoi des infos précontractuelles …
• proposition d'un second rendez-vous ;
• proposition d'un envoi d'email avec une documentation et un récapitulatif de l'échange.

Sur la forme, il s'agissait d'observer la politesse, la présentation, le rappel des mentions CNIL et RGPD, tout autant que l'accessibilité du discours et la posture adoptée.

Les tendances générales des meilleurs acteurs du marché

Voici ce que l'analyse des différents acteurs a montré quant à l'utilisation des outils :

• le chat live reste l'outil privilégié des acteurs faisant un trait d'union entre les agences physiques et les solutions en ligne ;
• les chatbots (machine) restent pour leur part encore peu utilisés et souvent peu efficients. L’IA se développe et va bientôt proposer des solutions efficaces et adaptées au marché
• les simulateurs d’épargne plaisent et sont fréquemment utilisés, quelle que soit la catégorie ;
• encore trop peu de vidéos : un format qui simplifie la lecture et la compréhension...et qui plaît à Google !

Une meilleure transparence des sites

Plus de transparence pour nourrir la concurrence et diversifier les offres proposées aux épargnants : c'est la volonté affirmée du Gouvernement depuis février 2022 et notamment pour les produits d'épargne retraite.

L'information des épargnants est en effet essentielle :

• performances des supports financiers ;
• détail des frais appliqués ;
• conditions de souscription...

Globalement, on remarque une nette amélioration quant à la transparence des frais sur les sites.

De plus en plus d'acteurs traditionnels opèrent une transformation de leur modèle. Ils prennent par exemple comme modèle des acteurs en ligne avec le lancement de simulateurs d’épargne qui permettent ainsi au consommateur de se projeter plus facilement dans une potentielle épargne.

Dans le même temps, la pénible réforme des retraites a obligé les acteurs financiers à proposer plus d’informations sur la retraite et sur les produits de préparation à la retraite tels que le Plan d'Épargne Retraite (PER). Ce dernier devient un produit à part entière, mis en avant sur la majorité des sites, là où pour le PERP et le contrat Madelin avaient du mal à trouver leur place.

L'information à destination des internautes est donc plus accessible avec une meilleure compréhension des produits distribués.

Des acteurs en ligne plus performants

Les acteurs en ligne se distinguent avec une meilleure qualité de service. Ils compensent notamment l'absence de relation humaine physique - point fort de la relation client en matière d'épargne - avec :

• des outils performants ;
• un accès à des simulateurs d'épargne et/ou de calculs d'avantages fiscaux ;
• une souscription facile et rapide 100 % en ligne ;
• des frais généralement plus bas.

La catégorie "Banque" offre une qualité de service inférieure par rapport à l'ensemble : seulement 3 banques lauréates sur 11 auditées.

Meilleur Conseil Épargne 2023 - Classement des Lauréats 2023 édité par Challenges et Retraite.com

 

Catégorie	Marque
Assureur	Le Conservateur
	Monceau Assurance
	Préfon
	Swisslife
Banque	Crédit Agricole
	HSBC
	Milleis Banque
Courtier/ CGP	Perlib
	Predictis
	Primonial
	Roederer
En ligne	Altaprofits
	Linxea
	Meilleurtaux Placement
	Nalo
	Yomoni
Mutuelle	AESIO
	Garance
	GMF
	La France Mutualiste
	MAAF
	MACIF
	MAIF
	MIF

 

 

Le PER est un dispositif d’épargne retraite qui remplace les différents produits commercialisés jusqu’alors. Les épargnants ne peuvent plus souscrire un PERP et un contrat Madelin (entre autres) depuis le 1er octobre 2020 .

 

Quels avantages de souscrire un PER individuel au lieu d’un PERP ou d’un contrat Madelin ?

L’arrivée sur le marché du nouveau produit PER marque un tournant important concernant l’épargne retraite. Les épargnants ne peuvent plus ouvrir un Plan épargne retraite populaire (PERP) ou une retraite Madelin depuis le 1er octobre 2020, la commercialisation de ces produits ayant été stoppée à cette date. Les détenteurs de ces anciens produits peuvent par ailleurs conserver leur contrat et continuer à l’alimenter s’ils ne souhaitent pas basculer leur épargne vers un PER individuel. Depuis le 1er octobre 2020, les épargnants en quête d’un placement pour préparer leur retraite devront donc choisir entre les produits d’épargne classiques (assurance vie entre autres) et le nouveau Plan épargne retraite (PER) de la loi Pacte.  Décryptage.

Quel intérêt d’ouvrir un PER par rapport au PERP ou à la retraite Madelin ?

Rigides et complexes, les règles régissant les anciens produits d’épargne retraite les rendaient peu attractifs. Les épargnants sont surtout intéressés par un dispositif simple, mais en mesure de répondre à leurs objectifs d’épargne. Jusqu’alors, l’épargne retraite était beaucoup trop compartimentée, réservée parfois à une catégorie d’actifs (non-salarié, fonctionnaire, etc.) et associée un produit spécifique, à l’exception du PERP qui avait le mérite d’être ouvert à tous.

La portabilité du PER évite aux épargnants de détenir plusieurs contrats d’épargne retraite en raison d’une carrière professionnelle évolutive et changeante. Ce nouveau produit peut répondre aux attentes des contribuables à forte imposition, mais également aux exigences de tout un chacun en matière d’épargne pour un supplément de revenu à la retraite. Avec des règles plus souples par ailleurs, le PER présente également un régime fiscal intéressant, une nouvelle option en termes de sortie et un choix supplémentaire en matière de déblocage anticipé.

Fiscalité PERP, Madelin et PER

Il n’y a pas de grande différence concernant la fiscalité appliquée à l’entrée pour les contrats PERP, Madelin et PER. Pour chacun de ces produits, les versements volontaires sont déductibles du revenu imposable dans la limite d’un plafond. Il faut cependant souligner que dans le cas d’un PER, l’épargnant peut renoncer à cette déduction à l’entrée pour bénéficier à la sortie d’une exonération fiscale.

Par ailleurs, le plafond de la déduction fiscale dans le cas d’un contrat Madelin est beaucoup plus important que celui d’un PERP ou d’un PER. En réalité, le calcul de ce plafond dans le cadre d’un PER est en tout point similaire à celui du PERP. En 2019 par exemple, le plafond de déduction en 2019 d’un contrat Madelin peut aller jusqu’à 74 969 euros contre 32 419 euros pour un PERP ou un PER. A ce plafond élevé peuvent également s’ajouter les reliquats des trois années précédentes permettant ainsi au détenteur d’une retraite Madelin de réaliser une belle économie d’impôt. A noter cependant que la retraite Madelin est surtout alimentée par des versements obligatoires. C’est-à-dire qu’annuellement, le souscripteur doit respecter un montant minimum d’épargne.

Comparé au PER, le PERP ne présente qu’un petit avantage fiscal dans le cadre d’une sortie en capital. Pour rappel, un contrat PERP comporte une clause permettant à l’épargnant une sortie en capital à hauteur de 20%.
La fiscalité appliquée à cette sortie est une imposition au taux de 7,5%, et ce après abattement de 10%. Étant donné que ce calcul n’est appliqué qu’à seulement 20% de l’épargne, la différence par rapport au PER est à peine perceptible. 

Liquidation du contrat d'épargne retraite

A la fin de la phase d’épargne, le détenteur d’un PERP a le choix entre :

• Une sortie en rente viagère
• Une sortie en capital à hauteur de 20% puis la perception d’une rente viagère pour le reste

Le bénéficiaire d’un contrat Madelin est quant à lui contraint de percevoir son épargne en rente viagère puisque ce type de produit ne propose pas de sortie en capital.

• Une sortie en capital à hauteur de 100%
• Une sortie en rente viagère à 100%
• Une combinaison des deux options précédentes

De plus, l’épargnant peut fractionner sa sortie en capital pour ne pas prendre le risque d’augmenter son taux d’imposition à la perception d’une somme trop importante à la retraite. 

Il faut préciser en revanche que les versements PER qui ont fait l’objet d’une déduction fiscale à l’entrée sont soumis à l’impôt sur le revenu à la sortie. Les plus-values sont quant à elles soumises à la flat tax (prélèvement forfaitaire unique de 30%) ou bien à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cette taxation à la sortie n’est pas forcément une bonne nouvelle pour les épargnants.

Dans le cas d’une sortie en rente, un contrat PERP, Madelin et PER applique la même fiscalité pour les rentes. Ces dernières sont assujetties au régime fiscal dont bénéficie la pension de retraite. C’est-à-dire qu’elles sont soumises à l’impôt sur le revenu après abattement de 10%. Dans le cadre du PER toutefois, le barème de l’impôt sur le revenu suivant le régime des rentes viagères à titre onéreux s’applique lorsque le contractant renonce à la déduction fiscale à l’entrée.

Déjà détenteur d’un PERP ou d’un Madelin, pourquoi ouvrir un PER ?

L’entrée en vigueur du prélèvement à la source au 1er janvier 2019 a fait de 2018 une année de transition déclarée « sans impôt ». Pour les détenteurs d’un contrat d’épargne retraite, cela signifie surtout qu’ils ne pouvaient pas profiter de la déduction fiscale au titre des versements volontaires effectués sur leur contrat en 2018. Ils pouvaient ainsi être tentés de ne pas alimenter leur contrat durant l’année blanche et ne reprendre les versements qu’en 2019. Afin d’éviter ce cas de figure, une mesure anti-optimisation a été mise en place. Un épargnant qui n’avait rien versé sur son contrat en 2018 pouvait cependant éviter ce dispositif anti-abus en ouvrant un PER individuel en 2019 au lieu d’alimenter son PERP par exemple. Puisqu’il avait en effet cessé ses versements en 2018, il n'avait pu déduire de son revenu imposable que la moitié de ses versements en 2019. Alors qu’avec un PER, il a bénéficié de la déduction fiscale dans la limite du plafond imposé.

Déjà détenteur d’un PERP ou d’un Madelin, pourquoi basculer vers un PER ?

Actuellement, il est possible pour les détenteurs d’un PERP ou d’un Madelin de transférer leur épargne sur le nouveau PER. Mais renoncer aux anciens contrats offre-t-il des avantages aux épargnants ?

Comme expliquer précédemment, le PER est un bon moyen de contourner la mesure anti-optimisation mise en place par le gouvernement. Mais au-delà de cela, il y a de nombreux points à étudier avant de prendre la décision de transférer ses avoirs sur un PER. Les détenteurs d’un vieux contrat Madelin avec un minimum garanti ou une table de mortalité intéressante pour la rente viagère doivent renoncer à ces avantages s’ils transfèrent leur épargne vers un PER. A noter en effet que certains contrats peuvent proposer des garanties à la souscription pour la totalité des versements, c’est-à-dire que la table de mortalité utilisée à la conversion du capital est celle à l’ouverture du contrat.

Par ailleurs, connaitre la performance des contrats PER actuellement proposés est également une bonne piste pour savoir si un transfert est avantageux ou non. Pour disposer de cette information cependant, l’épargnant doit attendre le début de l’année 2021. De nombreux spécialistes recommandent aux épargnants de ne pas prendre cette décision à la légère et d’attendre le temps qu’il faudra pour réunir toutes les informations nécessaires.

En bref, quel placement choisir pour un nouvel épargnant ?

Depuis le 1er octobre 2020, les anciens produits d’épargne retraite ne sont plus commercialisés. Les détenteurs de ces types de contrats peuvent cependant les conserver sans que leur fonctionnement change. Au vu des informations susmentionnées cependant, le PER individuel offre de meilleures perspectives. En effet, les règles sont plus souples, le fonctionnement moins complexe et de nouvelles options sont disponibles. Si l’objectif de l’épargnant est de préparer la retraite avec un dispositif peu complexe, le PER est la solution.

Le nouveau PER est sur le marché depuis peu, régi par des règles beaucoup plus souples que celles des anciens produits d’épargne retraite. Ce nouveau produit d’épargne retraite présente également des avantages fiscaux alléchants et une plus grande marge de manœuvre lui permettant de se rapprocher un peu plus de l’assurance vie sans pour autant l’égaler.

Réforme de l’épargne retraite : le Plan épargne retraite (PER) et ses points forts

Le nouveau plan épargne retraite (PER) présente des points forts qu’un épargnant doit prendre en considération au moment de choisir le placement pour la préparation de sa retraite.

Déduction des versements du revenu imposable

Afin de réaliser une économie d’impôt, l’épargnant peut choisir de déduire de son revenu imposable les versements qu’il effectue sur son contrat PER. Le fisc établit de manière individuelle le plafond de déduction, mais il peut aller jusqu’à 31.785 euros pour les salariés et jusqu'à 74.969 euros pour les non-salariés. Qui plus est, le plafond non utilisé est reportable sur les trois années suivantes. Cet avantage fiscal est très intéressant pour un contribuable dans une tranche marginale d’imposition élevée.

Il est important de préciser que l’application de la déduction fiscale à l’entrée implique une taxation à la sortie.

Dans le cas d’une sortie en capital (possibilité de récupérer 100% du capital constitué par les versements volontaires), l’imposition est comme suit :

• Capital soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu
• Plus-values soumises soit à la flat tax au taux de 30%, soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%

Dans le cas d’une sortie en rente, les rentes issues des versements volontaires sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu après abattement de 10%. Par ailleurs, la rente supporte les prélèvements sociaux sur une partie de la rente dont le pourcentage dépend de son âge :

• Entre 60 et 69 ans, les prélèvements sociaux s’appliquent sur 40% de la rente
• A partir de 70 ans, les prélèvements sociaux s’appliquent sur 30% de la rente

Amélioration des règles en termes de prévoyance

Les anciens produits d’épargne retraite ont la réputation d’avoir un fonctionnement complexe et une règlementation rigide pouvant être de réels freins pour les épargnants.

La réforme de l’épargne retraite a justement pour objectif de rendre le nouveau PER plus lisible et plus flexible. Un contrat PER peut comporter des clauses donnant à l’épargnant des garanties en termes de prévoyance (perte d’autonomie, invalidité, chômage, décès, etc.). En cas d’incapacité de travail par contre, la prise en charge des cotisations n’est possible que pour les indépendants et les agriculteurs.
Selon le contrat et l’organisme qui le propose, le PER peut offrir aux épargnants une garantie plancher. Il s’agit d’un seuil minimum établi afin de protéger l’investissement face à la volatilité des marchés financiers.

Par ailleurs, en cas de décès prématuré de l’épargnant, la clause bénéficiaire prend effet. Dans ce cas, la fiscalité dérogatoire de l’assurance vie s’applique. En cas de décès avant 70 ans, l’abattement accordé est de 152 500 euros. En cas de décès après 70 ans, il est de 30 500 euros. Dans ce cas précis donc, la date de versement des cotisations importe peu, seul l’âge du souscripteur au moment de son décès compte.

Possibilité de transférer un vieux contrat d’assurance vie sur un PER

Les détenteurs d’un contrat d’assurance vie de plus de 8 ans ont jusqu’au 31 décembre 2022 pour transférer une partie ou la totalité de leur épargne sur un PER, à condition cependant de ne partir à la retraite que dans plus de 5 ans. Ce transfert bénéficie d’une fiscalité attrayante puisque l’abattement habituellement obtenu lors d’un rachat est doublé, 9 200 euros pour une personne seule au lieu de 4 600 euros et 18 400 pour un couple marié ou pacsé au lieu de 9 200 euros.
A noter toutefois que l’assurance vie peut également servir à la préparation de la retraite. Ses règles sont beaucoup plus souples que celles du PER pour ne citer que la disponibilité du capital en phase d’épargne.

Epargne retraite, fonctionnement de la déduction fiscale

Un produit d’épargne retraite est un contrat qu’un contribuable peut souscrire afin de préparer sa retraite. Ce type de dispositif permet de bénéficier d’une déduction fiscale dans la limite d’un plafond préalablement calculé par l’administration fiscale. L’intéressé peut trouver cette information dans son avis d’imposition, sur la ligne PLAFOND EPARGNE RETRAITE dont le montant diffère d’une année à l’autre. Pour calculer ce plafond en effet, le fisc se base sur le revenu imposable du contribuable ou sur le plafond annuel de la sécurité sociale (PASS).

Le montant pris en compte est le plus élevé des deux calculs suivants :

• 10% du revenu imposable.
• 10% du PASS (3 973 euros pour l’année 2019)

Le reliquat d’un plafond d’épargne retraite est reportable sur les 3 années suivantes. De ce fait, l’administration fiscale indique dans l’avis d’imposition de l’année N le plafond non utilisé pour les revenus de N-3, N-2 et N-1.

Déduction fiscale au titre de l’épargne retraite, plus profitable pour quelle catégorie de contribuables ?

Contrairement à la réduction et au crédit d’impôt, la déduction obtenue au titre de l’épargne retraite s’applique non pas sur l’impôt en lui-même, mais sur les revenus d’activité avant application du barème d’imposition. Le gain fiscal est ainsi plus important pour les contribuables avec une tranche marginale d’imposition élevée.

Exemple :

• Un contribuable dans une tranche d’imposition de 41% qui réalise un versement de 2 000 euros sur son plan d’épargne retraite déduit cette somme de son revenu imposable et diminue ainsi son impôt de 820 euros (2 000 x 41%).
• Quant à un contribuable soumis à une tranche d’imposition de 14% qui verse sur son plan d’épargne retraite 2 000 euros, cette somme est déduite de son revenu imposable lui permettant de diminuer son impôt de 280 euros (2 000 x 14%), une réduction trois fois moins élevée que celle obtenue par le contribuable avec une tranche d’imposition de 41%.

En prenant comme exemple le cas d’un détenteur d’un Plan d’épargne retraite populaire (PERP) dont le plafond de déduction est :

• Soit 10% des revenus d’activité professionnels retenus dans la limite de 8 fois le PASS. Le montant des versements déductibles pour l’année 2019 ne doit pas dépasser 31 785 euros.
• Soit 10% du PASS, 3 973 euros pour l’année 2019.
• Avec une tranche d’imposition de 41%, ce contribuable peut réaliser une économie d’impôt de près de 13 000 euros avec un montant de versements égal au plafond de déduction. De plus, il peut optimiser cet avantage fiscal en déduisant le plafond non utilisé des trois années précédentes.

Procédé de déduction

L’administration fiscale déduit en premier le plafond de l’année N avant d’imputer le plafond non utilisé de N-3 puis celui de N-2 et enfin celui de N-1.

Exemple :

Durant l’année N, un contribuable verse sur son PERP 7 000 euros. Son revenu imposable est de 50 000 euros.
- Pour l’année N, son plafond épargne retraite est de 5 000 euros
- Pour l’année N-1, il dispose d’un plafond non utilisé de 3 500 euros
- Pour l’année N-2, il lui reste un plafond non utilisé de 3 000 euros
- Pour l’année N-3, son plafond non utilisé est de 2 500 euros

Pour déduire les versements de 7 000 euros, le Fisc impute en premier lieu sur le revenu imposable le plafond épargne retraite de l’année N, soit 5 000 euros. Pour les 2 000 euros restants (7 000 euros – 5 000 euros), le Fisc utilise le plafond le plus ancien, soit celui de N-3 d’un montant de 2 500 euros.

Après ces différents calculs, le plafond épargne retraite du contribuable se présente comme suit :
- Pour l’année N, il est de 0 euro
- Pour l’année N-1, il est toujours de 3 500 euros
- Pour l’année N-2, il reste à 3 000 euros
- Pour l’année N-3, il est de 500 euros

Pour l’année N+1, le contribuable ne bénéficiera plus du plafond non utilisé de 500 euros (N-3) puisque la portabilité est de 3 ans. Il gardera par ailleurs le bénéfice du plafond non utilisé de N-2 (3 000 euros) et N-1 (3 500 euros) et le Fisc lui attribuera pour N+1 un nouveau plafond.

Mutualisation des plafonds épargne retraite

Un contribuable marié ou pacsé peut utiliser le plafond épargne retraite de son partenaire si le couple déclare conjointement leurs revenus.

Bien que la déclaration soit commune en effet, l’administration fiscale attribue un plafond de déduction de l’épargne retraite à chacun des conjoints. La mutualisation des plafonds de déduction est surtout bénéfique pour un couple avec un important écart de revenus.

Un contribuable avec des revenus professionnels de 50 000 euros verse sur son contrat PERP au titre de l’année N la somme de 16 000 euros, l’état de son plafond épargne retraite est le suivant :

- Pour l’année N, son plafond épargne retraite est de 5 000 euros
- Pour l’année N-1, il dispose d’un plafond non utilisé de 3 500 euros
- Pour l’année N-2, il lui reste un plafond non utilisé de 3 000 euros
- Pour l’année N-3, son plafond non utilisé est de 2 500 euros

Même après avoir utilisé les plafonds de N-3 à N (14 000 euros au total), l’épargnant ne déduit pas de son revenu imposable la totalité de ses versements PERP (16 000 euros). Pour que les 2 000 euros restants (16 000 euros – 14 000 euros) puissent également être déduits, le contribuable peut demander à bénéficier du plafond de déduction de son conjoint. Pour ce faire, il doit alors cocher la case 6QR sur la déclaration de revenu n°2042.

Cocher cette case implique la mutualisation des plafonds pour l’année concernée (l’année N). Pour profiter de la fraction non utilisée du plafond épargne retraite de son conjoint pour l’année N+1, le contribuable doit à nouveau cocher la case 6QR à la prochaine déclaration de revenus.

Les sommes à imputer du plafond épargne retraite

Les cotisations volontaires sur un contrat d’épargne retraite donnent droit à une déduction fiscale dans la limite d’un plafond calculé par l’administration fiscale. Certaines cotisations sont par ailleurs soustraites du plafond épargne retraite, à savoir :

• Les versements effectués sur un contrat retraite Madelin. Il est vrai que ces cotisations sont déductibles des revenus professionnels dans la limite d’un plafond (soit 10% du PASS de l’année concernée soit 10% du bénéfice imposable dans la limite de 8 PASS, majorés de 15% de la fraction comprise entre 1 et 8 PASS). Cette majoration de 15% impacte le plafond épargne retraite.
• Les cotisations obligatoires patronales et salariales versées sur le PERE ou un contrat Article 83
• L’abondement de l’employeur sur un plan d’épargne retraite collectif (PERCO) qui ne doit pas dépasser 16% du PASS, soit 6 484 euros en 2019.
• Des jours de congés payés monétisés par l’employeur et qui ont servi à alimenter un PERE, un Article 38 ou un PERCO, sans excéder un plafond de 10 jours.